案例研究|城市商业升级新样本 看龙湖如何玩转高铁TOD

据统计，2018年重庆预计新开商业项目54个，预计新增商业体量470.02万方，同比去年增长248%，商业地产竞争激烈异常。同时，2018年，商业地产迎来消费升级、二孩放开及“新零售”热潮的冲击。实体商业急需转型与升级的勇气与抉择。

一、商业转型遇“冰火两重天”TOD商业模式受亲睐

在商业转型中，部分商业中心开启了不断扩张的转型之路，通过“摊大饼”式发展，试图降低商业渠道、运营成本。结果反而出现商业产品同质化严重、客流大量流失、购物中心购买力下降，商业转型面临失败。

在人口密度高、消费需求集中、消费水平也相对更高的区域，除了一轮又一轮的业态调整升级换代，甚至是整个商业项目彻底地进行二次改造运营，过剩的商业已经很难找到活路。

目前，国外大多数的都市商业中心都在从低效粗放型向高速集约型转变。如新加坡Ionorchard广场、韩国D-Cube City、日本涩谷站等，其中最为成功的转型案例就是日本东京的涩谷“未来之光”TOD商业中心。

涩谷未来之光大厦脱胎于每年都亏损的"涩谷东急文化中心"项目，是在地铁站的上面新建的一座立体商业中心。将每天300多万的交通人流通过商业交通空间与轨道交通空间的无缝对接，成为商业人流。并将这些有效的商业人流转化为购买力，最终实现了从每年亏损3亿日元到年收益220多亿日元的巨大转变。

可以说，TOD商业模式才是目前商业转型的不二法则。

基于同样的商业理念,涩谷未来之光的设计师，日建设计的又一力作——龙湖光年TOD商业综合体项目正在重庆沙坪坝高铁站抓紧建设中。以目前沙坪坝高铁站的人流保证和龙湖地产的商业运行能力来看，未来，龙湖光年项目或许能够成为国内城市更新和商业中心转型的案例。

二、TOD商业变现法则：人流量＋巧妙客流引导

1. Tod商业自带超百万客流

在商业中心建设中，除了一些不可抗因素和宏观环境外，人流量是决定一个商业中心建设成败大的最大的因素。对于龙湖光年项目来说，其主要消费人流来自沙坪坝本身的商圈人流和TOD商业所特有的交通人流。

沙坪坝区作为重庆主城老牌核心商圈，常驻人口超100万，每平方公里超3万人。目前，沙坪坝作为主城“科教文卫旅”中心，吸引了众多中产消费者，日均人流量约25万。商圈内地均年零售额7.11亿元/万㎡，居重庆全市商圈之首。

对标香港可以发现，沙坪坝商圈还有更巨大的发展潜力。而龙湖光年TOD商业正是激发沙坪坝商圈全面发力的契机。待龙湖光年建成后，沙坪坝商圈将扩张3倍，吸引数百万消费客流，社零总额预达50亿元。可以说，龙湖光年项目，未来价值不可限量。

另外，根据TOD项目规划，龙湖光年为一条高铁线（成渝高铁）、三条轨道线（1号线、9号线（在建）、环线（在建））、27条公交线路的交汇之处，交通直接辐射成渝沿途城市及主城9区，二次辐射西南三省主要城市，每天能够汇集客流近百万。

2.巧妙空间布局 完成不同系统间的客流引导

如何将近百万人流导流到商业中心，实现人流变现？龙湖光年采用的是地下交通系统与商业中心无缝链接，不用出站，就能轻松实现工作、回家、购物等多种需求。

在同一栋建筑中，根据不同交通工具对于空间的不同要求，龙湖光年为每一种出行方式提供了专属交通层，且由车站核、自动扶梯相连接。人流可出入商业中心通过商业自动扶梯和车站核到达所需交通层。同时，无论搭乘何种线路而来的客流，通过扶梯轻松几步，就可以到达龙湖光年商业中心，开启自身消费之旅。

龙湖光年TOD项目 ，打破传统车站路网割裂城市肌理的困局，在有限的城市土地资源条件下，将立体空间的最大化利用，进行高密度开发，保证枢纽商业的实现。使用立体的车站核和自动扶梯，将生活、差旅、悠闲消费的客流，通过乘搭扶梯，迅速转化为消费人群。

2020年，龙湖光年21万方自持商业开业后，能够为消费者提供全生活周期的消费需求，塔楼商业7X24不打烊，让购物中心形成互补，叠加、延时的效应。这也将提升整个沙坪坝商圈的购买力，并产生虹吸效应，将吸附江北、九龙坡、大渡口等消费人群，成为主城极具人气和购买力的商圈。

龙湖光年作为天街系城际级产品，将涵盖办公、商业、商住等多种业态，并将建成沙区标志性的建筑双子塔（最高建筑高度将达到约200米）以及公共观景平台，或将成为重庆新地标，“喝咖啡看高铁”的体验也必将是各路游客必到的消费打卡点。

另外，沙坪坝本身所拥有的文化、教育等产业资源加上项目所独有的便捷交通，将对周边城市产生巨大的商业吸附力。未来，去龙湖光年购物，或许会成为周边城市居民休闲的固定项目。

天量的客流量和强大的商业运营相结合，打造目前最先进的商业发展模式，这是沙坪坝政府和龙湖商业的一次探索，也是重庆城市发展的一次里程碑。