物业涉及千家万户，牵动着老百姓的“安全感”和“幸福感”。《重庆市物业管理条例》自2009年经重庆市三届人大常委会第十次会议审议通过，至今已施行10年，已不完全适应重庆市物业管理发展的需要。经过两年四次审议后，《重庆市物业管理条例（修订草案）》在11月的常委会会议上，终于表决通过，将于2020年5月1日起施行。物业费怎么收？小区有人开民宿怎么办？公共收益如何处置？这些市民关心的物业问题都有新规定！对此，记者采访了重庆合纵律师事务所高级合伙人、民事中心副主任安宁律师，对新的物业管理条例上，许多市民关心的物业管理热点难点问题进行了解读。

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关键词：物业费

前期物业费实行政府指导价

未入住的物业费标准另行制定

前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

物业服务收费项目、标准以及收费方式，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

解读：以前重庆曾规定空置的房屋可以减半物业费，但由于很难去界定房屋是否为空置，容易产生纠纷，因此该规定于2015年就已废止。所以，现在的物业不管空置与否都是采取一样的收费标准。

实际中，空置房屋对物业的需求不及已入住房屋，很容易产生客户不缴物管费的情况。新规提出为遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，未入住房屋的物业费将另行制定，是有必要的，但同时也需完善对于空置房屋的界定方法。

关键词：装修保证金

应当存入共有资金账户进行管理

物业服务企业对违反装饰装修规定的行为，应当履行发现、劝阻、报告职责，并配合有关部门依法处理。

物业服务企业与业主、物业使用人约定装饰装修保证金的，装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理，具体管理办法由市住房城乡建设主管部门另行制定。

解读：装修保证金是目前争议比较大的一个问题。装修保证金虽然有规定可以收取，但收取的金额并没有明确约定。按照正常的市场价格，装修保证金一般在2000-5000元，但有的物业公司在收取的时候经常狮子大张口。

且装修保证金退与不退，全在于物业公司，这样就使物业公司的权限过大，从一个服务者变成一个管理者。

将装修保证金存入共有资金账户进行管理，有利于整治市场乱象，若能制定出明确的收费标准就更为完善了。

关键词：车位

首先满足业主需要，每户购买不超二个

物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。

建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人；公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位（库）权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

违反规定销售车位（库）的，或者对业主要求承租的车位（库）只售不租的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库），业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

将未出售的车位（库）不优先出租给本区域内业主，或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

解读：采用公告制度，让信息更公开透明，让业主知晓车位是否在售，在售价格情况等，避免了开发商“左手卖右手”暗中操作的情况。

同时，车位不优先满足业主、只售不租等情况，都给予了业主法律保护，开发商不执行将受罚款。

关键词：民宿

小区住宅开展民宿

需有利害关系的业主同意

条例第七十四条规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合本条例第七十四条的规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件。

利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和重庆市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。

市、区县（自治县）人民政府及相关部门应当根据本地实际，加强对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督。具体管理办法由市人民政府制定。

解读：在小区内开展民宿，不仅让小区内流动人口增加，有些民宿主甚至会对房屋结构进行特殊整改，这些都将带来很大的安全隐患。于是，行之有效的进行管理和监督是非常必要的。

在小区内开展民宿等住宿服务，也相当于住改商，不仅要遵守法律、法规以及管理规约外，还要经有利害关系的业主同意。这样的约束，能做到有法可依、有法必依、违法必究，为小区营造安全文明和谐的居住环境。

关键词：公共收益

主要用于补充物业专项维修资金

公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。

物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

解读：像小区电梯广告、外墙广告、公共区域内摆展费等都是公共收益的主要来源，原则上优先冲抵大修基金，也可按照业主大会的决定使用。

但是很多小区并没有成立业主委员会，很多公共收益都是由物业代收，社区监管。但现实中社区监管很难到位，物业也没有将收支明细进行公示，这样就导致部分小区的公共收益成为小区管理的“灰色地带”。

条例中明确规定应公布公共收益收支情况，业主能清楚地知晓每一笔收入的来源与支出，有效地行使监督权。

关键词：业主大会及业主委员会

1、首次业主大会业主

总人数20%以上可申请召开

一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每季度至少召开一次。三分之一以上委员要求召开时，应当及时组织召开。

2、业主委员会20%以上业主联名

可要求罢免业委会成员

业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。业主委员会主任可以书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由居（村）民委员会指定一名成员召集并主持业主委员会会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

业主委员会成员受业主监督，业主大会有权罢免业主委员会成员：百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开。

解读：业主委员会是协调业主与开发商、物业管理公司之间关系的载体，业主、开发商、物业管理公司三者之间应当是一个通过尊重各自合法权益，相互配合，相互制约而共同发展的关系。大多情况下，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。然而，业主委员会同时也要受到业主的监督。

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