16城二手房市场由低温转修复 北京下半年或重回降温通道

新房市场摇号购房，多城一、二手房价倒挂，热点城市楼市看似颇为热闹，但从整体市场来看，今年上半年，过去调控力度较大城市的二手房市场成交量开始由低温转向修复，政策环境相对宽松的弱二线城市市场升温明显。

“从链家覆盖的重点城市二手房成交量来看，”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》等媒体表示，自2017年3月份密集调控以来，市场经历了“大幅降温—低位企稳—向上修复”三个阶段。整体来看，市场热度和调控前比并不高，处在平稳复苏状态。不过，北京二手房市场经历了5月份的成交高峰之后，预计下半年将进入降温通道。　

16城二手房由低温转修复

据贝壳研究院统计数据显示，2018年前5个月，链家监测的16个城市二手房市场成交量环比2017年后5月份增加21.8%，月均水平是2017年3月份的一半。其中，沈阳、长沙的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%。

从成交量看，上半年二手房市场比较活跃的城市有西安、沈阳等，市场比较平稳的城市有北京、武汉、南京、济南、广州等，市场趋于降温的城市有上海、成都等。从房价看，上半年二手房均价明显上涨的城市有西安、沈阳等，价格比较平稳的城市有北京、济南、武汉、南京、广州等，价格下跌的城市有上海。

综合来看，西安、沈阳、杭州等城市二手房市场比较活跃，其他城市市场保持平稳或略有回落。　

许小乐表示，总体来说，16个城市二手房市场处在小幅升温的态势中，这个升温是在过去大力调控之下，市场需求被极度遏制的情况下出现的自然修复过程。“前期调控力度比较大的城市，现在市场上总体处于平稳状态；政策环境较为宽松的城市，二手房市场处于升温较为明显的状态。”　　

北京下半年或重回降温通道

“3·17”调控政策实施之后，由于改善性换房链条中断，北京二手房市场成交量出现大幅回落。此后，市场成交量的缓慢小幅上升属于自然修复现象，主要由首次置业（总价400万元以下）需求支撑，是需求被抑制后的正常释放；其次，购房贷款使用比例和使用强度在下降后保持在平稳的区间。

总体来看，在调控后房贷利率连续上行的条件下，北京二手房价格连续9个月回落，到今年2月份累计下跌14%。许小乐表示，进入5月份后，二手房市场回暖有些超出市场预期，成交量环比增长18.7%，房价上涨4.3%。从结构上看，西城区、海淀区、东城区的市场上升更加明显，而其他区表现平平，亦庄开发区等仍在下降，这表明5月份的上行主要是学区政策因素带来的结构性冲击。根据带看量、新增供需等指标判断，5月份的市场高点不可持续。

市场反应证实了许小乐的判断，据贝壳研究院统计数据显示，2018年6月份，北京二手房市场从5月份的高点回落，成交量价出现近8个月来的首次同步回调（除去春节月）：6月份，北京链家二手房成交量环比下滑22.6%，绝对水平降至3月份之下，均价环比下跌0.4%。主要原因是政策影响的效应边际递减，市场复苏缺乏有利因素的支撑。

许小乐表示，在货币信贷政策不发生转变的前提下，下半年北京二手房市场将很难向上突起。原因是，首先，在“认房认贷”的环境下，中高总价可以借助的金融杠杆非常有限，换房需求难以释放。在房价微幅波动或有所下跌的阶段，投资投机性需求也得到遏制。其次，从先行指标来看，链家新增客源房源量都在减少，环比分别下滑16.2%、16.1%，业主挂牌价结束5月份涨势开始趋稳，调价中涨价比例下降，后期市场的下行压力明显大于上行动力。

此外，根据去年土地出让情况，下半年预计将有大量限竞房推出，将会分流市场需求。因此，预计下半年市场将重回降温通道。

对此，我爱我家市场研究院院长胡景晖也表示，目前，北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平，所以市场接下来的上升空间已经不大，而房价在交易量稳定的情况下同样没有上行动力，市场未来将逐渐趋于平稳。