家有法啦啦：前期物业服务合同到期，原物业是否应当退出？

案情介绍：

武隆县巷口镇世纪五龙城龙泉丽景小区（以下简称五龙城小区）共有5个组团，在建时建设单位指定庆业公司进行物业服务。2008年5月30日，庆业公司与刘廷容签订《前期物业服务合同》，约定了物业服务事项、质量、费用等，其中物业服务费标准为：电梯房0.5元／平方米，电梯费另算，并对电梯费计算方法作了详细约定，合同期限为3年。庆业公司实际进驻小区进行了物业服务。

2009年9月25日，该小区成立业委会，经武隆县房地产管理中心武隆物会备（2009）第005号备案，名为武隆县世纪五龙城业主委员会（以下简称五龙城业委会）。2009年10月10日五龙城业委会具函通知庆业公司解除与其签订的《前期物业服务合同》，同月19日与武隆县德信物业管理有限责任公司（以下简称德信公司）签订物业服务合同。德信公司同年12月3日进驻小区，2010年8月7日退场。

2010年8月28日，武隆县国土房管局、司法局、公安局、信访办、巷口镇人民政府联合组织召开该小区业主代表大会，重新选聘物业公司。庆业公司等5个物业公司参加竞标，最终由重庆巨轮物业管理有限责任公司中标，该公司服务三个月撤出。庆业公司未能中标，但一直未退出该小区。现该小区1-3组团的物业服务工作由庆业公司负责。

2010年9月，庆业公司起诉要求判令刘廷容立即支付2009年10月至2010年10月间垫付的水电费、物业服务费（含电梯费，以下同）及违约金共计3515.29元。

重庆市武隆县人民法院一审认为，五龙城小区2009年9月产生的业委会合法有效。根据《物业管理条例》规定，五龙城业委会与德信公司物业服务合同生效之日起，庆业公司与刘廷容等的前期物业服务合同自然终止，庆业公司应该退场但坚持不退场，在未中标的情况下仍不退场，由此所造成的损失应自行承担。庆业公司要求刘廷容支付物业服务费和违约金的诉讼请求不予支持。在未退场期间，庆业公司垫付水电气、公摊等费用，属无因管理关系，应由刘廷容承担，刘廷容对金额无异议并愿意承担，故对庆业公司该诉请予以支持。判决：一、由刘廷容在判决生效后一次性支付重庆庆业物业管理有限公司为其垫付的水电气费147元，公摊费80.9元，共计227.9元；二、驳回重庆庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由刘廷容负担。

一审判决生效后，原告庆业公司不服，遂向重庆市第三中级人民法院提出上诉。二审认为，二审中查明武隆法院（2010）武法民初字第380号民事判决确认了该业委会与德信公司物业服务合同的效力，故该合同生效之日起前期物业服务合同已终止。此后庆业公司应退场而未退场，其损失应自行承担。由此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆庆业物业管理有限公司负担。

2011年9月6日，武隆县国土房管局作出武隆国土房管发（2011）106号文件决定，撤销五龙城业委会备案。原因是：1、2009年9月的五龙城业委会未经多数业主投票选举同意；2、部分业委会成员不具备该小区业主身份；3、该业委会在申报备案材料中严重弄虚作假。

于是，获得新证据的庆业公司又向重庆市高级人民法院申请再审。再审中，庆业公司表示放弃对违约金的追索。刘廷容对庆业公司一审提交的《前期物业服务合同》、《五龙城物业服务收费试行标准》等均无异议，双方确认该时段所欠物业服务费金额为1344.2元。庆业公司对刘廷容一审提交的已向德信公司交纳物业服务费的收据（复印件）不予认可。

庆业公司申请再审的主要理由：1、该小区一直由庆业公司服务，德信公司未提供服务，原审对此认定有误；2、武隆国土房管局已撤销该业委会备案，证明业委会成立不合法，业委会与德信公司的物业服务合同不合法，武隆法院（2010）武法民初字第380号判决进入再审后，裁定终结诉讼。请求撤销原判，支持其一审诉请。

被申请人刘廷容答辩：1、2009年五龙城业委会成立有备案登记，业委会与德信公司签订物业服务合同后，业主与庆业公司的前期物业服务合同自然终止；2、庆业公司应举证证明其进行了物业服务及其收费标准；3、诉请时间段的物业服务费已交给德信公司。要求维持原判。

法院判决：

一、撤销重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中法民终字第299号民事判决，即二审中查明武隆法院（2010）武法民初字第380号民事判决确认了该业委会与德信公司物业服务合同的效力，故该合同生效之日起前期物业服务合同已终止。此后庆业公司应退场而未退场，其损失应自行承担的判决。

二、维持重庆市武隆县人民法院（2010）武法民初字第01496号民事判决第一项，即“由刘廷容支付重庆庆业物业管理有限公司为其垫付的水电气费147元，公摊费80.9元，共计227.9元”。

三、撤销重庆市武隆县人民法院（2010）武法民初字第01496号民事判决第二项，即“驳回重庆庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求”。

四、由刘廷容在本判决生效后十日内向重庆庆业物业管理有限公司一次性支付2009年10月至2010年10月所欠的物业服务费（含电梯费）1344.2元。

案例分析：

本案的焦点是五龙城业委会合法备案登记被撤销，其与德信公司签订的物业服务合同是否有效？庆业公司诉请时段的物业服务费是否应予以主张？

2011年，五龙城业委会被撤销备案，表明其民事法律主体资格自始不合法，其与德信公司所签订的物业服务合同自始不具有法律效力；且2010年8月后该合同实际也未继续履行。庆业公司作为前期物业服务企业进驻五龙城小区有合法依据，虽然因新聘物业公司而与业委会、业主发生分歧，但因五龙城业委会与德信公司物业服务合同无效，庆业公司在2009年10月至2010年10月间并未退场，仍对小区有实际服务，与各业主之间的民事权利义务关系仍然存在，物业服务费也是按照当地物业服务收费标准计算的，其追索该段时间的物业服务费请求应予支持。本案再审期间，庆业公司明确放弃违约金追索，系对自己权利的处置，应予准许。刘廷容辩称庆业公司服务质量差，但未提供足以证明庆业公司有不符合《前期物业服务合同》服务质量约定的事实证据，同时辩称曾向德信公司交纳了物业服务费，也未举示充分证据证明，本院对其上述辩解理由均不予采纳。

综上，本案因新证据出现而导致原审认定事实错误，依法应予以纠正；庆业公司申请再审理由部分成立，应予以采纳。

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