近段时间以来，多个一二线城市的土拍市场升温，北京、上海、杭州、成都等地楼面价创新高，核心城市优质地块普遍高单价、高溢价成交。

这一现象的背后，一方面是政策不断放松、市场信心逐渐恢复带来的影响，另一方面，也说明在如今的市场大背景下，高能级核心区域的高价土地，去化和盈利反而更有保障，已成为房企的头号“避险湾”，同时也是地方政府“稳定市场、优化增量”的重要抓手。

多地楼面价创新高

2025年以来，核心城市优质地块土拍升温。截至3月28日，北京、上海、杭州、成都、天津等地成交楼面价均创新高。

2月25日，上海以协议方式出让静安寺附近两宗地，其中095-7地块为住宅用地，总价约4.87亿元，占地面积约0.21公顷，容积率1.44，折合楼面价约16.11万元/平方米，创造了新的全国最高价。

2月26日，天津和平区山东路地块成交楼面价43449元/平方米，刷新2018年以来天津市楼面价最高纪录。

3月18日，北京海淀树村地块被中海地产以75.02亿元的价格摘得，成交楼面价102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交楼面价最高纪录，之前最高纪录为1月2日建发竞得的海淀朱房地块，成交楼面价95407元/平方米。

3月25日，位于杭州钱塘江南岸的18号地块以77408.51元/平方米的成交楼面价，创下了杭州土地市场地价新高。仅仅过了三天，3月28日，杭州地价再次被刷新，位于蒋村板块的24号地块以88029元/平方米的成交楼面价被建发竞得，成交总价343463万元，溢价率达115.39%。

3月27日，成都推出的金融城三期H10地块引发争夺。该住宅用地出让面积约32495平方米，起拍价16.25亿元，起始楼面价2万元/平方米。经过213轮竞价后，该地块最终被建发集团以33.47亿元的价格摘得，成交楼面价41200元/平方米，溢价率高达106%。这一成交单价再次捅破成都楼面价天花板，成为成都土拍史上，第一宗楼面价突破4万元的住宅用地。值得关注的是，这是成都近半年内第三次打破单价纪录，而其距离上一次刷新纪录仅过去16天。

政策松绑激发市场活力

对于一些核心城市部分地块异常火爆的原因，一位全国TOP10房企管理层表示，近期包括北京、上海、深圳等城市拿出很多优质“压箱底”宝地。这些核心区域很多地方多年没有土地供应，需求一直得不到有效满足，只要有新项目推出，新房去化速度较快，因此这些区域的地块成为房企关注的焦点。

中指院指数研究部总经理曹晶晶也认为，核心城市优质地块土拍升温，与土地市场供需两端变化均有关系。

“一是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。二是房企看好核心城市新房市场销售回稳态势，补仓意愿较高，同时年初所拿地块能在当年进入销售阶段，有助于企业回笼资金，提升周转效率。”曹晶晶称。

上述TOP10房企管理层认为，当前房企投资拿地都是优中选优，不能拿错一块地。由此各家企业均优先选择对核心城市核心区域进行投资，所以造成热点一二线城市核心地段地块热度较高。

“短期来看，在房企拿地持续聚焦的背景下，今年核心城市优质地块仍保持较高关注度。但城市能级不高的土地市场，仍面临一定压力，城市及区域分化现象将延续。”曹晶晶称。

房企战略转向优质资产

几乎每一轮土拍市场升温，都和楼市复苏息息相关。不过，今年这波市场热潮，一个明显特点是集中于一线和强二线城市，而非全国性的。

部分弱二线城市、更多三四线城市土地市场，仍以底价成交为主，城市之间分化加剧。比如，3月26日，苏州高新区一宗涉宅用地以6.3亿元成交，溢价率仅0.8%；宁波北仑区大碶街道宅地以底价2.74亿元成交。

“这是房企基于对市场风险管控和利润追求，投资策略更倾向于聚焦核心城市，加速补充核心城市土储，而对三四线城市仍保持谨慎态度。”粤开证券首席经济学家罗志恒说。

三四线城市土地市场风平浪静，而一线城市地价屡创新高，反映城市化进程中人口与资源向高能级城市集中的趋势。房企普遍收缩三四线布局，转向一线和强二线城市的“核心资产”，表明市场格局已从“普涨”转向“结构性机会”。

央企和国企是拿地主角

另一个明显特点则是，这波土拍热潮主要是由国企央企拉动。

3月18日，北京海淀区楼面价超10万元/平方米的地块，竞得者是中海地产。2月25日，上海静安寺社区楼面价超16万元/平方米的地块，竞得者是静安区国资委100%持股的上海静投置新城市更新建设有限公司。3月27日成都楼面价41200元/平方米的地块以及3月28日杭州楼面价88029元/平方米的地块，均是被建发集团竞得。

不过，被称为“杭州地产一哥”的滨江集团，是个特例。2024年其斩获23宗地，22宗位于杭州。去年10月以来，杭州土拍市场成交楼面价屡创新高，滨江集团对此贡献很大。

1月24日，经过220轮竞价，滨江集团以54.56亿元竞得杭州湖墅单元地块，成交楼面价6.48万元/平方米，溢价率71.25%。接着在3月25日杭州土拍中，又高价拿下两宗地块，一宗是水电新村地块，另一宗是钱江新城二期宅地，总价25.38亿元、楼面价4.18万元/平方米。

对市场信心形成一定支撑

这轮土拍热潮由高能级城市持续推出优质地块拉动，背后更多的是稳地价、稳房价、稳市场的预期信号。

“近期核心城市土拍热度走高，对市场产生了一定影响，土地价格上升，对于一二手房的价格预期，形成了反向引导作用。随着核心城市、核心区域土地市场热度不断提升，有望逐步扩散至其他城市，从而在推动楼市企稳中发挥重要作用。”瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿称。

“这类项目入市后，预计将对市场信心形成一定支撑。尤其是在当前房地产市场整体调整的背景下，核心城市的优质住房产品，有望带动改善型住房需求加快释放。”曹晶晶表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对后续土地市场的趋势分析认为，一方面，“地价”不断刷新纪录，显示出土地资产的增值潜力和地价修复的动力。考虑到一些企业去年四季度以来房屋销售状况不错，所以拿地积极性会明显提高，此类态势会在今年3月份及后续延续。另一方面，土地价格对于房屋价格等也会产生积极的反馈。受此影响，3月份以及后续各城市的新房以及二手房价格有更趋稳的特征，体现出土拍热潮对房地产交易市场的正面影响。

有望带动改善住房需求释放

在此前的房地产行业，高价项目的入市过程，并非都是一帆风顺。但时过境迁，当下各地楼市的限制性政策逐步退场，高端改善项目正普遍受到热捧。

克而瑞表示，在当前市场大背景下，高能级核心区的项目去化和盈利更有保障，已成为房企的头号避险湾。过去的2024年，便是高端住宅市场的“大年”，供应及成交双双走高。据CRIC监测数据，去年30个重点城市的新房和二手房中，3000万以上高端住宅分别成交4356套和1497套，同比分别增长65%和17%，新房呈现出“越贵越买”特征，亿元豪宅同比倍增144%。

上海、深圳、苏州等多个城市，去年高端住宅供应均大幅增加。以成交量“独占鳌头”的上海为例，2020～2022年新房总价3000万以上年供给套数均不足850套，2024年新房总价3000万以上年供给套数已达3342套，较2023年实现倍增，市场成交也稳步攀升。

2025年以来，核心城市实现热销的项目，也大多为高端改善住宅。克而瑞表示，当前楼市延续止跌企稳，30个典型城市项目开盘去化率不降反增，今年1月已达阶段性高点46%，区位核心、产品力较强的改善盘，则是支撑市场短期高热的核心原因。

该机构还表示，新房豪宅市场出现了“越贵越买”的特征，即总价段越高的房源成交增幅越大，这也意味着高端购买力“不差钱”，相比于价格，更愿意为产品和服务买单。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在当前以改善为主的消费市场中，高端项目确实具备一定竞争力，尤其是在主打改善的一线城市、强二线城市，确实可能出现“越贵越好卖”的特征，近期楼市数据表现不错，房企也在抓住窗口期加速推广产品。“不过，楼盘越贵越好卖，是个别主打高端消费城市的特殊状态，不代表可以复制到其他低能级城市。”

曹晶晶表示，高价地块往往要求更高的开发质量和设计标准，这也有利于推动企业打造高端产品，促进改善需求释放。“随着房企产品策略的趋同，预计未来高端改善市场竞争将更加激烈，企业投资也需保持理性。”

上游新闻综合自财联社、第一财经、证券时报、每日经济新闻、中国房地产报

编辑：陈璐    责编：吴忠兰     审核：阮鹏程

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