杭州新旧房价倒挂 二手房价或存风险

经历了上周末疯狂的排队验资场景后，日前，杭州两大“红盘”融信澜天和华夏四季登记摇号名额定格在11927组和6687组，杭州也首次出现“万人摇号”楼盘。

然而，在“疯狂”摇号的背后，也有不少业内人士担忧，在一、二手房价倒挂明显的情况下，摇号并未解决供需关系等关键问题。如何解决“房住不炒”和高预期带来的额外需求之间的平衡成为市场难题。

对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚对《每日经济细纹》记者表示，只要限价政策导致的“价格双轨制”存在，面对巨大的经济利益，摇号实际上就可能变相成为“中奖”机会，相当于楼市中的“打新股”。

新旧房价倒挂现象明显

“去年至今，不论是限价或者摇号政策，主要目标都是希望改变市场预期，实现市场公平。”丁建刚表示，但由于限价只能限商品房的价格，而不能限二手房的价格，这样就形成了价格双轨制，使得买房存在套利空间，摇号便成了一种全民福利，“相当于楼市中的‘打新股’，在新房和二手房价格倒挂较严重的区域和楼盘，必然会出现火爆排队摇号等现象。”

记者近日调查发现，本次万人摇号的融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米；华夏四季精装修均价为26105元/平方米，而旁边的北大资源未名府在2016年时，毛坯单价已冲上3万元/平方米。

此外，临平山北、良渚以及三墩等新兴区域，都是房价倒挂比较严重的板块。比如另一家热门摇号盘汇高栢悦中心，均价17504元/平方米，而周边区域二手房目前均价普遍在2万元/平方米以上。

相比之下，在成熟度较高的市中心、钱江新城以及申花板块，一、二手房价格倒挂现象较少。相应的，这些板块的摇号积极性也并不高。

“市区的房价上涨空间有限，现在二手房预期高的主要出现在新兴的周边板块，尤其是相对偏远，但交通、产业条件近年来有大改善的区域。”杭州某房地产中介人士对《每日经济新闻》记者表示，近期以来，二手房市场开始有惜售的情绪，“新房市场越热，二手房市场预期越高。”

不过，上述人士也表示，从经手的二手房购房人群组成来看，杭州二手房市场或许有“虚高”嫌疑，“限购以后，实际上刚需和投资客能够购房的数量有了明显压抑，购买力更强的是拆迁户。”

据介绍，去年杭州市区拆迁力度空前，达到5万多户。这些拆迁的基本都是城中村，两代人、三代人同堂，一户拆迁补偿的费用基本在800万～1000万元。

“相比普通购房者，拆迁户首先手中有大量现金，在购房过程中也有特别的优势。比如一户可以购买三套房，房款和契税都有相应的补贴。”该人士表示，“比如去年城东融创某楼盘，有传言周边拆迁户购买量就占了将近一半。近期以来，我们手中成交的大户型房源全部都是拆迁户，很多甚至都是全款付清。不过这也存在一个问题，就是这批人购房完毕之后，在调控政策下的未来几年购房预期会有明显下降。”

同策研究院首席分析师张宏伟对《每日经济新闻》记者表示，需求上讲，主要需要解决的问题是控制投资预期。供应上来说，土地转让和楼盘入市的节奏需要进一步加快。

供地增加未与房源供应同步

记者注意到，自去年以来杭州土地出让明显有了较大增幅。

据第三方平台住在杭州网数据显示，杭州市区2017年全年成功出让土地153宗（主城区81宗，萧山区35宗，余杭区37宗），总面积522.4万平方米（约7836亩），总可建面积1226.8万平方米，总成交金额1942.98亿元，同比2016年的全年成交额（1597.7亿元）上涨21.6%，创历史新高。

其中，杭州市区涉宅用地（宅地、商住用地）共成交86宗，总出让面积402.6万平方米（约6038.8亩），总可建面积912.2万平方米，总成交金额1685.6亿元，平均楼面价18478元/平方米。成交金额、平均楼面价同时刷新纪录。

另据中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年5月28日，杭州市土地出让金达1244亿元，同比上涨210%。

丁建刚认为，尽管有大量供应土地，但近期市场上开发节奏明显减缓，房子供应量没有达到与土地供应量同步。“没有上市的主要原因是被限制了价格，开发商不愿意以被限的低价上市，但对此又没有相应的措施，只好降低开发速度。”

而相对于去年抢地大战中高价拿地的房企来说，减缓开发节奏将带来财务成本的激增。据悉，2018年杭州市区36个板块均创地价纪录，其中一些区域已经刷出了新盘首开价格新高，例如“5万元+”的申花，“近7万元”的钱江新城以及“近9万元”的市中心等。

“现在来看，一些高价拿地的房企风险明显增加。”张宏伟指出，“据我们了解到的情况，房企定价一般通过成本叠加法，即以楼面价为基准、叠加各类成本最终定价，相比一些政府限价政策中的定价以利润叠加为准，双方不同的定价准则导致开发企业出现两难。同时，由于近期资本市场融资环境严峻，对房企融资成本和资金周转压力等都是考验。”

《每日经济新闻》记者注意到，近期，杭州市场转让高价地的案例已经出现。据澎湃新闻报道，去年8月以18205元/平方米楼面价拿下转塘地块的杭州世腾已准备转让土地。

“政府调控初衷在于保证市场活跃度，又能将楼市热度调节在可控范围内。但从相应政策角度看，限价导致了一、二手房价格倒挂，摇号则更加促进了购房欲望。因此，如何进一步调控是眼下许多地方政府面临的问题。”双赢机构总经理章惠芳对记者表示，接下来可以调控的手段还很多，比如二手房限售、增收契税等，有待进一步关注。

据悉，截至目前，在全国范围内，已有上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市发布了房源统一摇号政策，即全部或者部分房源需要摇号出让。而摇号购房的背后，是“限价”政策导致一、二手房价格倒挂的现象。

丁建刚表示，相比限价政策带来的系列“后遗症”，利用税收、金融手段调控市场过热可能更为长效。如按每户持有住宅的套数梯级征收契税：第一套征收契税3%；第二套6%；第三套15%；第四套30%等。或者使用金融货币政策：首套房按揭基准利率，二套房基准利率上浮20%。