以价换量现象增多广州楼盘频推特价房

与往年同期相比，今年楼市销售旺季月份显得平淡了许多。地产研究机构克而瑞监测了51个典型城市的市场情况，统计显示，“金九月”这些城市的成交量为3476万平方米，环比下降7%，尽管与去年同期相比大体持平，但二线城市下滑相对显著。

即便是9月成交状况同比有所上升的一线城市，今年以来的楼市成交也淡静了许多。以广州为例，9月份成交面积109万平方米，环比增加15%，同比增加22%，但今年1-9月成交总面积为833万平方米，同比仍减少14%。

在广州，楼盘降价的声音时有传出，从记者近日的走访情况来看，一些楼盘推出特价单位，与先前的报价相比让利幅度较大，有业内人士向记者表示，尽管当前尚不能对楼市转凉一概而论，但推出特价单位的楼盘增多，也折射出房企加快推货的欲望。

部分楼盘特价单位降幅大

记者以购房者名义走访了广州部分楼盘，在黄埔区南岗站附近的一处在建项目，销售人员表示，当前他们推售的80平方米复式三房和105平方米复式四房有特价优惠。

其中，80平方米复式三房特价单位售价约为230万元，折合单价约为2.87万元/平方米，若按照该户型原先的报价，105平方米复式单位也有较大幅度让价，当前该特价单位售价约为288万元，折合单价为2.74万元/平方米，若按原先报价，两种户型的单价都在3万元/平方米以上。

这名销售人员表示，与此前相比，当前推售的户型优惠幅度确实较大，但这也仅限于部分特价户型，且这部分单位卖完后，特价优惠也将随之结束。

增城朱村附近的一处在建楼盘同样也在降价，以该楼盘正在推售的二期108平方米四房户型为例，当前报价约为270万，折合每平方米约2.43万元。现场销售人员表示，目前该户型报价和备案价格一致，系单合同销售，首付款加各项费用大约在80万元左右。

这名销售人员称，该户型房价已经包含多重折扣，若在确定购买后一定期限内交清款项，折扣幅度还将再度增加，但相应户型已所剩不多，整个二期的销售也即将进入尾声。

在中心城区，同样有楼盘对一些户型报价进行了下调，广钢新城某处楼盘报价一度达到5万元/平方米，但其推出的部分特价单位让利幅度接近1万元/平方米。

事实上，不仅是广州，规模房企在其他城市也在展开促销优惠活动，以龙头房企恒大为例，该企业曾在2月开展全国楼盘基础优惠88折、部分项目限量折扣特价房的优惠活动。

到了今年8月，恒大又打出“全部89折”的宣传广告，启动全国范围的大型促销，根据购买品类、付款方式的不同，可享有的优惠政策也不同，例如3个月内付清全款93折，公寓商办类产品最低6折优惠等。

对于“以价换量”等降价促销行为的频频出现，克而瑞分析指出，降价促销通常是精装改毛坯，或是将部分难于去化的产品以特价房的方式出售。

“闭眼卖房”已是过去

有业内观点认为，近几个月来广州一手住宅成交量上升，主要是受到此前积压未网签的房源集中网签的影响。

一名在广钢新城置业的改善型业主向记者表示，他在今年年中与相中楼盘确定了购房意向，首付款也已缴清，随后开始等待网签，等了几个月后，对接的销售人员开始催促他赶紧办理，于是他所购买的房屋在9月顺利完成签约。

克而瑞监测的城市新开盘项目去化变化情况显示，下半年以来典型一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势，国庆假期总体去化率仅为54%，较2018年9月下降了14个百分点。但一线城市项目去化率从44%上升至57%，这主要是由于供应持续放量使部分刚需和改善型需求得到了集中释放，因而项目开盘去化率有所回升。

不过，楼盘促销优惠活动增多，背后仍折射出“房子不像以前一样好卖”这一现实。克而瑞的分析观点也认为，楼市“转冷”的信号已显，无论是短期波动还是长久之势，“闭着眼睛卖房子”的日子都已经一去不复返。

现在，加紧抢收回笼资金，保证现金流的房企不断增加，而在拿地方面，房企态度也日趋谨慎。据不完全统计，TOP10企业中半数以上在公开场合明确表示要放缓投资、谨慎拿地，其中也包含龙头企业。克而瑞分析认为，前期激进拿地、资产负债率偏高的房企，应当缓拿地甚至暂时性退出土地市场，贸然投资拿地往往是风险大于机会。

对于如今房企的决策和发展方向，克而瑞建议称，一是审慎投资，更多考虑现有土地、项目的快速去化，从而加快现金回笼，储备好过冬的“粮草”。二是修炼内功，着力于自身产品力的提升。三是对于中小房企，也可在地产多元化的“蓝海”领域寻求新的发展契机。