三问文旅地产之①：重庆没有真正的文旅地产？

核心提示》

近两年来，重庆人蜂拥进入云南、湖北、贵州等周边省市买房的新闻，随时传入耳边。

来自英联达美产业机构及房多多的一则数据显示，在云南昆明的古滇名城、融创昆明文旅城两个盘，卖给重庆人的约590套，但总金额却高达逾10亿元！ 

重庆人外地买房热，

重庆高端文旅度假地产为何难成气候？

“其实，这只是重庆人在周边省市买文旅地产的极小个案。”文旅地产领军品牌英联达美机构总经理赵曼琳说，以西双版纳及四季如春的昆明为例，在该地区买文旅度假地产，重庆买家占比近1/4，部分项目单套平均成交价在160万左右。

无独有偶，12月中旬，云南曲靖官方，也在重庆召开其城市推介会。曲靖房管局相关负责人告诉上游新闻﹒重庆晨报记者，这一两年在曲靖买房的重庆人，比例也占到约1/4。

事实上，除云南之外，紧邻重庆的贵阳、湖北两地，也吸纳了相当一部分重庆人去购买文旅度假楼盘。

一边是大量有消费实力的重庆人流入到外省市，一边却是重庆本地文旅地产只有近50来万平方米的去化量。重庆难道就没有真正可以吸引本地人的文旅度假地产？从事文旅度假地产10余年的赵曼琳认为，重庆本地除了为数不多的有前瞻性的开发商真正了解市场需求，运用较先进的理念打造产品及客户服务，市面上的产品及服务均有程度各异的落伍情况，远远无法满足人们多样、复合的需求。

几家欢喜几家愁，

为何那么多房企栽在文旅项目上？

文旅地产领军品牌英联达美产业机构总经理赵曼琳说，最近十来年，诸多房企纷纷涉足重庆及周边的文旅度假地产，最终却是几家欢喜几家愁，除了个别因把准市场脉搏而取得成功的项目，如黄水的华宇.林语岚山，真正做得好的并没几家。

从2009年到现在的10年间，许多重庆地产龙头企业曾纷纷抢滩文旅度假地产市场，在仙女山、黑山谷、古剑山、澜天湖、贵州桐梓等区域圈地。

此后发展的几年间，比如黑山谷八角小镇、古剑山、金佛山、桐梓均出现了因为上述不同程度的问题，曾红极一时的项目纷纷遭遇滑铁卢。以南川某项目为例，如今深陷其中难以找到较好的突破口。

赵曼琳告诉记者，这些遭遇滑铁卢的文旅度假地产项目，归结起来，都或多或少存在以下问题：“缺内容，缺生活，缺对口”。比如出现项目发展理念与客户需求发展阶段不对口、开发预期与客户消费愿望存在脱节、项目选址与客户价值需求不一致，甚至产品定位定价与客户消费能力不对等、项目配套无法摸准客户痛点、传统城市地产思维进行项目营销等问题而致使项目未达到预期。

文旅地产进入第三代，

谁能为重庆文旅地产正名？

熟悉重庆文旅地产的业内人士都知道，2007年左右，一批发展商以前瞻性的思维，来到仙女山、黑山谷、黄水、横山等1000米以上的高山小镇，开发出了文旅地产的一代初级产品——旅游地产。那个时候，是以避暑这一简单生活需求为主，对于文化挖掘、游乐设施设计、养老养生配套等，都较为忽视，更多依赖于原住民的配套解决。而那个时候的度假地产项目，也被称之为第一代文旅地产。

重庆的“第二代产品”，则是指地产与景区融合，以卖房子、做景区的“简单玩法”融入了休闲、旅游元素。但仍还是处于“缺内容、缺生活、缺对口”的三缺产品，人们去住之后，普遍感觉针对化的产品或服务还是不够，生活较为单调，无法完全满足需求。

第二代文旅产品，在开发理念上领先于第一代产品。除基本的房产开发外，更多地考虑到主要的居住人群，如老人、儿童在项目中的生活及游乐问题。因此，在项目打造时，开发商从生活的角度自建了部分配套，如引入商业街，超市、餐饮、娱乐、药房等生活配套设施，确保客户在第一居所之外也能享受到品质生活。在项目内部或周边地块，打造公园、游乐、农场或景区等旅游业态。甚至对本地的自然资源、文化历史进行挖掘和提升，逐步开始有了去地产化的思考。

但是，普遍的打造深度还不够，主要是体现在：一是提供的服务深度不够，众多项目还是简单的产品叠加。二是针对性不够，对于长住客户，如老人最为关注的适老化装修、智能化设施及康养设施、设备等，较为初级，甚至根本没有配备。三是缺乏运营项目的能力和思路，仍然停留在传统的卖房+物管服务的老路上，真正把文旅项目运营起来的，少之又少。

 “第三代文旅地产则是以运营为导向、资源整合、精细化管理，将旅游、休闲、避霾、避暑、避寒，养生、养心、养老、养颜、养疗等多元化功能融为一体的三避五养+度假功能于一体的各种特色小镇、田园综合体、农业地产等。”英联达美赵总认为，但重庆能满足这些功能需求的产品真心不多，需要更多优秀的投资企业、关联企业来引领。

目前，应人们日益增长的美好生活需求而生的第三代产品在重庆已经逐步出现，但真正的文旅度假地产必须用非地产思维谨慎思考项目，对传统地产思维进行彻底的扬弃及颠覆，真正发现需求并满足需求，适度超前的的引领需求，才有可能最终达到企业预期。如果脱离重庆实际，过于超前的开发理念也容易令项目陷入困境。“重庆现在第三代供地及签约量非常大，未来的三代是真三代还是伪三代，现在定论还为时尚早。”文旅地产领军品牌负责人赵曼琳沉思着告诉记者。

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英联达美：专注文旅地产十年

从2009年国家正式将文化产业和旅游产业上升为国家战略之后，英联达美就开始前瞻性地布局，并预判多元化跨界发展的“文旅度假地产”将会是房地产行业中的新风口：随着国家政策的成熟与助推，经济发展、消费升级以及开发土地获取入口、开发水平的不断提升等等因素，文旅地产将会成为房地产的下一个黄金产品。

正是精确地判断，以及与近10万组客户的一对一深度接触、了解与研究，让今天的英联达美在文旅地产行业中风生水起，屡创佳绩。

除文旅度假双年度冠军的华宇﹒林语岚山外，英联达美与参投企业还在今年主导了城市文旅、文旅景区及多个度假型文旅地产项目。如石桥铺商圈转型升级商文旅策划、金佛山北坡万亩文旅特色小镇、涪陵万亩康养特色小镇、百里荒景区文旅康养小镇、重庆明月山森林旅游策划、陕西漫川关国家级旅游度假区发展策划、两江新区龙兴古镇提升性策划、龙兴文化艺术中心发展策划与概念规划、重庆两江新区（龙兴、鱼复、水土）人气指数策划、传綦世界文旅城文旅商业综合体策划及营销、四川蓬安相如故里文旅景区策划及规划；央视上榜项目湖北.拈花谷民宿运管及景区发展等知名项目。就文旅地产而言，其约十年时间中服务的天籁谷、凤凰栖、华宇项目分别成为当年或当年及次年重庆年度冠军项目。