高价地调查:精准调控下 部分项目面临解套难

在限售、限购、限贷以及限价的多重政策影响下，如今的一二线楼市场已经不见了往日的火热。

据国家统计局数据，2018年前两月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比2017年全年回落3.6个百分点。按时间点看，前两月全国商品房销售面积增速4.1%，较2017年三四季度有所回升，但仍低于2017年一二季度水平，增速下降趋势明显。

而业内人士向《每日经济新闻》记者指出，在房地产行业上行周期中，“地王推涨房价”的逻辑固然成立，在下行周期则存在“等解套”的风险。进入2017年，在各地楼市调控政策频出，租购同权、物业自持等新规出台的背景下，多城楼市成交价量下滑，诸多“地王”项目也面临考验。

现状：“地王潮”后的市场考验

2016年堪称是有史以来最大的“地王年”，克而瑞数据显示，全年诞生了超过350宗单价和总价“地王”，并且绝大部分都分布在一二线热点城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”级地块成交总价均超过了800亿元，合肥的“地王”幅数更是达到了32幅。

统计显示，截至2017年10月，2016年的“地王”项目开盘的只有一成左右；2016年克而瑞研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多，多数在建未售，少部分还没开工。

近期南京区域“地王”京奥港项目也曝出因资金问题被迫停工，这些引起市场对诸多“地王”项目前景的关注。而在2016年南京“地王潮”下的诸多高价地块，也将在2018年开始集中上市。

中原地产南京研究总监罗浩告诉《每日经济新闻》记者， 2018年三季度左右就是南京这批地王集中入市的节点，高价地的报批量预计在15个项目以上。

“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企业必须做高周转，开发慢了利息就可能很快超过建安成本，不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言，今年开发商迎来了最困难的日子，房企资金回笼难度加大，资金不到位就可能造成工期拖延。

“开发商对政策持观望态度，也从侧面影响了一些地块的开工。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，此外土地不开工或停工也可能因为房企的资金出现问题，但从实现情况来看，这种情况应该不多。

还有一种原因则是开发商等待利润。张波向记者表示，“这些地块短期回本获利的压力较小，所以为了更丰厚的利润，寻找上市的最佳时机是‘地王'们主动‘停工蛰伏'的一个原因。”

来自中原地产研究院的数据显示，仅南京2016年就诞生了63宗“地王”地块，其中有50宗的楼面地价超万元，最高总价更是达到了88亿元，单价“地王”红线推高到了45231元/平方米。

但尚未开工的“地王”持续动工面临沉重的资金压力，而开售的地王在“限价”“降价”和“限购”的“三重紧箍咒”之下，也不容易找到出路。“地王潮”之后，更多城市的高价项目到底生存得如何？

调查：昔日“地王”顶着压力卖

近日《每日经济新闻》记者实地走访了部分高价地，了解相关开发情况。

以南京麒麟地王为例，2016年4月15日，京奥港以47.6亿元拿下麒麟高价地G09地块，楼面价22353元/平方米，坊间更一度传言该项目会卖到40000元/平方米。

然而2017年9月11日，京奥港领取1、2号楼的销售许可证，其中1号楼共100套房源，销许均价25993.31元/平方米；2号楼共54套房源，销售许可证上的均价25715.51元/平方米。这意味着，该项目只比当初的楼面地价高出3500元/平方米。

而到了2017年12月，该楼盘被多家媒体曝出了现场停工的传闻；今年前几个月，该项目又传出将被整体转让。记者近日进一步获悉，目前该项目正在与接盘方洽谈。

再看南京的另一地块。2017年9月,中海地产拍下的河西南的G43商 住两用地块，楼面价17956元/平方米。记者通过实地探查后发现，该地块已被围墙围住，有两部打桩机，尚在打桩阶段，并没有大面积动工。而记者在现场看到，该地块周边尚无新建楼盘，只有几年前的保障房项目。随后，记者走访地块周边几家中介后得知，目前地块所处的油坊村区域二手房均价在25000元/平方米左右。

罗浩告诉《每日经济新闻》记者，这块地成本在20000元/平方米左右，目前产品是两种类型，一种是六层洋房产品，未来开盘价可能会在3.5万元/平方米，而周边高层的价格在30000元/平方米；另一种是规划的6栋洋房，200套左右，现房销售，估计在今年底或者明年上半年入市，价格应该能到40000元/平方米（板块二手房价格在50000元/平方米左右）。不过商业部分因为难以去化，可能会提前出，先卖商办。

南京中原市场研究中心的资料显示，2017年河西板块是南京商业库存的“重灾区”，累计存量高达242.08万平方米，占南京全市库存总量的46.57%。中海河西南地块的前景似乎并不乐观。

“该地块所在位置潜力不错，类似于地铁上盖，不过交通路网还在建设中，大概到2020年左右才能通车。”在上述业内人士看来，地块的未来似乎是未知数。而目前南京的大多数地王项目均还没有上市，一旦上市，只能以微薄利润开盘。

“有些项目楼面价在23000元/平方米，做精装只能卖到不到30000元/平方米，目前南京限价还是比较严格的，没有任何项目能够突破限价。”罗浩表示。

业内：房企利润减少是必然

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，限价导致开发商竞拍的高价地只能延期开发、推迟销售，加剧短期供不应求。

实际上，一个不容忽视的现象是，由于地价高、一手房价格被限制，南京的许多区域普遍出现一二手房价格倒挂的现象。上述业内人士表示，有些城市是根据“成本+合理利润”框定预售价，而南京则是根据该区域内竞品的销售价格来实行“一刀切”定价，简而言之就是“看边上卖多少就给你批多少”。

这样直接导致的结果是，2016年以前的“地王”普遍能够解套成功，而2016年之后的“地王”则只能慢慢熬。

罗浩告诉记者，品牌开发商资金链比较雄厚，普遍通过拖延上市时间来博弈。一些知名房企可以通过在周边城市拿地、快速销售，来补足资金链，再通过“拆东墙补西墙”的方式，拖慢“地王”亏本入市的速度。

张波则表示，不同类型企业可以根据自身状况，通过规模化效应降低建设成本，加快周转率等都是可以采用的因素。但追求高收益可能不是开发商首先考虑的，通过拿地增强企业规模或者维持可持续性开发才是房企拿地的原因所在。

但对于非知名房企和首进南京的房企而言，比如京奥港的麒麟地王，即使面临政府限价，但在市场和资金压力下依然要卖，那就只有亏损销售，最后致使整体转让。

对于中小房企而言，另外一种方式则是联合。上述业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前南京的高价地基本都在一线房企手里，甚至连南京本土开发商都只能拿区块优势不明显的地和商办地，更多开发商选择联合拿地，分别负责操盘、营销或资金，以降低某一方的绝对压力。

同时，张波表示，获取高额利润无非两点，降低成本或者提高售价，在售价被卡死的情况下，成本控制就是必选因素。“目前各家开发商节奏不一样，但大多数开发商还是按照固定的开发节奏，利润是必然有所减少的。”

罗浩则表示，从3月下旬开始，2018年三季度政府限价及调控是否出现一定程度的松动值得观察，这是这些项目能否顺利去化的关键。