市场冷静，让一切归于本真。

这是一个检验产品的时刻：哪些产品会冲出重围笑傲江湖？

这是一个考验品牌的时刻：谁做到最好，谁就笑到最后！

这是一个考察营销人的时刻：谁用对了策略，谁就占据了主动。

2019重庆楼市半年，谁更懂市场？谁掌握了上半场？楼市下半年，谁更有张力？重庆晨报—上游新闻联袂铭腾机构解析上半年楼市，或许能给你一个清晰的下半年。

2019上半年，重庆主城区一手住宅供应量为633.1万平方米，环比上升28.2%。同期，受供应量影响，一手住宅成交量也同步上涨至709.7万平方米，环比上升51.3%，反映出住宅市场需求有所回升。与此同时，一手住宅成交价格环比略微上涨3.8%，为12120元／平方米。在高端住宅方面，本季度成交均价环比下降0.1%，为21163元／平方米。

而在土地市场方面，今年以来，政府加大住宅土地供应，第二季度成交58宗土地。据统计，季内土地成交累计面积约618.5万平方米，环比上涨125.1%。同期，住宅土地的价格略微下降，成交平均楼面价为6537元/平方米，环比下降2.7%。

（重庆铭腾机构总经理吴小飞）

数据只是其中一方面，关于上半年的市场关键词，记者采访到重庆铭腾机构总经理吴小飞，吴小飞告诉记者，上半年重庆房地产市场，他们总结了9大关键词：

1.量高 今年重庆楼市3、4月的短暂小阳春，支撑上半年成交量回到2016年水平，重庆主城区2019年1-5月新房成交量自1月触底后开始反弹，4月达到顶峰，6月成交数量回落。虽然今年上半年相较于去年上半年同比是下降了，但是相比去年下半年的冷清而言，2019年的上半年，新房市场的回暖比较明显。

2.价稳 今年在政府指导价下，重庆楼市价格保持平稳发展，涨幅控制在5%以内。数据显示，2019年6月重庆楼市价格环比下降1%，同比下降5%。

3.刚需 在铭腾机构看来，重庆仍然是刚需城市，上半年，刚需、刚改支撑市场，开盘认购率保持在60%左右，再改类产品走量较差，以6月为例，高层产品成交176万方，环比上涨3%，成交在各业态中占比62%。

4.学位房 教育一直是客户购房选择的重要因素，而针对近年来高价“学位房”加重家长经济负担的现象，重庆市首次明确规定：从2019年起，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。对违反相关规定、造成不良影响或严重后果的学校，视情节轻重，给予约谈、通报批评等，并追究相关部门、单位及人员的责任。铭腾机构认为，随着上半年政府对学位房进行限制，未来学区房将更加紧俏。

5.外溢 刚需客户外溢，随着二环组团配套的成熟，交通（尤其轨道）的导入，以及在价格的压迫下，刚需客户逐渐外溢至二环组团，数据统计，上半年重庆市十大热点组团分别是西永、蔡家、李家沱、茶园、中央公园、跳蹬、龙洲湾、鹿角、照母山、大学城。

6.限墅令 今年4月，住建部再次发文暂停别墅建设审批，这对重庆别墅市场影响较大，未来别墅产品或更加稀缺，叠拼产品将成为发展主流，但重庆限墅令难一刀切，后续需等待细则出台。

7.高地价 今年上半年，重庆土地市场热度较高，反弹明显，楼面价超过9000元/㎡的土地遍布全城各个角落，多点开花。企业对重庆未来看好，且库存量不足，企业积极拿地，水土、蔡家、空港工业园、中央公园、西永是拿地热点区域，其中楼面价最高的则是5月28日，九龙坡滩子口地块以13549元/平的楼面价被荣安以总价10.85亿元揽入怀中，在市场分化过程中，核心区仍是房企抢驻高地。

8.土地指标 上半年出让土地容积率普遍在1.5左右，限高20-36米，据铭腾机构预计，随着这些低容积率土地的不断开发，未来改善产品将会成为发展趋势。

9.口碑 随着房地产行业的成熟，排名前列的标杆企业在产品硬件方面正日趋完善。地产企业之间的竞争，正逐渐由土地、资金等资源硬件方面的比拼转向质量和服务口碑的竞争。多数地产企业也愈发认识到客户体验感、软性服务之于企业生命力的重要。2019上半年，从重庆楼市多家企业举办的交付前媒体开放日、对业主的工地开放日等活动便不难看出，开发商对于品牌口碑的重视。作为行业标杆的融创更在近期发布融创西南“归心100+全周期满意度服务链”，致力于为客户提供全周期服务。

2019年上半年重庆市主城区 商品房销售TOP10房企榜单

1 融创中国 165.35亿元

2 龙湖地产 141.16亿元

3 重庆万科 134.47亿元

4 金科地产 123.68亿元

5 恒大地产 70.76亿元

6 保利地产 50.34亿元

7 华润地产 43.26亿元

8 旭辉地产 34.13亿元

9 香港置地 31.51亿元

10 碧桂园 24.47亿元

备注：

1：统计时段：2019年1月1日—6月30日

2：统计范围：重庆市主城区商品房

3：统计口径：商品房网签数据

4：数据来源：重庆市房地产业协会

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