北京公积金“认房又认贷” 专家：对刚需影响大

13日晚间，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，要求9月17日起实行一系列公积金新政。

新政变化包括公积金贷款实行“认房又认贷”，贷款额度与缴存年限挂钩，每年递增10万元，北京市区户籍到郊区购房可适当提高额度，月还款额不超过月收入60%等方面。

多位业内人士分析认为，公积金调整对刚需影响巨大，尤其是年轻人群体，会进一步降低需求，对改善型群体来说，也会因为公积金拒绝对2套及以上住房发放贷款而受到影响。

“认房又认贷” 2套以上住房不予贷款

新政对借款人的认定，采取“认房又认贷”的标准，首套房贷款政策适用于名下无住房贷款记录且在北京市无住房人群；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按照二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。

差别化贷款 每缴存1年可贷10万

新政实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

此外，落实北京城市总体规划的有关要求，实行差别化贷款额度。借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区（以下简称城六区）以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元；不属于前述两种情况的，购买首套住房，最高贷款额度为120万元。符合第二套房贷款政策要求的，最高贷款额度为60万元。

首套房首付款不低于35% 二套不低于60%

针对首付款比例，新政要求购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自主房的首付款比例不低于40%。

购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。普通自住房和非普通自住房的认定标准，按北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局于2014年9月30日联合印发的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》（京建发[2014]382号）标准执行。若遇普通自住房和非普通自住房的认定标准调整，按调整后的标准执行。

贷款期限计算到65岁 月还款额不超月收入6成

在风险管控方面，新政对贷款年限、月还款额、担保方式进行了调整。贷款期限从最长可以计算到借款申请人70周岁调整为原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

在保证借款申请人基本生活费用的前提下，按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准，确定贷款金额和期限。

为防范贷款风险，对购买新建商品住房申请贷款的，受托办理住房公积金贷款的银行，如对该项目也提供个人购房贷款，并与开发企业签订了阶段性担保协议，应协调开发企业向个人购房使用住房公积金贷款提供与商业性住房贷款同等的阶段性担保；受托银行未与开发企业签订阶段性担保协议，由北京市住房贷款担保中心提供阶段性担保。对购买二手住房申请住房公积金贷款的，应采用抵押担保方式，完成抵押登记后发放贷款。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右，这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款，这个政策对刚需影响非常大，从认房又认贷看公积金政策全面收紧。

易居研究院智库中心总监严跃进则表示，北京此次出台公积金贷款政策，充分说明房地产政策管控依然比较严厉，尤其是结合公积金贷款的实际情况，采取了相对收紧的政策内容。“总体上看，北京当前政策的亮点在于，市区户籍到郊区购房，可以享受公积金贷款额度增加的优惠，这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关。类似做法，也值得全国其他城市学习和借鉴。”他说。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多。公积金贷款尽管额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻贷款压力，这是公积金制度设计的本意。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。