说起销售型商业，很多业内人士都形容其是一个难以捉摸、不敢轻易碰触的业态。“一卖必死”这大抵是多数人听到销售型商业的第一反应。为什么会“死”？企业对短期利益的追逐、售后无专业人士运营、先天的商业规划设计问题、市场存量太大同质化竞争激烈……..都有可能是诱因。
对于重庆市场而言，销售型商业库存量大、价格不温不火，甚至经常与住宅价格倒挂的现象已成为常态。记者周围不少购买了商铺的朋友，处于租不出去也卖不出去“困局”之中的更不在少数。面对这一业态的难题，销售型商业究竟该如何跳出野蛮生长、收益不确定、甚至“一卖就死”的困局？记者发现，当下重庆不少企业都在想办法。
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商铺 OR“伤铺”
销售型商业成“烫手山芋”？
虽然重庆商品房市场近两年来经历了显著的整体价格上涨，房地产市场尤其是热点区域板块房价今非昔比也是大众都所熟知的事实。但商业地产市场却一直处于不温不火的状态。
“重庆的商业存量一直很大，不光是新建的商业库存量大，之前已建成的商业物业体量也很大”，提及重庆商业地产市场现状，重庆资深商业人士、楼市通思汇商业管理有限公司总经理颜雪向记者谈到。
而从近两年重庆商业地产的市场数据也不难看出这一事实，销售型商业一度成为开发商眼中的“烫手山芋”。
根据领域机构数据统计，2018年重庆主城全年共销售商业物业213万方，仅占到2018年重庆全年商品房销售量约3600万方的6%；月均销售约17万方，商业的销售量较低。
而根据今年到1-5月的数据来看，情况也不容乐观：1-5月重庆商业销售约55万方，月均销售约11万方，月均销售较去年减少了约30%，商业的销售均价目前约在14500元/平米。
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相关行业人士观察认为，近几年来，相比住宅市场而言，重庆的商业物业价格并没有太大程度上涨，在某些区域，甚至出现因为开发企业急于回收资金而降价抛售商业的现象。
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空置率高、收益难保障……
销售型商业能否杀出一条“血路”？
而究其原因，颜雪认为，主要原因还是规划不合理，各类商业差异化不大，导致同质化竞争激烈。销售型物业存量巨大，投资者对于商业投资信心不足，导致商业销售困难。
他谈到，商业物业投资的本质是和住宅不一样的，住宅投资主要是中短线为主，严格来说这并不是真正的投资而是投机行为。而真正的投资行为是物业的投资回报来自于租金收益，稳定且较高。销售型商业最看重的正是能否拥有较为稳定的可持续性收益回报。
然而观察当下重庆商业地产市场，销售型商业租金的高低和稳定性，除了与地段和自身项目定位规划密切相关外，商业的运营更是至关重要。
颜雪谈到，销售型商业经历了多年野蛮生长，开发商对于运营方面不关心、不投入，导致了很多商业的产权和经营权无法分离，运营结果不好，甚至出现经营困难和空置，从而会使得商业价值大打折扣，投资者出现投资损失，从而出现恶性循环。
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领域机构董事、总经理刘兵也同样谈到了关于商业销售及运营模式的问题，他认为，商业的价值必须要经过后期的打造方能呈现，目前市场上购买商铺的客户90%都是投资者在购买，买来自用的客户占比非常少。而由于多数销售型商铺并没有专业团队对已销售的商业进行统一打造，导致这类商业野蛮生长，大部分价值很低。租金价格低，业主收益得不到保障，也就形成了恶性循环，导致很多客户就不太愿意去购买商业。
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重庆不少开发商都在想妙招
以自持商业模式操盘销售型商业是否可行？
然而，痛点所在之处，也正是市场的空白和机遇所在。
记者观察到目前不少开发商也正是深刻认知到了这样的销售痛点，因此也在销售型商业方面做一些模式上的创新，希望能够跳出这个困局。
举几个近期记者观察到的例子：
协信在去年就成立了自己的社区商业品牌——星光优家。
据了解，目前这个社商运营团队已经扩张到了数十人，融合了营销、物业和运营等成员，并将一些大型购物中心的玩法搬到了社区商业里：比如其所选择的每一个协信优质大社区的社区商业都有特定的商业主题定位和业态规划，有一定比例的自持主力店以确保商业定位的延续性，提供商家经营的展销、加盟平台等等。各个时期会有不同的活动推出，为商家吸引不少人气。
近日，记者走访了位于巴南的童话小镇，从场景布置到外观设计以及业态规划，让人感觉似乎走进了一个开敞式的“购物中心”，而这个“购物中心”却又近在家门口，小而精致。六一儿童节的活动刚刚过去，很多“萌宠熊猫”造型的装置被摆放在商业周围，还有一系列孩子玩耍的设施，漂亮的场景布置也吸引了不少人拍照打卡。
据某品牌奶茶店老板对记者介绍，这里生意不错，特别是经常会做一些大型shopping mall里才会做的活动，能够吸引不少人气。此外，运营团队也很专业主动，经常主动询问商家的需求与困难，协调解决问题。
此外，于近期举行的融创商业品牌发布会上，记者也在其落地重庆的第一个“精彩系”商业中，找到了亮点所在。
据介绍，融创重庆创新“以自持物业运营逻辑操盘销售型物业”模式，并出台了关于商业运营管理的“金橙计划”，其中主要包含了：归属所有权、回收经营权、保障收益权三权分立；主力店自持以保障经营稳定客群；助力主力店及中小型商家完成网红品牌孵化；设立招商运营中心为业主及商家搭建交流平台；打通线上渠道，扩展客群辐射范围从而提高项目客流，形成O2O闭环等五大核心举措。旨在为商家与业主提供全生命周期的运营管理和经营扶持服务。
此外，对于销售型商业而言，其科学合理、差异化的定位规划也至关重要。例如位于茶园北的鸿笙苑项目，近日即将推出的商业就瞄准了茶园当下集中式网红餐饮与儿童亲子业态的空白，将通过主力店的招商致力于带动整个项目的人气。项目定位打造南重庆游憩式主题商业——茶园Hi街，以网红美食商业+童趣天地两大顶级流量的商业规划，保障商街人气。
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产营分离是关键
定位准确、拥有后期运营能力才是持久之道
对于销售型物业，运营管理的成功很大程度上会直接影响物业的资产价值，这一点已普遍成为业界共识。
刘兵谈到，先成立商业管理团队，对商业进行统一招商、定位、管理、运营，先把商业价值做起来，把商业做“活”，让购买者实实在在感受到商业未来的价值，从而增强购买者的购买信心，目前这种方式颇受商铺投资者的青睐。
颜雪也结合其多年商业地产经验同样认为，目前很多开发企业确实开始重视运营结果，认为要对投资者的投资行为负责，利用一定的手段回收经营权，部分实现产权经营权分离，并投入资源进行商业统一运营，这是符合商业的投资逻辑的，也将是未来商业投资的必然之路。
然而销售型商业的创新及突围之路还很漫长。
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颜雪认为当下主要还存在两个方面的问题：
第一，现在的产权经营权的分离更多的是开发商自身行为，并没有在法律政策层面给予支持，可能会出现无法监督、无法实施，甚至还会有法律风险，急需政府相关部门出台政策。“商业产权和经营权分离是商业市场发展的必然之路”，颜雪谈到。
第二，现在大部分开发商的整体运营思路还仅限于传统的统一招商管理角度，对于商业发展趋势的研究、商业定位的研究、新型商业设计的研究等，都还处于初级阶段。这也导致当下大多商业项目并没有摆脱同质化严重、商家经营状况不好的局面。他认为，要想把销售型商业做活做好，相关开发企业也必须在商业物业创新研究上投入更多，迈的步子更大才行。
最后颜雪谈到，目前对于开发商而言，首先要推动主管部门出台相应的政策法规。其次要投入更大力度研究商业发展规律，寻找商业经营细分市场，研发新型商业产品，从定位，设计，招商，运营等各方面体系化的进行商业建设，真正实现其所开发的商业适应消费市场，从而将自身项目打造为商业爆款。
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