新修订的《重庆市物业管理条例》（下称“条例”）将于5月1日施行。
在重庆的地方立法中，提请市人大常委会审议最多三次。然而，在该条例的修订中，前后历经四次审议。
在一年多的调研中，由市人大常委会牵头召开的数十场座谈会，搜集的3000多条意见、建议被充分吸纳到新版条例中。
这个“精雕细琢”的打磨过程，“在我市地方立法中是极为罕见的。”新版条例出台的背后，有哪些鲜为人知的细节？
《重庆市物业管理条例（修订草案）》首场立法论证会。 图片来自重庆人大网
背后的痛点
物业管理引发的矛盾占比高
重庆现行条例是在2009年10月1日起施行的。在施行期间，物业管理中又有不少新问题浮出水面。数据统计显示，因物业管理引发的矛盾占比高，在有的社区占比高达60%。
在调研中发现，突出问题集中指向最多的是在监督环节。
在4月29日的新闻发布会上，市人大城环委主任委员屠锐一连数出几个“监督难”：对业委会、物业服务企业监督难，对公共收益、物业专项维修资金的使用监督难。
权责不明晰导致的误解急需厘清。
不少小区居民给物业公司负重过多，以至出现“物业是个框什么都往里面装”、“进了小区门就是物业的事”等现象，造成企业责任、政府责任、社会责任不明晰。
正是这些物业管理中的难点，让小区的和谐打了折扣。
“涉及公共收益的矛盾纠纷不断。”屠锐在介绍时说，物业专项维系资金的使用和监管也棘手，缺乏应急维修、强制维修的范围和程序性规定，“这些成了影响小区和谐的重要因素。”
由于业主大会会议召开难，业委会成立率不高且公信力低。
据统计，重庆约有70%的小区未成立业委会，已经成立业委会的存在监督难。有随机调查数据显示，22.45%的业主对业委会不满。
物业管理涉及千家万户，可谓是“天大的小事”。这些顽疾的破解，也需广集民意。
背后的调研
论证会开进小区“解剖麻雀”
新版条例的修订工作强度有多大？
据人大常委会法制工委副主任张山介绍，此次修订对原条例86条进行了全面修改，同时还新增了27条，新版条例共计112条。
新版条例修订的背后是民意的支撑。
一方面，在畅通渠道搜集民意过程中，共收到修订建议来信近300封，各方面的意见建议3000多条；另一方面，组建调研组分赴多地调研。
上游新闻·重庆晨报记者了解到，在跨度一年多的时间里，市人大常委会牵头分赴多地，先后深入重庆主城各区及江津、南川、梁平等20多个区县实地调研。同时，还借鉴了广东、上海等地的经验、做法。
2019年5月15日，新版条例立法论证召开。这次论证会的特别之处，是重庆首次面对公众公开举行地方性法规立法论证会——选定九龙坡绿韵康城小区“解剖麻雀”。
绿韵康城小区只是重庆9600多个在管小区之一。当天上游新闻·重庆晨报记者现场看到，小区会议室内的这场论证会，在两个半小时中不少人围绕物业管理争相发言，在一些焦点问题甚至争得面红耳赤。
现场的参会者中，除人大代表、律师、律法咨询专家，还有小区业主代表、业委会代表、物业公司代表以及社区干部等。
这场特殊的论证会，也因为“接地气”而备受现场参会者好评。
背后的打磨
不少条款需要“烧脑壳”
发布会现场，市人大常委会立法咨询专家、市物管协会副秘书长袁涛告诉记者，他前后参与了7次立法论证会。
袁涛告诉上游新闻记者，很多条款体现了“切合实际、管用有效”。
有的小区业委会被业主大会会议依法罢免，却“耍赖”不肯解散退出，甚至不愿意移交业主共有的资料和印章。
“这样的问题不是个案。”袁涛告诉记者，针对不愿意交印章的情况，条例中有了对应的规定，即“业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。”
换句话说，业委会被罢免之后印章失去法律效力，新一届业委会的印章在“届数”和“任期”上都会有变更。
“这些条款是很‘烧脑壳’的！”袁涛说，条例中提到“不及时移交相关资料、印章和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，违反治安管理规定的，由公安机关依法查处”。
还有另一种情况，有的物业公司与小区签订合同之后，将物业服务全部转包给第三方，而自己成了“翘脚”公司赚差价，导致小区物业服务大打折扣。
条例中规定“物业服务企业可以委托专业性服务企业完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但是，不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。”
“哪个物业公司签的合同哪个就负责，不能再踢皮球了。”袁涛说，还有很多条款都是“烧脑壳”制定出来的。
新版条例的出台“精雕细琢”下功夫，市人大常委会前后审议了共四次。“重庆的地方立法一般审议审议最多三次。” 袁涛告诉记者说。
回顾起条例的修订过程，屠锐在发布会现场说“这在我是地方立法中是极为罕见的”。
上游新闻·重庆晨报记者 刘波 郭发祥 摄影 李斌
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