南都周刊微信公众号消息，当被问到自己分到了多少套回迁房时，王林抿嘴低头，笑而不答。
王林，是深圳大冲村的原住民，自从大冲村被列入深圳旧改项目后，拆迁补偿的造富传说，让他和许多村民原本平凡的人生第一次被置于镁光灯下，受万众瞩目。
以《深圳城市更新办法》出台的2009年作为节点，深圳对城市更新探索，已经走过了十个年头。对旧村改造的探索则开始得更早，早在2000年伊始，深圳城中村改造就已经提上议程。
蔡屋围废墟拔地而起京基100大厦，大冲旧村建起摩登商业城……与初始城市化进程相伴而生，深圳大规模的城市更新工作，让这座城市的面貌每日刷新。
而每个城市更新的宏大叙事，都落点于一个个生活于此的人。
截至2018年末，深圳常住人口1302.66万，与十年前的数据相比，几乎翻了一番。这个数字如今还在不断增加，除了新生生命的降临，每天还有来自天南海北的人，踏足深圳，成为“深圳人”。
他们都是这座城市更新发展的见证者、推动者，也是身置其中的被影响者。除了暴富的村民，深圳城市更新的脚本，还书写着彷徨的租户、精明的投资客。
千万身家的村民不稀罕
在村民王林的眼里，大冲村旧改优劣并存。优在居住环境变好了、小区更安全了，劣则在于村民之间的关系疏远了。
“有些村民分到的房子多，变有钱了，联系就少了，村民之间的关系不像以前一样亲近。”说这话时，他正坐在回迁小区的长椅上，一手扶着自行车，一边和旁边的村民闲聊。
从深圳开始探索旧改以来，有三分之一的旧改项目，都开展于城中村。其中，大冲村项目是迄今为止最大的一个。
资料显示，大冲村旧改当年的补偿方式有三种，包括物业补偿、现金补偿，以及物业加现金的补偿模式，物业补偿是按建筑面积实现1:1的补偿，货币补偿则是每平米1.1万元。这也是大多数城中村改造项目的拆迁补偿方式。
大冲旧改指挥部的工作人员曾向媒体透露，共计有871户大冲民可以获得旧改补偿，其中有超过一半的户主原本在村里拥有1000平方米的建筑面积。也就是说，若全部按照货币补偿的标准，大冲村的旧改项目，一夜之间造就了超过400户坐拥千万身家的家庭。
如果按照物业补偿算，旧改带来的财富效应还要更加明显。
根据安居客的数据，2015年初交付的大冲村首个回迁物业大冲城市花园，目前交易均价10.6万元/平米，三年涨了50%。这意味着，原来拥有超过1000平方米建筑面积的村民，如果选择了物业补偿，现在手上至少持有总额超过1亿元的物业。
看守大冲郑氏祠堂的大爷透露，他听说，村民过去建得最多的建筑面积是6000平方米。
城市更新项目对原来业主、村民的“造富效应”，一直是外界关注的焦点，人们对改造补偿催生了多少富豪家庭的关注，远超于更新项目本身。在深圳、广州等城市更新项目众多的一线城市，村民们已经被推到了财富金字塔的最顶端，接受着来自更新项目以外居民的艳羡与戏谑。
来自广东西部一个小城镇的23岁女孩杨羽，男朋友是深圳一个城中村的原住民，尽管这个村子目前还不在旧改规划内，短期内也不见得会有拆迁计划，但杨羽的朋友们已经为她这个“准富豪女朋友”身份兴奋了许久。“才来到深圳就少奋斗十年，”杨羽的闺蜜不时这样打趣她。
杨羽男朋友自己却表现得云淡风轻。“对村民来说，改不改都无所谓。该赚的，以前因为加盖面积多，这些年通过放租也都赚得差不多了。”
除了物业本身价值的提升，旧村、旧住宅改造重建后，租金价格也会显著提高。在居委工作十多年的林丹表示，改造前，大冲村房子的租金每平方只有20多元，改造完成后，住宅楼租金目前已经涨到100多元一平方，现在在华润城租一套40平的公寓，月租起码4000多元，“也就在对面科技园上班的白领租得起了。”他补充道。
循序渐拆，给“深漂”栖身之所
林丹无意中提到了城市更新的另一个侧面，它涉及的，是城市更新中的另一个群体：租客。不同于业主、村民分享城市更新红利的轻松，租客因为面临生活成本提高的压力，处境显得有些被动。
因为城中村房租低廉，不少还坐落在交通便利的城市核心地带，所以，尽管周边环境不佳、居住条件简陋，城中村依然是很多初来乍到、收入不高的深漂族选择落脚的第一站。
2018年底公布的深圳住房租赁市场报告显示，深圳共有各类出租住房783 万套，其中城中村出租房约490万套，占比62.6%，容纳了深圳约76%的租客。
但随着深圳城市更新项目数量的不断增加、范围的持续扩大，这些价格低廉的临时据点逐渐减少收缩。
老家在潮汕的赵小玲，在十多年前来到深圳后，就一直租住的白石洲片区。今年7月底，她突然接到房东发来的限期搬迁通知，房东告诉她，自己已经签订了白石洲旧改的搬迁补偿协议，房子很快就要拆了，赵小玲有两个月的过渡时间，到了9月30日，必须从租住的房子里搬出来。
赵小玲说，因为北区四村的清租，数以万计的租客大量外溢寻找新的居所，这导致了白石洲其余片区的房租大幅上涨。“未拆除的片区现在房租都涨了近千元，有些条件简陋、深入里巷采光很差的房子，租金都已经涨到了每月3500元。”
“如果是单身，随便再找个地方去哪里住都行，但是我的两个小孩在白石洲这附近的小学上学，我只能继续在这附近找房子。”赵小玲说。
林丹见证了大冲村蜕变成华润城的全过程，他一方面觉得，像大冲旧改一样的城中村改造项目，做好了是一件村民、开发企业、政府三方共赢的好事，但他又担心，如果市区的城中村都改成像现在华润城里的小区房，低收入人群可能因为房租的大幅上涨，而选择迁离市区。
“如果环卫工人、建筑工人都离开市中心地带，搬到更远的地方去，那市中心的基础建设和服务工作找谁去做？”
2004年从江浙一带来到深圳的郑芳，在过去15年，一直在蔡屋围片区经营着自己的裁缝店。因为蔡屋围旧改，2006年，她从现在京基100大厦所在的片区，搬到了对面暂时未拆迁的片区。
现在，她所在的片区也要开展旧村改造了，很多商铺、出租屋大门都用喷漆写上了“拆”字，郑芳将面临再一次搬迁。
待拆的老围片区，很多租户已经搬走。在巷口打球的学龄小孩说，突然有一天，就发现周围的人在集中搬走。“我们还有几天也会搬走。”但他们搬到这里来，也仅仅才一年多而已。
像候鸟迁徙一样，在深漂泊的租客，总会面临一个要搬迁的节点。只是，候鸟迁徙尚有固定的时节和地点，租住在城中村的大多数租客，却不大清楚他们什么时候要搬、搬到哪儿去。
“我听有被要求搬走的商铺租户说，他们的房东没有按照合同约定，赔给他们提前中止合约的定金，也没把提前预缴的房租还给他们。”郑芳觉得，深圳在城市建设发展过程中，像她一样的“外地人”的感受和需求没有被完全照顾到。“深圳这个城市建设起来，很大一部分功劳来自我们外地人，但外地人的需求和权益有时候却被忽视。”
所幸，深圳也听到了这些声音。
今年3月，深圳市规划和自然资源局颁布了2019-2025年的旧村综合整治规划。规划显示，55平方公里的城中村面积，将不再采取大拆大建的更新方式，而是以综合整治为主，增加区域内的配套设施，改善居住环境，加强住房保障。
这55平方公里，占深圳城中村总面积的56%。
有人投机，有人不屑
尽管有微词，郑芳对深圳的城市更新工作仍大加赞叹。“蔡屋围改造片区确实重建得很好。中国任何城市发展都没深圳好，因为深圳发展速度很快。”
2011年3月1日，时任广东省委书记汪洋参观了京基100大厦，罗湖区委原书记刘学强向他介绍，新建成的回迁公寓市场价，是原来农民房价格的6倍。汪洋听后，对蔡屋围旧改的效果给予了肯定，他认为这是城中村改造的一个优秀案例。
在今年8月的一次公开演讲上，深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长、高级规划师李江总结了更多城市更新带来的积极变化。
他介绍，在城市更新推进过程中，深圳民生保障和基础设施的用地面积有所增加，且幅度较大，达56平方公里；城市空间也在增加，总体增幅2.1%。“总的来说，深圳用地越来越合理了。还增加了学校、医院和幼儿园，这是好的方面。”
但也有人并不满足于分享城市更新带来的社会公共利益，而想深入分割城市更新经济效益的大蛋糕。
在一个下过雨的工作日午后，一对想投资旧改小区房的夫妇，来到了龙溪花园的城市更新办公室。
龙溪花园是深圳首批旧住宅小区改造项目之一，地处深圳有名的香蜜湖豪宅片区。因为拆迁补偿协议签订率没能达到规定的100%的标准，截至目前也不足80%，龙溪花园一直没有办法确定实施主体，导致项目至今仍然无法推进实施，停滞时间长达10年。
这对夫妇在网上看到业主放出的卖房信息后，专程来到龙溪花园，实地“看盘”。目前，小区房子的市场交易价格目前已经达到12万/平米，他们觉得，这个价格是因为旧改而被炒出来的。
拆迁项目业主放盘一般出于两个原因，一方面是因为等得太久，另一方面是害怕最后改不了。
但投机客对此显然并不忧虑。“我们不怕啊，我们又不等房子住，”这对夫妇中的女士神色轻松地说。
在城市更新办公室的沙盘前，中洲的工作人员接待了他们。中洲集团是负责龙溪花园旧改的开发企业，当记者走近沙盘时，中洲的工作人员热络地对记者说：“你们是过来了解情况的中介吧？”
不是所有人都对这种投机行为感兴趣，郑芳就对这种投机行为不以为然。
为了拿下现在租的铺位，她前前后后投入了将近10万，其中给原来租户的“好处费”就花了她6万。
“很多人都说我傻，跟我说如果我把当初投入开店的钱，拿来炒深圳的房子，我现在估计也可以跟房东一样，每天只要打打麻将、喝喝茶、收收租了，但是我不想这样，我就想做自己喜欢的手艺活。”
郑芳目前还没有收到房东的搬迁通知，也不清楚所在片区拆迁的确切时间，但她并不担心失去现在的铺位。“我有手艺，在哪里都可以继续做下去。”说完，她走到了缝纫机前，忙活起了熟客刚订做的新裤子。
原标题：深圳旧改十年：暴富的村民、彷徨的租户、精明的投资客
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