5月1日起施行的新修订《重庆市物业管理条例》规定，开发商要按照不低于房屋总建筑面积千分之三比例无偿配置物业用房和业主委员会用房，物业用房属全体业主共有，不得分割、转让、抵押。
渝北区渝鲁大道某八街区1446户的小区物业用房和社区用房有400多平方米，价值上千万元。近日，业委会在清理小区公共资产时发现价值上千万元的用房不见了！其中，物业用房莫名其妙成了社区服务中心，社区用房又被包装成商铺进行销售。
这段时间，该街区10多名热心业主心里焦麻了，天天冒着火辣辣的太阳，在开发商、物业公司、街道三头跑，想要弄明白物业用房咋就成了别人家的。
什么情况？小区物业、社区用房使用权到底谁说了算？记者进行了走访调查。
现状：移花接木？社区用房被商用，物业用房变社区服务中心
位于渝北区渝鲁大道某八街区建于2008年，小区共有6栋10个单元1446户。
记者来到业主说的物业用房发现，现在的物业用房已成为江北区寸滩街道头塘社区综合文化服务中心。
“我们小区是2016年成立的第一届业主委员会。”热心业主盛女士说，成立后，业委会成员、部分业主代表组成公共资产清理小组，对小区公共资产进行清算，业委会根据“物业管理区域图”和从市档案馆获得的一张小区“竣工验收图”发现，在图中标注的小区物业用房位置在3栋，而不是现在所在的1栋2单元底层。
“在持有本小区竣工验收图作为依据，明确物业用房的位置后，大家去查看物业用房情况，发现是一家餐馆。餐馆租金交给了谁，物业服务中心到现在都没有明确说法。”盛女士说，不久前，餐馆退租，物业用房空置起来，一直没有交给物业服务中心使用。
第一届业主委员会成员张先生告诉记者，清理小区公共资产需要开发商的小区规划图、竣工验收图及设备设施、管网图等资料文件，但开发商均已“年久遗失”为由拒不提供资料文件。到目前止，业委会都没有拿到开发商应移交的小区规划图、竣工验收图、设备设施管网图等资料文件。
业主：毫不知情！物业用房和社区用房价值上千万元
记者来到该小区3栋楼下，看到物业用房外已挂着寸滩街道头塘社区综合文化服务中心的牌子，几名工人正在施工，文化服务中心里面已布置完成。一名工作人员正在打扫卫生清洁，准备对外营业。
盛女士说，小区对面就是鲁能巴蜀中学，而且交通便利。小区临近商铺一直都是教育培训机构抢手的房源，靠物业用房一排的商铺，全是教育培训机构。“现在小区的房屋二手价在1万7左右，商铺价格差不多在3万元左右一个平方。”她说，物业用房有约200平方米，总价在600万元左右，提供给社区的用房，面积约200平方米，总价也在500万元左右，物业用房和社区用房加起来价值上千万元。
记者从该小区业主出示的《临时管理规约》第二章第九条看到，本物业管理区域内的物业管理用房按政府规划主管部门批复的为准配置，建筑面积801.11平方米。该物业管理用房有建设单位按照规定配置，属于全体业主所有，由物业管理企业在物业服务合同期限内无偿使用。该管理规约经房管局备案。
▲总平面图物业用房位置
▲总平面图社区用房位
同时，该小区业主出示的从市档案馆拿到的小区竣工图显示，其小区物业用房在小区的红线范围内，且明显标注为“物业管理用房”；社区用房也在小区的红线范围内，标注为“社区用房”。
也就是说，原本应该属于全体业主共有的物业用房已被开发商交给社区使用，原本提供给社区的用房，又成了门市、书店。而这些变更，业委会、业主毫不知情。
社区、物业：没有经手！均由小区开发商在处理
记者联系上头塘社区居民委员会书记谢华清，她表示，该小区业主为了物业用房的事，找过社区多次，她也给业主解释了这套约200平方米房屋，是开发商提供给社区使用，开发商是否变更规划，社区并不知情，希望业主向物业中心或开发商了解情况。
小区物业服务公司之平物业重庆分公司负责人告诉记者，他们是前期物业，一直服务小区至今。到目前，开发商都没有将小区规划图、竣工图、设备设施管网图等资料文件移交给物业服务中心。同时，该小区的物业用房和社区用房等，均由小区开发商在处理，他们没有经手。
主管部门：管理辖区变更 备案资料没有移交
原江北区房屋管理局物业管理科前科长易先生（现在江北区住建委任职）告诉记者，该小区物业用房的事，业委会和业主多次找到物业管理科反映情况，但是由于历史原因一直没有理清楚。
易先生表示，该小区2008年建设时，属于渝北区管辖，物业用房验收及备案是原渝北房屋管理局负责。之后，该小区划归到江北区管辖后，原渝北房屋管理局物业管理科没有将小区的物业用房备案资料移交到江北区。没有备案资料，该小区的物业用房、业主委员会用房、社区用房面积是多少，规划又是好多，开发商是否更改规划设计，他们至今仍不清楚。
他表示，一个新建小区房屋销售，需要规划物业用房和业主委员会用房。开发商需要到主管部门备案，拿到备案手续，主管部门才会给开发商发放房屋预售许可证。否则，拿不到房屋预售许可证。
“如果当初我们拿到了物业用房、社区用房备案等资料，发现开发商未经业主同意，擅自改变了物业用房性质，我们会处罚开发商，并要求开发商整改。”他表示，因为没有备案等资料，此事一直拖到现在。
情况到底怎样呢？记者联系该小区开发商了解情况，截止记者发稿时，一直没有得到开发商的回复。
律师：物业用房属全体业主共有，不得分割、转让、抵押
上海锦天城（重庆）律师事务所律师张剑波表示，根据《重庆市物业管理条例》第五十一条规定，物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积应当不低于二十平方米，不高于七十平方米。 同时，规划自然资源部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等进行审查验收。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房建筑面积、位置进行核查。不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。
“也就是说，该小区在销售前，物业服务用房和业主委员会用房都已备案。”他说，根据《重庆市物业管理条例》，物业服务用房和物业管理设施设备用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自改变其用途，不得将其分割、转让、抵押。
他说，根据《条例》第五十二条规定，前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府移交物业档案，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
“这就说开发商的资料不仅要交给物业服务企业，还要交给街道办事处，以备业委会查阅。” 他说，如果开发商没有交付这些资料，业委会可以向街道办事处或者主管部门提出申请。如果开发商仍拒不交付，可以向人民法院提出诉讼。
上游新闻·重庆商报记者 郑三波 实习生 彭晨 柏雨欣
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