从3月1日开始，有商业住房贷款的人必须做一道选择题，是将自己的房贷利率转换成LPR，还是选择固定利率？

按照央行的要求，这道选择题要在8月31日之前完成，而且选择机会只有一次，这次选好之后，在以后整个贷款周期内都不能再调整。

估计很多人对这道题目都是一头雾水——到底什么是LPR？对于之前已经买房需要做这道选择题的人来说，到底应该怎么做选择？

LPR和基准利率有啥区别？

基准利率是央行决定的政策利率，而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。

基准利率不定期调整，央行上一次调整基准利率还是2015年，5年期以上贷款利率（房贷利率）至今仍为4.9%，而LPR利率每月调整一次。

LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算，5年期以上贷款利率是4.75％。

哪些贷款需要转换？

看贷款合同，如果当初和银行约定的利率是按照基准利率定价（上浮或者折扣），就需要转换。如果约定的是固定利率，可不转换。二套房、公寓、商铺、写字楼……只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款，都需要转换。（备注：公积金贷款、不良贷款不转换。）

具体操作要以贷款银行的解释为准。不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

存量房贷利率转化之后如何计算？

至于如何转换，算法究竟是怎样的？很多人觉得计算方式很复杂，记者简单总结一下：等价转换，不升不降，保持原合同约定的利率到年底，直到明年再调整。也就是说，虽然LPR利率接连下降，但今年的房贷利率保持不变。利率的具体算法是“LPR＋固定点差”，这里的LPR值，选取的是上一年12月的5年期以上贷款利率4.8%，而固定点差的算法比较关键，是由“原合同约定利率－2019年12月的LPR”。

举个例子，小王有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是5.39%－4.8%=0.59%。

再举个例子，小李有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是4.41%－4.8%=－0.39%。

也就说，这个固定点差可以是正数，也可以负数，如果之前约定的利率是基准利率上浮，这个点差就是正数，如果约定的是下浮，这个点差就可能是负数。

需要注意的是，这个点差一旦确定，就一直固定不变了。

举个例子，如果2020年12月的LPR（5年以上贷款利率）变成了4.5%，那2021年，上述张三的房贷利率就变成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而李四的利率就变成了4.5％－0.39%＝4.11％。

这里附一张旧房贷转化为LPR利率的对照表，可自行参照：

“LPR+基点”or“固定利率”怎么选

对于贷款用户而言，最值得关心的问题应该是，到底要不要转成LPR，还是选择固定利率？这才是这次利率转换当中最核心的问题。央行提供了两个选择，且选择机会只有一次，一是固定利率，二是浮动利率。

举个例子，假如上段中提到的小王选择的是固定利率，那么他的房贷利率就一直是5.39%，而且以后不管LPR如何变化，都是按照这个利率还款。倘若他选择的是浮动利率，那么他的房贷利率会随着LPR的变化，每年调整一次。

一个最基本的判断标准就是，如果你预期未来LPR利率会下降，那么就应该选择转成LPR，因为将来你的贷款利率会跟随LPR变动，LPR下降，你的还贷也会随之下降。

反之，如果你预期未来LPR会上升，那么就应该选择固定利率，也就是在剩余合同期内保持现有利率固定不变。因为如果转换成LPR，如果未来利率上升，你的还贷额也会随之上升，而选择固定利率，则可以规避利率上升的风险。

相关行业认识建议：对于大多数普通民众而言，要判断未来2、30年之内中国加息还是降息还是一件太专业和太困难的事情，到底是转换成LPR还是固定利率，还可以有另外一种选择思路，那就是你对未来的不确定性有多么厌恶。如果你觉得当前的房贷还款没有太大压力，同时又担心未来利率上行带来房贷上升，甚至可能使家庭的财务风险超出控制，那么，固定利率也是一个不错的选择，这或许会让你失去享受LPR值下行的部分优惠，但也帮你对冲了未来不确定的风险性。

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