随着房贷利率调整新政的出台、房地产行业融资管控的趋紧以及九月份楼盘加推情况的出现，加剧了房地产行业紧张的氛围，各开发商为产品去化率焦头烂额，有的开发商为吸引客户购房，开始或明或暗实行购房优惠，“钱不够可以先一折首付、一次性付款打九折……”首付分期、特价房逐渐崭露头角。

例如龙湖•春江天镜推出“买龙湖高层，首付首期只需12.5万即可购房”的活动、弘阳•昕悦府也推出“首付10万，买洋房大社区”的优惠，还有融信也推出30套特价房，“只需首付首期5万，就能享受高端居住环境……”

首付分期、特价房

有益于缓解开发商去化压力

种种优惠的推出，均表明开发商面临巨大去化压力，那这些优惠对缓解去化压力是否有益呢？如何才能更好应对当前楼市紧张局面呢？资深地产人士张鑫这样说。

开发商实行首付分期、特价房优惠，在当前楼市整体偏冷的情况下是有益的，可以从以下三个方面来分析。

一是大环境偏冷。楼市寒冬将至，开发商提前抢跑有利于正常运转。在房贷政策加持，资金流入限制的大背景下，住房不炒是我们的前提，今年的‘金九不金’，‘银十’怕是也没戏，在这种环境下，要是不提前抢跑，等到了楼市寒冬再开始狂奔，怕是躲不过这场暴风雪。

二是企业层面。各开发商花钱拿地，手上并没有很多的资金，为了更好的促进资金回流，完成当年的销售任务，保证向集团贡献现金流，确保可持续运转，推出首付分期、特价房吸引更多的潜在客群，消化更多的产品，对于企业来说是非常明智的选择。

三是客群层面。今年的房价总体来说是趋于稳定的，看上去没有什么涨幅，但当前房价也是自2016年来的天花板了，很多新生代人群，像刚出社会的大学生完全负担不起50、60万的首付，掏空‘六个钱袋子’来买房并不是人人都能接受的，而这个时候推出首付分期，只要十万左右就能拥有一套自己的房子，这样的举措降低了购房门槛，扩大了产品受众群体，让更多想买且有需要的刚需客户成为开发商的主力目标。

从以上三方面来说，开发商推出的这些优惠都是基于当前市场环境的正确做法……

楼市泡沫显征兆？

专家表示不存在的！

同时，张鑫也表示此现象的存在只是当前市场不乐观的征兆，并不预示着楼市出现了泡沫，市面上有人宣扬此种情况将会是又一次楼市金融风暴前兆的说法是无稽之谈，“当前这些活动的推出针对的都是刚需客户，是真正有购房需求的人群，这些都是真实的销售数据，何来泡沫之说？在大环境不好的情况下，开发商和买方抱团，才能实现共赢，而现在这种首付分期、特价房的出现，既让开发商及时去库存，抓回款，也让买方买到房屋，就是一种良好的共赢局面，不存在什么泡沫。这种片面且消极的说法大概也是一直鼓吹楼市崩盘的人所吹出来的谣言吧！”张鑫说道。

铭腾机构总经理吴小飞也对此提出质疑。“‘楼市崩盘泡沫’的说法完全是无稽之谈，像首付分期、特价房不是2019年才出现的，在前几年也出现过好几次，但都没有出现所谓的楼市崩盘，所以这只是开发商应对当前楼市大环境严峻形势的一种有效且积极的手段，和楼市泡沫挂不上边……”

提前抢跑注重方向，

价格、上访量、产品成核心要点

如何更好的缓解当前开发商的去化压力，张鑫建议从两方面入手：

一是价格方面。无论是推出首付分期、特价房，还是降价打折，核心都是从价格入手，这是买房者最关注的一点，适当的推出优惠，让客户感受到卖方诚意，才能提前抢占市场。就像恒大全国范围内推出购房促销活动一样。

二是客户上访量方面。如果客户都不到销售中心去了解楼盘详情，也就不可能有成交量的提升，所以增加客户上访量，通过专业的渠道公司寻找潜在客户，提高上访量，也是去库存，缓解去化压力的好办法。

铭腾机构总经理吴小飞也谈道，开发商想要更好的缓解当前的销售压力，应该更有效的进行销售组合，针对客户需求，有计划的调整供货节奏以及供货产品，才能最大化的让产品及时消化。

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