楼市“小阳春”、土地市场反弹、房贷利率下降……2019年上半年重庆楼市种种已经过去，2019年下半年的楼市将会有怎样的趋势与变化？近日，铭腾机构董事长朱廷勇及总经理吴小飞从地价、土地供应、房价、供销关系、房企等十大维度，为广大市民给出了2019年下半年重庆楼市的十大预判。

（铭腾机构董事长朱廷勇）

预判一：主城区土地集中二环

铭腾机构表示，今年下半年主城区土地还剩余5600亩的供应量，其中90%以上，仍集中在二环拓展区域，由于市场商业商务库存量过大，因此下半年土地供应将仍旧以居住为主，其中预计有80%的土地供应为纯居住用地，其中上半年重庆主城区土地供应的平均容积率仅为1.5，下半年的土地容积率依旧会保持在1.5左右。

预判二：地价溢价率预计维持10%左右

在土地价格方面，政府的调控目标是稳地价，虽然上半年整体楼面地价有20%左右的上涨，但是因为整体容积率下调至1.5左右，因此土地的地价（亩地价）水平保持平稳，下半年top50的大部分房企都会面临资金链紧张的局面，因此他们认为下半年土地楼面价的溢价率会维持在10%左右，而下半年主城局部组团的楼面地价会有20%的回落。

预判三：市场供应量加大形势严峻

关于下半年市场，铭腾机构认为，今年上半年，商品房供应1200万方，成交1600万方，受三四月的小阳春带动，整体市场呈供不应求的态势，下半年供应量会加大，2018年末及2019年上半年的拿地项目会集中面市，供应量预计会在1600-1800万方，供应井喷，成交量受政策调控及市场产品同质化（面市项目皆为高地价项目）的影响，整体会下滑20%左右，但全年依然会保持在3000万方左右，供应上涨40%，成交下滑20%，2019年下半年市场会更加严峻。

预判四：房价或持续维稳

房价方面，由于政府提出了“稳房价”目标，上半年的房价上涨幅度在2%~3%，整体平稳，完成预期，下半年房价将会持续维稳，上涨幅度控制在1%~2%，低价地项目的房价保持不变，但是高价地的改善项目，受市场同质化的影响，去化受阻，其中会有80-100个改善及再改类项目会变相降价（折扣及优惠加大，降价幅度在10%左右）。

预判五：这些房企会做得更好

在重庆，刚需、刚改做得最好的房企是融创、金科、万科、恒大等企业；龙湖、香港置地作为在重庆改善做得最好的房企，他们一直是高端改善客户首选；而在重庆发展潜力最大的房企则是华润、保利、碧桂园等资金实力雄厚的房企，所以，铭腾机构预判今年全年前十名将会是：融创、龙湖、金科、万科、恒大、保利、旭辉、碧桂园、华润（企业名称先后不代表排名）。

预判六：这些产品更被购房者接受

据铭腾机构数据统计，在产品方面，上半年重庆市场刚需、刚改热销，再改类产品走量则较差；目前重庆市场建面120㎡内为刚需、刚改主要选择段，但重庆市场南、北区域的价格差较大，例如在北区总价150万内的产品走量较好，高于200万则走量明显下滑；而在西区、南区总价120万内的产品走量好，高于160万市场接受度较低。

预判七：这些组团更热门

而关于下半年的热门组团，铭腾机构表示，评价一个组团的市场地位，应该从成交量、存量、土地成交三大方面来分析，像市场上的持续发力组团包括西永、蔡家、茶园、中央公园、李家沱等组团，而市场占有率下滑组团则是照母山、龙洲湾、大学城等组团，另外，跳蹬、空港工业园、水土、鹿角等新晋入榜组团也值得关注。

预判八：棚改新政影响大

而对于和一手房市场密切相关的棚改政策，铭腾机构同样作了分析，今年重庆城镇棚户区较去年的63460套，减少为改造5万套，较2018年减少近20%，部分城市棚改货币安置将会收紧，改为实物安置；另外，棚改发展的一个新方向——旧改，即严格把关棚改的范围和标准，将不需要拆迁的房子进行装修改造，或将直接影响一手房市场需求量减少15%~20%。

预判九：二手房市场竞争加剧

铭腾机构表示，目前市场线上挂牌20余万套二手房，2017年两年限售即将到期，将会有大量的投资性质的二手房涌入市场，将加剧二手房市场的竞争，局部二手房价格将会有20%的下调；房价倒挂的现象将不复存在，随着二手房供应加剧，同区域一二手房房价将会趋于一个共同值，当二手房市场容量达到一定限度时，同区域二手房房价将会低于一手房，其中，二手学区房、核心区的小户型等二手房将持续受捧。

预判十：区县市场将以稳为主

而关于区县市场，目前企业关注度主要聚焦在主城周边区县（永川、璧山、江津等），进入需要更加谨慎，而区县受主城的影响较弱，因此量价波动较小，以稳为主；产品线以地价及客户的需求升级为导向，建面120-140㎡的户型将备受追捧。

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