据仲量联行提供数据显示，2019上半年，商业地产整体市场空置率为13.3%，同比增涨0.5%，购物中心空置率为15%，和去年持平，空置情况未得到改善。在未来，可观供应量入市将在短时间内推高市场空置率，到2022 年，新增供应的增加将推升市场空置率，商业地产情况显得有些严峻。
随着重庆房地产商的大批涌入，高楼林立的同时，商业地产也是越修越多，而且都打着交通便利，地段优势明显，人流量大的噱头来招商入驻，但实际情况如何呢？
最近，记者听朋友感慨“商业体量达5万方的陈家坪通用晶城快成了 ‘僵尸商业’”，让很多租户和周边住户都无可奈何。
这到底是怎么一回事呢？
现场探寻通用晶城：
偌大的商场，最火爆的竟是麻将馆？
记者随即来到位于陈家坪长途汽车站附近的通用晶城了解情况。一下公交车，没有看到之前规划说的位于陈家坪通用晶城公交车站背后的通用晶城，就只好跟着导航先上过街天桥，接着又在导航的指引下成功的绕到了通用晶城的对面，可见通用晶城的位置并未处于让人一眼就能看见的优势地段。
来回折腾10分钟左右，记者总算站在通用晶城商圈的入口，但眼前这个空空荡荡的像是无人城的地方真的是个商圈吗？
几层楼的商铺全部是门窗紧闭，有的商铺还挂着商家撤场时未清理完的店名牌，歪七扭八且布满脏污的店名让这个地方显得有点恐怖，总觉得这个时候应该会有像《生化危机》（由保罗·安德森执导的一部惊悚科幻电影）一样的丧尸从里面突然蹦出来。
带着疑惑，记者慢慢往里走，撤场的李记串串香、麒麟健身游泳，布满灰尘不知道是否投入使用的扶梯，随处可见的闭门商铺……这些都显示出通用晶城商圈人烟稀少。
突然，记者听到一阵喧嚣，感觉像是前面有好些人，心想：原来客流量都在前面呀！随即加快脚步，去寻找喧闹产生地，结果发现是一家麻将馆，难怪会显得人声鼎沸！可是，商圈里面最热闹的不是逛街玩乐之地，居然是麻将馆，这难道不是我们小区楼下应该出现的情景吗？偌大的商圈，最热闹的竟是一个不足30㎡的麻将馆，这让记者更摸不着头脑了，这地方到底是商圈还是小区楼下麻将馆呀？
访问入驻商家：
押三免三，商家至少还要被困3年？
先不管其定位如何，总算这个通用晶城也是有人有商户了。不知道是不是因为有麻将馆的存在，这周围还开着一家便利店和一家小餐馆，但生意都比较惨淡。
记者走进餐馆，想要了解一下商户的看法。进门后发现店内只有三个人，一个是负责掌勺的厨师在店里百无聊赖的浏览着手机屏幕，一个是服务员正不慌不忙的剥着蒜，另一个负责采买食材的人稍微忙碌点，在打电话。
看见记者走了进来，剥蒜的阿姨先是有点惊讶，而后立马停下了手中的事，露出笑容，在她准备问我吃点啥之前，我表明自己只是想要采访了解一下情况的，剥蒜的阿姨嘟囔了一句“哎，不是吃饭的呀”，而后依旧热情的和记者攀谈起来。
“这个地方，都已经交付使用三年了，你看看像是个商圈不嘛？商户都走的差不多了！最开始的时候，还是有很多商家入驻，大家都是奔着开发商宣传的交通便利，说啥子公交车站就在商圈门口，轻轨线要在这设个站点，靠近长途汽车站人流量大，永辉超市等生活场所在附近才来的，结果来了之后发现这些规划都没有落地，公交车站距离通用晶城好几百米，轻轨压根没在这儿设站，而且通用晶城这条路是在一条断头路边，开车得从好远才能绕过来，根本没得过路的人在这儿停下来吃饭，流动客量少的可怜！周边小区住户入住率不到1/3，固定客流量也没得，很多商家亏本做不走了，宁愿赔了房租也要走。就你们进来看到的那个李记串串香来说嘛，开业不到两个月就做不下去无奈撤场了……”剥蒜的阿姨听到记者是来了解通用晶城现状后，像是打开了话匣子，一股脑儿的开始吐槽这个地方，“现在这个地方没有那些商圈应该有的吃喝玩乐配套，看上去像荒废的地方，就更不会有人来了......”
“不止是宣传和实际不一样，就连管理的物业收费也是不公开透明，物业管理费也比其他商圈收费贵，一般都是5块左右一个㎡，结果通用晶城的物业管理费是8块一个㎡，之前我们还跑去问了这个物业管理费的收费标准，结果对方就以公司规定搪塞了一句，还有就是电费也是收得也很高，并且我们也看不到实际到底用了多少度，原来是收1.5元/度，后来我们大家集体闹了之后，这边的电费才减少为1.03/度……”厨师一听到阿姨的吐槽，也忍不住开口，“我们这个门面房租一个月都是1万2，现在每天收入六七百都算是不错的了，再除去每月的物管费、水电气费、食材原料成本等，基本上都是月月亏损……”
记者听了他们的吐槽后，疑惑的问到为何年年亏损，这家餐馆却依旧不撤场？
剥蒜的阿姨说最初通用晶城招商时，有个“押三免三”的优惠，即交三年商铺房租，可使用商铺六年，当时想着这地方人流量大，轻轨和公交站落地后会更好，做个六七八年没问题，就交了三年房租，结果现在生意做不走，像管理方申请降低房租也没有得到回应，房租又退不回来，就被迫留在这儿。
“反正这个地方是真的骗得我们好苦……”打完电话的采买小哥也很无奈的说。
向第三方求证：
物业管理方回应证实“空城”情况
从餐馆出来后，记者就三人所说向物业管理方进行求证，管理方先是含糊其词，表明自己不负责相应的管理，不了解具体情况，随后就不再回应。
记者多次打电话后，物业方再次接听电话，回应称他们只是负责管理的，具体的物业管理费收费标准都是按照和商户签订的合同来执行的，而涉及到的电费不透明，物业方表示不存在这种问题，要是商家对所收费用存疑，可以共同前往查看电表，不存在物业方乱收费现象。同时针对房租减免等问题，物业方表示无权干涉，具体得询问开发商。而当记者问到是否有每日人流量数据以及相应的商铺入驻率数据时，物业方表示真实的状况和记者现场看见了有多少人、有哪些商家开业基本一致。
采访专家》》
商业地产达到饱和商业配套并非越多越好
采访完物业后，记者就通用晶城现状采访了业内相关人士。
“重庆目前商业体量十分庞大，基本已达饱和，市场存量也很大，导致很多商业配套完全过剩，于是出现惨淡经营，商铺养老鼠，空置率居高不下的现状……”黄先生说，“在这种饱和情况下，商业配套并不是越多越好，反而有可能过犹不及，而且就算规划商业，也应该科学考量各种因素，结合目前实际情况以及未来规划发展预期等，理性看待该地段的发展，而不是纯靠想象，忽悠来强行落地商圈，这样既会毁坏开发商名声，也会导致商家亏本，更会影响城市居住者的生活幸福指数……”
商业地产专家颜雪对通用晶城为何出现空置现象，也有自己的见解。“通用晶城出现‘空城’情况，可以从以下三方面来分析原因：
一是定位不准。通用晶城这个项目在前期是将其定位为商业中心的，类似于现在的时代天街，但是其自身处于快速干道的路边，人群的聚集性和到达性都不足以让其以商业中心来定位，同时，招商的时候也存在一定问题，那就是主力商户未能有效入驻，很多商圈形成一定规模主要是靠一些主力商户的入驻带动小商铺的发展，从而形成一个相对良好的业态，而现在的主力商户对于人流量和实操性非常敏感，也对于一个地段的发展预判更准确，这个地方的人流量小，没有什么特别吸引人的设计标识，很难引起别人注意，所以很多主力商户不愿入驻，导致空城。
二是设计不到位。正如刚才说的，这个商城本身处于快速干道的路边，面对的是川流不息的车道，人们平常开车从这路过时，如果没有特别的设计，是无法引起他们的注意的。通用晶城从整体外观上看，商城建筑缺乏视觉导向性，外展台也没有，开车从这路过就会觉得这就是一个小区商铺聚集地，谁都不会认为是一个商圈。
三是管理方参与度不够。在前期的商圈设计以及后续的招商中，管理方未能及时参与，同时在后续的运营中也未及时调整商业业态，未及时调整自身定位，这些都会导致‘空城’情况的出现……”商业地产专家颜雪如是说道，“要想解决或者规避此种情况，最重要的是要走市场细分，进行差异化定位，从供给侧方面进行改革。当前，商业地产趋于饱和，如果大家都是做广而全的商圈定位，难免会出现定位不准确的现象，同时也不利于商圈的发展。未来商业地产的发展，一定是走精细化道路，只有细分客群，才能更好适应受众需求……”
“出现这种情况，不止是因为电商的冲击使得大家出门冲动减少，同时商业地产的过剩和同质化也是让众多商业难以运营的原因，此外，还有商业地产策划没有做好等因素！”针对通用晶城出现的问题，重庆虹梵实业有限责任公司的袁总分析道，“作为石桥铺商圈核心区域的通用晶城项目，实际上所处在一个十分尴尬的位置上：城市快速道将该项目硬生生的与商圈隔离在外，项目定位如果做城市综合体，交通很不便利，大公馆方向来车需要经过一截十分拥堵的快速公路到立交下掉头，才能到项目消费，这是城市综合体最为致命的弱点。再加上杨家坪商圈、石桥铺商圈、大坪商圈的多个城市综合体的成熟运营，该项目总体开发量4-5万平米没有竞争力……”
“如果定位社区生活配套较为合理，但项目所处的立交板块机电市场、隆鑫商业，住宅人群较少，该项目招商运营不好也有一个较为明显的决策性失误：项目分8号地块和7号地块，往届的商业高层只推出8号地块招商，一直以来放弃了规划有超市的7号地块招商。既然是天街的建筑格局就要多考虑社区配套以便民为主，超市是民生工程算是一个较大的主力店。悉今天的通用新领导班子有准备和万科洽谈合作，有整体招商的打算……”袁总客观分析道，“如果要挽救该商圈的颓势，我建议该项目应考虑打造网红社区IP商业情景模式，在几大商圈夹缝中作出自己的差异化服务！”
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