美国退市，香港再上市，企业股东含5家世界500强，创始人却自称是“服务生”

来源：被访者供图

囊括了克而瑞的易居企业控股，虽然还是服务生，但绝对是拥有话语权的超级服务生。

中国企业家杂志微公号消息，7月20日上午9点30分，香港联合交易所，易居企业控股董事长周忻、易居企业控股CEO丁祖昱共同敲响了开市锣，当天（20日）只有一家企业在联交所上市，所以锣放在了主席台中央，尺寸也比较大，背后的电子屏上持久的打出易居企业控股的名字。为了拿到2048这个股票代码，易居企业控股向香港公益金捐赠了100万港元。公司发行价14.38元，总市值超过200亿元。

多家股东单位派出了高管亲身前往香港祝贺，包括中国恒大董事局副主席夏海钧、旭辉控股总裁林峰、福晟集团高级副总裁吴洋等，高朋满座又难免让人唏嘘。

7月19日，《财富》杂志公布了2018年世界500强名单，上榜的中国企业包括中国恒大、万科企业和碧桂园、阳光龙净。第二天，这四家企业联合投资（含控股子公司投资）的易居企业控股在香港挂牌了。易居企业控股有一个超豪华股东阵容，如果算上基石投资人淘宝中国，则其股东名单中具有世界500强基因的就有5家了。

易居企业控股董事长周忻。来源：被访者供图

周忻是地产圈的“老人”，早在2000年便开始涉足房地产营销代理行业，可以说见证了中国房地产业市场化发展的全程。有意思的是，尽管周忻很早就积累了丰厚的资产，在行业里也有很深的人脉关系，但他本人却从未涉足房地产开发行业，而一直坚守在房地产服务行业，还将易居形容为房地产行业最好的服务生。

易居企业控股的前身为易居中国，2007年在美国纽交所上市。上市之初便受到美国投资人的追捧，因为周忻讲了一个最佳服务生的故事。但随着易居中国业务日渐多元，周忻发现他越来越不会讲故事。2016年，易居中国完成私有化并退市。同年，周忻开始推进旗下业务重组，成立了易居企业控股，将大易居围绕中介服务的三大业务放了进来：一手房代理服务，房地产数据及咨询服务、以及二手房经纪平台服务。上述三项同样是大易居最核心的业务。

故而，周忻将此次易居企业控股的上市，定义为再上市。“再上市，我们依然是服务生。”周忻站在联交所的主席台上说。

豪华股东

易居企业控股有个成建制的豪华股东团队。上市前，该公司共有31个外部股东，包括26家百强房企，亦有沈南鹏、卓福民本这样的明星投资人。其中，万科、恒大、碧桂园各持股15%，其余各家股东持股比例在0.25%~2.573%之间。

而作为实际控制人的周忻，在公司的持股比例不高，上市前仅25.622%。但在接受《中国企业家》采访时，周忻强调，实际上他的持股比例，和易居中国退市前保持基本一致。但“私有化换了一批股东，让易居上了一个台阶。通过市场化资本化的运作，提升了企业的核心竞争力。”

至于易居是怎么上的台阶，丁祖昱的解释更为详尽：“这一次，易居的战略合作者进来了，来支持未来我们的发展。恒大、碧桂园、万科各持股15%，等于和我们捆绑在一起了。”

是的，没有任何一种结合，比股权更为紧密。同样，没有任何一种战略合作协议，比此次的入股协议更为有效。通过此次上市，易居对它的大客户进行了长期锁定。以恒大为例，易居的招股书显示，自2015年至2017年，来自恒大的收入分别占总收入的22.3%、26.9%、35.1%。同样，碧桂园和万科也是易居的大客户。根据该公司的介绍，目前100%的房地产百强企业都与其有业务往来。

有意思的是，易居并没有主动寻求房企的入股，反而是后者采取了主动姿态。2015年，当易居中国刚刚宣布了私有化计划，第一个找到周忻的是万科的郁亮，开玩笑似地说：“我们参与一下吧。”2016年3月，周忻去广东推广宝库项目，一堆开发商也都表达了要参与易居中国私有化的想法。当然，没有人刻意说要坐下来谈，手头上仅有的资料是公开财报。很快16家企业在易居企业控股的投资协议上盖了章，不久后这个名单被扩充到了21家，最后到26家。

这是周忻在地产圈好人缘的一次集中兑现。他一直将易居定位于房地产业的服务生，把姿态放得很低。周忻经常跟员工说的一句话是：“开发商是我们的衣食父母，都是爷，我们要清楚自己的定位，我们是孙子公司。”

当然，就易居和他的股东客户来说，这次上市本身也是双赢。2016年，恒大、万科等入股时，易居企业控股的估值为80亿元，不过两年时间，它们的投资回报率达到250%。

在易居企业控股的此次上市中，令人产生遐想的还有基石股东名单，除了淘宝中国，这份名单还包括华侨城、恒基兆业集团李家杰、新加坡城市发展集团（CDL）。至于它们之间又将有哪些新的结合，周忻并未多言，只是表示这是投行撮合的结果：“当时我就提了一个方向，要求来自四个方面：国际资本，香港大佬，国家队，跨界整合。”

大中介服务

一个半月前，链家董事长左晖发了一条朋友圈：“此时的北京，乌云密布，有会解天象的吗？”周忻看到了，在下面评论了一条：“这么吓人？有雷暴吗？”很快，周忻明白了，链家和58同城杠上了，这是左晖在借物喻事呢。他顿时觉得有些不妥，好像自己也意有所指似的，其实周忻没多想，只是担心第二天能否顺利飞北京。但毕竟易居也有了二手房相关业务，即它的房友板块。

房友成立不过两年多时间，做的是二手房经纪平台服务。值得注意的是，房友做的并不是和链家类似的二手房经纪，也不是像贝壳、58同城那样的流量平台，这家公司实际上是一家平台服务公司，即为小微二手房经纪公司赋能。

根据丁祖昱的介绍，上述赋能，易居实际上是免费的，公司真正看重的是这些二手房门店的渠道作用，即将二手房门店作为公司代理的新房销售渠道，即一二手联动。通过联动产生的销售代理收入，其中80%归门店，20%归易居。

目前，房友在全国范围内的合作门店已有8000家。当然，在整个易居企业控股的盘子里，房友的营收贡献比例还非常小，2017年只有1.7%。

盘子里最大的还是一手房代理服务业务，以易居为品牌，过去三年里，此项业务的营收占比均超过80%。易居现为中国最大的一手房代理商，2017年通过易居形成的销售规模达到4300亿，占全国商品房销售总量的3%。丁祖昱预计，上述比例在今年会达到5%，明天继续增长至8%。

丁祖昱的底气在于，房地产开发市场的集中度正逐渐提高，目前百强房企的市场占有率已达到50%，未来甚至会达到80%。而易居合作的正是这些大房企，它们共生共长，甚至在股权上水乳交融。

根据招股说明书，易居企业控股已与46家领先房地产开发商订立战略合作协议，年限在1~6年间。截至2018年月31日，该公司的已定约储备物业包括1068个一手房代理服务项目，总建筑面积2.272亿平米。

就易居企业控股的业务而言，一手房代理是最赚钱的，二手房经纪平台服务是最有成长性的，但它最有含金量的业务应该是房地产数据及咨询服务，以克而瑞为品牌。单纯从营收上来看，克而瑞对集团的贡献并不大，只有十几个百分点。但是，它的价值却不仅于此。

目前，克而瑞已接入几乎所有主流房地产开发商，形成了最权威的房地产大数据库，尤其是其房地产企业的排行榜，已成为业内最有公信力的榜单。

换句话说，囊括了克而瑞的易居企业控股，虽然还是服务生，但绝对是拥有话语权的超级服务生。

周老板和丁校长

周忻念旧，他是那种老上海商人的做派。恒大是2008年开始和易居合作的，恒大后来做大了，给了易居不少业务。也有2000年左右找易居合作的小开发商，前两年要在上海开一个只有2万平米的小项目，也打电话给周忻，让去看看，他也去的。

易居企业控股的核心高管，很多都是老人，丁祖昱更是从1997年毕业开始，就一直跟着周忻。2016年易居企业控股的成立仪式上，周忻将一面大旗交到丁祖昱手中，大意是将这家企业交到这名新晋CEO手中。

为什么是丁祖昱？周忻说看到了他身上的韧性。在地产圈里，丁以勤奋著称，同时他还喜欢跑步，每天坚持，甚至连上市敲钟的早上也没耽误。

如果说周忻是老派商人，那么丁祖昱就不一样，他身上有一种明确的精英气质，他甚至已经是一个IP，大致相当于地产圈的任泽平。丁祖昱是华东师范大学世界经济学博士，擅长数据分析和形势判断，他还有自己的公众号“丁祖昱评楼市”，粉丝众多。每年丁祖昱还会举办一次楼市预测报告会，报告会卖的票价不便宜。此外，丁祖昱还兼任易居沃顿的培训校长，被学员亲切称为丁校长。

当丁祖昱这个IP立起来了，易居的人脉资源就实现了连接，这一点周忻也认同。这几年，他尽量把丁祖昱往台前推，“公司都是丁总在管，我和恒大、万科他们一样，都只是股东而已。”周忻说。

这正是周忻聪明的地方。在五光十色的地产圈里，他就像一个开舞场的人，最懂得把聚光灯投射到别人身上，但卖舞场票的终究还是自己。

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