当前，广东正加快住房制度改革和长效机制建设。在省住房城乡建设厅的指导下和省住房政策研究中心支持下，南方日报社南方经济智库南方评估、广东省公寓管理协会联合开展调研，近日发布《广东长租公寓发展报告》（以下简称《报告》）。

　　《报告》显示，截至2019年初，广东规模以上长租公寓品牌企业运营管理房源50多万套，预计2020年房源总量突破70万套。

　　据省公寓管理协会梳理，广东集中式长租公寓优秀品牌前三名依次为泊寓、世联红璞、魔方公寓，分散市场租公寓优秀品牌前三名依次为自如公寓、蛋壳公寓、心中公寓。

　　调研组还对近20个在广东业务规模较大、布局较多的长租公寓品牌开展用户满意度调研。《报告》指出，单月租金在2000—3000元的长租公寓占比最多，达44.3%；超过80%的租户满意公寓周边环境和公寓内配套设施。

　　长租公寓房源比2017年底增长22%

　　《报告》显示，2018年至今，广东长租公寓等新业态发展取得新跨越。截至2019年初，全省共有规模以上长租公寓品牌企业200多家（不包括私人“二房东”），运营管理房源50多万套，面积1305万平方米，比2017年底增长约22%。预计2020年房源总量突破70万套。

　　长租公寓产品分为集中式和分散式。此次调研在覆盖广东近200家长租公寓规模以上品牌企业的基础上，重点分析集中式长租公寓发展情况。

　　“集中式公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势。”《报告》指出，集中式公寓产品定位准确、社交属性强、违约率低，从长远来看更容易实现高效益发展。

　　据省公寓管理协会梳理，广东集中式长租公寓优秀品牌前三名依次为泊寓、世联红璞、魔方公寓，分散市场租公寓优秀品牌前三名依次为自如公寓、蛋壳公寓、心中公寓。该排名根据资本、房源数量、面积、覆盖城市数、入住率、用户满意度等多方面指标而定。

　　《报告》指出，长租公寓市场已进入参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的阶段。创业系、中介系、酒店系和开发商系四类长租公寓企业品牌发展最快。

　　开发商系品牌资产实力相对雄厚。目前全国排名前30强的房地产企业中，1/3先后涉足租房市场，发展较快的有万科旗下的泊寓、龙湖旗下的冠寓、碧桂园旗下的碧家、佳兆业旗下的创享家、保利旗下的保利公寓等。如泊寓以广东为中心，将业务范围覆盖至全国29个一、二线城市，累计开业超4万间，其中在广东营业3万间。

　　月租2000—3000元占比最多

　　调研组针对12家在广东业务规模较大、布局较多的长租公寓品牌，开展用户满意度调研，回收有效样本约500个。具体调研品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓、Big+碧家国际社区、瑞东公寓、世联红璞、她寓公寓、窝趣公寓、心中公寓、YOU+国际青年社区、悦橄榄公寓、自如公寓。

　　调研结果显示，96%的长租公寓单月租金在4000元以下，其中单月租金在2000—3000元占比最多，达44.3%。部分年轻租户反馈，“租金一般占收入的30%到37%，对于工作不久的年轻人来说压力比较大。”

　　调研发现，集中式长租公寓大多经过重新装修、配置家具，并提供管家、保洁和维修服务，物业管理投入较大。有租户反馈，“每个房间收取300元左右，一套房子物业管理费要1600元以上。”

　　从交通环境、配套设施来看，83%的长租公寓离公共交通设施距离较近，步行10分钟内可达。83.1%的租户满意公寓周边环境，89.4%的租户满意公寓内配套设施。

　　同时，部分租户反映，目前一些长租公寓由城中村旧楼改造而来，周边环境、治安有待改善；房间隔音不好，网速不稳定；装修后的配套设施不完善，时有漏水停电现象。

　　约50%的公寓每周保洁2次以上

　　调研发现，多数长租公寓配套服务较完善。79%的公寓每周对公共区域保洁1次以上，其中约50%的公寓每周保洁2次或以上。

　　管家服务评价方面，以满分10分计算，35%的租户打出9分及以上的“成绩”。指纹解锁、代收快递、解决日常生活问题、组织周末文娱活动等多项服务获得年轻租户好评。

　　维修服务评价方面，42%的租客反馈，公寓提供免费上门维修服务。

　　同时，有部分租户指出，物业对维修服务的响应很快，但维修人员上门比较慢；尤其是在城中村附近的公寓，漏水、停电问题时有发生，建设标准和维修服务均有待提高。

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　　建议探索租金调节制度

　　和指导价格

　　《报告》指出，当前广东长租公寓行业发展仍面临优质供给占比低、品牌扩展成本高、融资制约较多等问题。其中，广深机构租赁房屋占比仅为国际先进城市的一半，大多数房源质量不高。重资产模式导致长租公寓品牌企业回报周期长、盈利能力弱，有个人业主反馈，“月租每年递增5%—10%的成本需由租客承担”。

　　据调研组了解，“二房东”问题也制约长租公寓品牌企业规模化、规范化发展。广州市房地产租赁协会反馈，广州许多城中村租赁房源掌握在“二房东”手中，部分村甚至100%的房源都在“二房东”手上。其中，部分“黑二房东”的行为扰乱了租赁市场，侵害租客权益。

　　针对上述问题，《报告》提出八个方面建议：

　　●加快闲置土地和住房资源进入租赁市场

　　●加强立法规范各方权利义务

　　●培育规模化、品牌化长租公寓企业

　　●依托租赁信息平台建设租赁和销售集合平台

　　●防止垄断企业无序抬高租金

　　●先行先试探索校企合作等人才培育新模式

　　●政府可探索设立长租公寓投资基金

　　●加强长租公寓企业融资行为监管

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