地产央企业绩分化格局显现 重组整合步伐将提速

2018年上半年，房地产行业集中度进一步提升，“强者恒强”的局面日益稳固。虽然房企总体销售规模保持了较高的增长，但业绩增速较去年同期及全年有所放缓。其中，从地产央企的整体表现来看，一方面企业间业绩分化格局逐渐显现，另一方面重组整合步伐将提速。

据第三方研究机构公开的统计数据显示，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到历史新高度，TOP100上升至69.3%。此外，500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿。

其中，21家地产央企在规模增长的同时，分化格局也在持续。保利地产、中海地产、华润置地跻身TOP10。招商蛇口与中国金茂进入TOP20。中国铁建、保利置业则位列TOP50。中粮地产、中国中铁、华侨城、电建地产、中冶置业和中交地产跨入TOP100。五矿地产及葛洲坝地产等其余8家企业则排在TOP100之外。

据部分地产央企发布的公告显示，大部分企业已完成全年目标过半，也有企业并未达到预期。其中，完成业绩超过年度目标50%的分别是：中国金茂上半年累计取得签约及成交销售金额共计717.62亿元，完成年度目标的71.8%；上半年保利置业及其子公司连同其合营及联营公司实现合约销售额约241亿元，完成年度目标的60.3%；中国铁建的房地产板块上半年签约销售额410.2亿元，完成年度目标的54.7%；保利地产上半年实现签约金额2153.12亿元，完成53.8%的全年目标总额；中海地产上半年销售金额为1217亿元，完成52.5%的全年目标总额。

而完成业绩低于年度目标50%的有：招商蛇口上半年签约销售金额为750.96亿元，完成全年目标的49.7%；五矿地产上半年录得签约销售额约为28.1亿元，仅完成全年目标的18.7%。五矿地产在公告中解释称，公司今年前6个月的签约额与去年同期相若，而根据销售计划，大部分开发项目将集中在下半年开盘预售，有信心完成全年度目标。

“基于市场不断发展和演变的现实，一些地产央企的先天优势开始丧失，当前总体感觉在慢慢掉队。”一位大型房企相关负责人表示，虽然在整体上并没有表现出太多的扩张趋势，但随着部分地产央企逐步完成整合重组任务，其发力的迹象或在下半年有所体现。

日前，国资委就中央企业重组整合工作方面提出了明确要求，下一阶段要充分认识重组的重要意义和整合任务的复杂性、艰巨性，进一步加大工作力度，扎实推进整合融合，确保实现重组预期目标。

据了解，自2016年以来，被国资委允许从事房地产主业的21家央企中，中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外整合重组。其中，早先起步的华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本完成，紧随其后的中交、五矿、中粮和保利等地产央企正在加速重组整合步伐。

2018年7月24日，中粮地产发布公告称，拟收购大悦城地产59.59%股权，重构集团地产资源。收购完成后，公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成，商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强；6月20日，保利置业集团有限公司公告称，与保利地产的整合已经到尾声，保利（香港）控股有限公司股权变更完成交割。双方股权交割完成后，保利地产不会并表保利置业，仍将由保利集团合并其财务报表，但是未来境内所有新增的项目都将会由保利地产为主来开发；中交集团为推进内部房地产板块整合，早在2015年便出资成立了中交地产集团，负责中交集团房地产业务的运营和管理。关于整合工作情况，中交房地产集团副总经理周济透露，中交房地产集团作为中交集团的二级子公司，它的全面改革试点实际上在两年前已经拉开序幕，今年年底重组整合方案就会全面落地和推进；此外，五矿地产和中冶置业的重组至今未有实质性进展，而在业绩表现上，后者也是优于前者。对此，五矿地产副主席兼董事总经理及执行董事何剑波曾表示，尽管还没具体的整合计划，但首先要做的事情就是业务协同。

平安证券综合研究所一份研究报告指出，央企整合大风再起，地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。随着央企做大规模，作为整合方，龙头地产企业有望通过整合和并购，补充土地资源，并促进行业集中度进一步提升，从而对地产板块的估值有正面作用。

“通过内外部整合，企业能够实现优势互补和资源高效利用，减少同业竞争，未来这种重组整合的情况会越来越多。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析指出，对于很多大的品牌房企来讲，更多地是通过央企重组的机会去扩大土储和资产，在接下来的规模化竞争中，争取行业话语权。“尽管目前很多整合重组都在洽谈，但央企本身涉及的业务板块比较复杂，推进速度不一定那么快，还是需要一个过程的。”