保险资金参与长期租赁住房市场 助力楼市调控

银保监会近日发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（简称《通知》），明确了保险资金参与长租市场的有关要求，引起多方关注。专家表示，保险资金进入长期租赁住房市场，既有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，又有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制建设。

京沪雄安等地先行

保险资金参与长租市场，《通知》有明确的区位要求，即所投长租项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市，并满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市。

“房住不炒”“租购并举”已成为中国房地产市场发展的大方向和关键词。“发展住房租赁市场特别是长租市场，是改变目前热点区域房地产市场‘涨价—调控—再涨价—再调控’恶性循环怪圈的一种重要途径。”对外经济贸易大学保险学院教授王国军对记者表示。截至2017年底，保险业资产总量16.75万亿；2017年，保险公司资金运用余额14.92万亿元。如果部分险资最终实现入场，将会给相对缺少资金的住房租赁行业有效“输血”，扩大租赁市场的供给，并在一定程度上有助于租赁价格水平的稳定。

“住房租赁市场发展所需资金体量大、期限长，与保险资金投资偏好天然契合。”王国军表示，对于保险资金而言，追求安全性是第一位的，然后是流动性和收益性。投资长期租赁住房项目，可以为险资带来长期稳定的收益，满足保险资金追求稳定收益的投资需求，实现一举多得。

谨慎投资防风险

“发挥行业优势，规范险资入市，是此次政策的主要意图。”王国军认为，《通知》针对长租市场特点，给予了充分的政策支持。例如，拓宽投资渠道和方式，除较为常见的债权、股权等投资计划方式外，保险资产管理机构还可以采取发起设立资产支持计划、保险私募基金等创新方式间接参与；优化产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道，提高运作效率。

《通知》明确了保险资产管理产品及保险私募基金的设立条件；规范资金管理，明确各方实行资金专户管理，确保资金封闭运行；明确投资的风险管理要求，保险机构应当建立专属岗位，负责投资期内各个长租住房项目的投后管理等。

“明确有关政策要求主要是为了防范风险。”王国军指出，长租市场对于保险行业来说是一个全新的投资领域，在经验、人才、案例等方面的储备都比较少。这就要求监管部门在资金入市、项目选择、流程管理、风险控制等方面作出要求。如若不然，一些保险公司可能会忽视风险，一哄而上，投入大量资金，引起潜在风险。

王国军表示，时刻绷紧风控这根弦，也是为了保障投保人利益。参与长租市场，保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则，综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，合理制定投资预算和计划。

收益率低待破解

当前，住房租赁市场也面临整体收益率偏低的问题。“尽管参与主体日益多元化、市场规模不断扩大，但长租市场仍处于前期起步期，一些运营模式尚未成熟。”一名保险资管从业人员对记者说，在优惠政策尚未明确的情况下，短期来看，多数险资对于进入长租市场可能会持观望态度。数据显示，2017年，保险资金运用收益8352亿元，资金收益率5.77%。目前，即使是一线城市租金回报率也远低于这一水平。

“保险公司参与长租市场的投资收益，取决于长租市场的发展情况。”王国军说，如果长租市场不赚钱，就意味着保险公司的投资较难收回，或者即使收回，时间也较长，效果不会太好。所以，长租市场健康稳定发展是关键，一方面有赖于未来政策走向和支持力度，尤其是政策的稳定性、持续性和清晰性影响较大；另一方面有赖于长租市场自身的发展，例如和房地产销售市场、短租市场相比，长租市场要形成自身优势，才能逐渐发展壮大。

分析人士预计，未来政策层面或将在建立市场规范、增加土地供给、形成价格体系、保障租客权益等方面持续发力，长租市场有望在政府、企业等多方努力下驶入发展快车道。银保监会有关负责人也表示，下一步将继续支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。