小区外墙广告、电梯广告收益属于物业还是业主？《民法典·物权编》（草案）明确共有部分产生的收益属于业主共有。
案例：
自2002年11月25日开始，新华物业公司为富润小区提供物业管理服务。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，终止与新华物业公司的物业管理服务合同。后双方办理交接手续时，业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益，故诉至法院，要求物业公司返还在2004年至2007年间收取的小区共有部分收入600万元。
解读：
“物业公司利用共有部分从事经营活动颇为常见，特别是侵吞小区外墙广告、电梯广告收益等侵害业主权利问题频频发生。” 西南政法大学民商法学院副院长、教授张力表示，大多数小区外墙广告、电梯广告都是由物业公司和广告公司直接签订协议，事先并没有征询过业主意见。许多物业公司认为，广告收益应该划入物业公司，作为管理费的一部分由物业公司统一支配，并称广告收益被作为组织居民活动的经费。但对于物业这种说法，许多业主表示不信任，认为现实中一些小区广告收益的账目并没有公开，广告收益被作为组织居民活动的经费的这种说法可能只是物业公司对付业主的幌子。
针对这种现象，《民法典·物权编》（草案）新增条文加以明确规定，进而加强对业主权利的保护，强化业主对共有部分共同管理的权利，并明确共有部分产生的收益属于业主共有。《民法典·物权编》（草案）第287条明确规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。同时《民法典·物权编》（草案）第282条还规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。
“那么，日后物业公司利用小区外墙或电梯张贴广告等‘利用共有部分从事经营活动’行为不仅须经业主同意，由业主共同决定，而且该广告收入为利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。”张力说，由此可见《民法典·物权编》（草案）新增该规定旨在规范建筑物区分所有权共有部分的管理，回应现实中物业公司改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动侵害业主权利的现象，其有利于强化保护业主的建筑物区分所有权共有部分的合法权益。
上游新闻·重庆晨报 陈竹
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