成都楼市新规：开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款
据成都市政府信息公开网8日消息，近日，成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法》。《办法》明确，预售款应当全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。自《办法》实施之日起，在成都市行政区域内新申请预售许可的商品房项目，其预售款的收存、支取及其监督管理适用本《办法》。
来源：成都市政府信息公开网
关于预售款监管模式，《办法》规定，成都市商品房预售款实施住建部门、监管银行、开发企业三方监管模式。对于符合本《办法》第七条条件的商业银行，成都市住建部门与其签订预售款监管金融服务协议。开发企业在申请商品房预售许可前，选定一家监管银行的综合性支行作为预售款监管的承办银行(简称承办银行)，项目所在地住建部门、承办银行和开发企业应签订预售款三方监管协议(简称三方监管协议)，对监管范围、监管额度、收存及支取要求、三方权利义务、违约责任等事项进行具体约定。
《办法》第七条指出，(监管银行)预售款监管实行银行专户监管制度。具备下列条件的商业银行，均可向市住建局提出要求担任预售款专户的监管管理银行(以下简称监管银行)：在成都市行政区域内设有营业网点，承诺遵守我市预售款监管规定的分行级及以上的商业银行；具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力、承担预售款监管风险的能力；近3年内未发生金融风险及重大违约事件；网络技术条件能够与监管服务平台兼容对接并实时导入资金出入账信息。
《办法》明确各方监管责任
开发企业责任。开发企业在预售款监管过程中承担主体责任，按《办法》规定签订三方监管协议。在商品房销售期间，开发企业应将三方监管协议文本在商品房销售现场进行公示，并将相关内容在商品房买卖合同中予以明确。开发企业应严格按照《办法》规定以及三方监管协议，规范预售款的收存和支取，确保预售款用于工程建设，并接受住建部门的监督管理。
商业银行责任。监管银行按照《办法》规定与市住建部门签订预售款监管金融服务协议，审慎选择承办银行，指导承办银行签订三方监管协议，督促承办银行履行相应职责；承办银行按规定及时开设监管账户，设立监管登记台账，记录预售款收存、支取等情况，并在项目所在地住建部门的监管下实施预售款收存、支取，接受住建部门监督；贷款银行应按照相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款直接发放至监管账户，保证贷款数据与监管平台进行实时数据交互。
住建部门责任。市住建部门负责全市商品房预售款监管的组织、协调和指导，对各区(市)县住建部门履行监管职责的情况进行监督管理。各区(市)县住建部门按《办法》规定签订三方监管协议，依据协议对预售款收存、支取进行审核；对银行、开发企业履行三方监管协议情况进行监督。住建部门负责对开发企业及相关责任主体(勘察、设计、施工、监理单位)的违规行为进行查处，涉嫌违法的，移送相关部门依法处置。
各区(市)县政府(管委会)责任。各区(市)县政府(管委会)应加强组织保障，指定相关部门负责辖区内的商品房预售款监管工作，强化对商品房工程建设情况的监测预警，妥善处置相关矛盾纠纷，确保辖区内商品房预售款监管工作顺利实施。
预售款监管额度是多少？
关于预售款监管额度，各区(市)县住建部门按照《办法》第九条的相关规定分类核定预售款监管额度，并在三方监管协议中予以明确。实施预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩机制，住建部门根据开发企业在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级动态调整监管额度。
《办法》第九条明确，监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度(以下简称监管额度)，具体在三方监管协议中予以明确。其中，申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五；其余工程形象进度要求的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。按照以上标准测算后的监管额度低于成都市建设工程平均建安费用标准的，按照建设工程平均建安费用标准计算监管额度。
预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩。开发企业申请商品房预售许可时，在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级为A++级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之四十；A+级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之二十；A级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之十；B级的，监管额度按正常值核定；C级的，监管额度上浮百分之二十；D级的，监管额度上浮百分之四十。
预售款收存、支取如何管理？
关于预售款收存管理，预售款包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。开发企业应当将购房人交存的预售款全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，不得以其他任何形式违规收取购房款。监管账户内资金达到监管额度后，对于超过监管额度的资金，承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。
关于预售款支取管理，监管额度内的预售款支取实施节点余额管理。开发企业向项目所在地住建部门申请支取预售款时，必须达到本《办法》规定的工程建设进度节点，支取后的余额应满足监管要求。开发企业在申请支取预售款时其信用等级发生变化的，支取后的资金余额同步调整。
关于预售款监管服务平台，成都市住建部门负责建立全市统一的预售款监管服务平台(简称监管服务平台)，利用监管服务平台对预售款收存、支取情况进行监测和随机抽查；各区(市)县住建部门对监管服务平台监测发现的资金异动等情况，会同有关部门依法开展调查处理；开发企业、承办银行的预售款收存、支取情况均可通过监管服务平台实时呈现。
违规行为如何处理？
成都住建部门对开发企业违反《办法》规定的，在其整改期间，暂停预售商品房网签备案系统使用权限；逾期未整改到位的，予以通报批评、纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部；情节严重的，开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。勘察、设计、施工、监理单位有违规行为且逾期未整改到位的，按规定予以信用记减分，并向社会公示。
监管银行违反预售款监管金融服务协议约定或承办银行违反三方监管协议约定的，依照协议严肃处理；情节严重的，住建部门予以公开通报并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局。
贷款银行未按相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工的，由住建部门及时向社会公告，并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局处理，市住建部门不再与其签订预售款监管金融服务协议。
《办法》第二十四条还明确了行政机关及其工作人员存在违规行为的处理措施：行政机关及其工作人员在预售款监管工作中滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、泄露工作秘密的，由有关国家机关依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
