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案例研究|城市商业升级新样本 看龙湖如何玩转高铁TOD

2018-09-06 00:00

据统计,2018年重庆预计新开商业项目54个,预计新增商业体量470.02万方,同比去年增长248%,商业地产竞争激烈异常。同时,2018年,商业地产迎来消费升级、二孩放开及“新零售”热潮的冲击。实体商业急需转型与升级的勇气与抉择。

一、商业转型遇“冰火两重天”TOD商业模式受亲睐

在商业转型中,部分商业中心开启了不断扩张的转型之路,通过“摊大饼”式发展,试图降低商业渠道、运营成本。结果反而出现商业产品同质化严重、客流大量流失、购物中心购买力下降,商业转型面临失败。

在人口密度高、消费需求集中、消费水平也相对更高的区域,除了一轮又一轮的业态调整升级换代,甚至是整个商业项目彻底地进行二次改造运营,过剩的商业已经很难找到活路。

目前,国外大多数的都市商业中心都在从低效粗放型向高速集约型转变。如新加坡Ionorchard广场、韩国D-Cube City、日本涩谷站等,其中最为成功的转型案例就是日本东京的涩谷“未来之光”TOD商业中心。

涩谷未来之光大厦脱胎于每年都亏损的"涩谷东急文化中心"项目,是在地铁站的上面新建的一座立体商业中心。将每天300多万的交通人流通过商业交通空间与轨道交通空间的无缝对接,成为商业人流。并将这些有效的商业人流转化为购买力,最终实现了从每年亏损3亿日元到年收益220多亿日元的巨大转变。

可以说,TOD商业模式才是目前商业转型的不二法则。

基于同样的商业理念,涩谷未来之光的设计师,日建设计的又一力作——龙湖光年TOD商业综合体项目正在重庆沙坪坝高铁站抓紧建设中。以目前沙坪坝高铁站的人流保证和龙湖地产的商业运行能力来看,未来,龙湖光年项目或许能够成为国内城市更新和商业中心转型的案例。

二、TOD商业变现法则:人流量+巧妙客流引导

1. Tod商业自带超百万客流

在商业中心建设中,除了一些不可抗因素和宏观环境外,人流量是决定一个商业中心建设成败大的最大的因素。对于龙湖光年项目来说,其主要消费人流来自沙坪坝本身的商圈人流和TOD商业所特有的交通人流。

沙坪坝区作为重庆主城老牌核心商圈,常驻人口超100万,每平方公里超3万人。目前,沙坪坝作为主城“科教文卫旅”中心,吸引了众多中产消费者,日均人流量约25万。商圈内地均年零售额7.11亿元/万㎡,居重庆全市商圈之首。

对标香港可以发现,沙坪坝商圈还有更巨大的发展潜力。而龙湖光年TOD商业正是激发沙坪坝商圈全面发力的契机。待龙湖光年建成后,沙坪坝商圈将扩张3倍,吸引数百万消费客流,社零总额预达50亿元。可以说,龙湖光年项目,未来价值不可限量。

另外,根据TOD项目规划,龙湖光年为一条高铁线(成渝高铁)、三条轨道线(1号线、9号线(在建)、环线(在建))、27条公交线路的交汇之处,交通直接辐射成渝沿途城市及主城9区,二次辐射西南三省主要城市,每天能够汇集客流近百万。

2.巧妙空间布局 完成不同系统间的客流引导

如何将近百万人流导流到商业中心,实现人流变现?龙湖光年采用的是地下交通系统与商业中心无缝链接,不用出站,就能轻松实现工作、回家、购物等多种需求。

在同一栋建筑中,根据不同交通工具对于空间的不同要求,龙湖光年为每一种出行方式提供了专属交通层,且由车站核、自动扶梯相连接。人流可出入商业中心通过商业自动扶梯和车站核到达所需交通层。同时,无论搭乘何种线路而来的客流,通过扶梯轻松几步,就可以到达龙湖光年商业中心,开启自身消费之旅。

龙湖光年TOD项目 ,打破传统车站路网割裂城市肌理的困局,在有限的城市土地资源条件下,将立体空间的最大化利用,进行高密度开发,保证枢纽商业的实现。使用立体的车站核和自动扶梯,将生活、差旅、悠闲消费的客流,通过乘搭扶梯,迅速转化为消费人群。

2020年,龙湖光年21万方自持商业开业后,能够为消费者提供全生活周期的消费需求,塔楼商业7X24不打烊,让购物中心形成互补,叠加、延时的效应。这也将提升整个沙坪坝商圈的购买力,并产生虹吸效应,将吸附江北、九龙坡、大渡口等消费人群,成为主城极具人气和购买力的商圈。

龙湖光年作为天街系城际级产品,将涵盖办公、商业、商住等多种业态,并将建成沙区标志性的建筑双子塔(最高建筑高度将达到约200米)以及公共观景平台,或将成为重庆新地标,“喝咖啡看高铁”的体验也必将是各路游客必到的消费打卡点。

另外,沙坪坝本身所拥有的文化、教育等产业资源加上项目所独有的便捷交通,将对周边城市产生巨大的商业吸附力。未来,去龙湖光年购物,或许会成为周边城市居民休闲的固定项目。

天量的客流量和强大的商业运营相结合,打造目前最先进的商业发展模式,这是沙坪坝政府和龙湖商业的一次探索,也是重庆城市发展的一次里程碑。

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