作为资产证券化产品的组成部分,REITs(不动产投资信托基金)近年来受到广泛关注。对于房地产行业而言，REITs有哪些作用？未来趋势在哪里？包括重庆在内的中西部企业发展REITs机遇何在？7月16日，由重庆市中新示范项目管理局、新加坡交易所指导，戴德梁行联合星展银行、中国新闻社重庆分社共同举办的“发现中国西部企业发展新机遇——中新REITs市场建设与发展论坛”在重庆举行，戴德梁行环球董事、戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权接受记者专访时介绍，非常看好重庆的商业地产，发展REITs前景可观。
让资产流动起来 REITs有助于房地产“去杠杆”
“通俗来讲，REITs可以理解为一栋楼宇的IPO，一栋楼的IPO就相当于把这个楼给份额化，买份额可以享受到份额的收益，这个份额可以流转、可以转让，这样资产就流动起来了。”
赵锦权说，REITs的中文全称为不动产投资信托基金，是以发行受益凭证的方式汇集众多投资者的资金，交由专业管理机构投资于不动产，并由投资人享受不动产收益的金融产品，REITs利用证券化的手段将不动产份额化，投资人通过购买份额，享受不动产的投资收益。将现金流稳定但流动性较低的不动产资产，变成流动性较高的不动产支持证券。
作为资产证券化产品,REITs能够对市场产生哪些作用?
赵锦权表示，这主要体现在三方面，首先对于市场而言，REITs投资作为商业地产权益型投资产品，符合房地产“去杠杆”的监管要求，有利于降低市场系统性金融风险；对于企业来说，REITs则为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环，可以有效帮助商业地产市场形成长效模式，向规模化、集约化和专业化发展；同时，REITs也为公众投资者开辟了新的资产配置渠道，降低不动产投资的门槛，让公众有机会享受到商业不动产的租金收益与增值。
REITs万亿级市场呼之欲出 看好重庆商业地产潜力
目前，REITs市场发展情况如何？未来趋势又何在？
对此，赵锦权介绍，根据此前戴德梁行和中房协发布的《2018亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，目前亚洲地区共有超过168支REITs产品，总市值超过2348亿美金，其中日本和新加坡是亚洲最大也是最成熟的两个REITs市场，包括的业态也十分丰富，除了传统的商业、办公及综合体以外，工业仓储物流，酒店以及公寓也有很多的产品在亚洲REITs市场发行。
其中，目前中国大陆地区已经有90个资产在香港和新加坡的REITs市场登陆，这其中就包括中国西部地区如重庆、成都、西宁等地的优质资产。
此外，自2014 年4 月“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展，截止2019年6月，类REITs、CMBS、CMBN产品在五年时间里已发行146单，共计3166.6亿的市场规模，为持有优质物业的企业拓宽了融资渠道。
“根据北大光华学院的统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场可达4-12万亿，这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出的。”赵锦权说，项目是否符合做REITs，一方面要看项目本身的增值能力，如租金是否能持续保持增长，另一方面也要看项目的营运能力，业态结构是否合理。重庆有很多好的商业项目，这些项目的业态改善空间也很大，因此十分看好重庆企业发展REITs的市场空间。
国内REITs市场仍待完善 发行产品也要做好风险防范
赵锦权说，REITs虽然是国际上通用的一种房地产投资工具，但在国内起步较晚，目前国内推出的都是类REITs，与国外成熟市场的REITs相比，还有一定区别。
例如，从流动性来说，国外标准化的REITs流动性很好，就像二级市场的股票一样可以交易，而且没有期限要求。而国内的类REITs通常有明确的产品存续期，通常每3年开放一次，而且在存续期内没有太多的流动性。
从投资人类型来说，境外的投资人更多元化，即有机构投资人，又有很多个人投资人，而国内的类REITs主要以大型金融机构为主要投资人，目前还没有对个人开放。
“总体来说，拥有标准REITs的国家及地区，如新加坡、日本、香港，都具有完善的产品发行、监管条款与制度，国内房地产资产证券化市场还需设立合理的资产准入门槛，挑选较优质的物业发行资产证券化产品，注重资产信用，注重防范产品风险、增加信息披露、保障好投资人的权益等。”赵锦权表示，作为享誉全球的房地产服务和咨询公司，戴德梁行从2007年就开始探索国内REITs领域和积极参与中国不动产资产证券化行业发展，截止2019年6月底，已参与61单国内类REITs、CMBS、CMBN项目的估值尽职调查服务，产品涉及商业、写字楼、公寓、物流、酒店、物业等业态，累计发行规模达1480亿元，在类REITs评估领域市场份额超过60%。未来，戴德梁行将在REITs时代扮演更为重要的角色，服务好更多重庆以及其它中西部企业在REITs领域的探索和发展。
上游新闻·重庆商报记者 孙琼英 实习生 龙训娟
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