上海顶级豪宅市场一直有着极高的关注度，任何风吹草动都会成为热门话题。近期，不少中介在朋友圈及微博大肆宣传，有业主直降1.4亿“甩卖”上海别墅。有网友表示，我哪里是缺这1.4亿元，我是缺这4.1亿元啊。

据中介称，檀宫一套1572.89平的别墅出售，有业主直降1.4亿，目前报价4.1亿，直接降价35%。该别墅为占地4亩的檀宫8号。有微博爆料称，该套豪宅前面就挂牌4亿出售，两年无人问津，近期业主大幅降价，依然无人接盘。

“上海第一豪宅”打折 中介称直降1.4亿

“上海第一豪宅”檀宫近期引发关注来源于一条二手房交易信息。有中介称檀宫一套1572.89平的别墅出售，有业主直降1.4亿，目前报价4.1亿。该别墅为占地4亩的檀宫8号。

要知道，檀宫曾创2005年存量房价格纪录，2012、2014年二手房最高价格纪录。

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不过，微博上还有中介称檀宫一套报价4.1亿的别墅业主直降5000万。还有微博爆料称，该套豪宅前面就挂牌4亿出售，两年无人问津，近期业主大幅降价，依然无人接盘。

　还有一条9月份发布的微博称檀宫1572.89平的别墅售价5.5亿。

不过，记者在二手房网站上并没有看到檀宫8号的影子。倒是贝壳找房网上有一套1160.71平米的别墅售价4.6亿。

对于降价的原因，一位负责销售上海豪宅房源的中介表示，现在二手房市场不太景气，着急回笼资金的业主降价出手很正常。”檀宫二手房业主的降价举动是当下上海顶豪市场真实的写照。”目前挂牌价格过亿的房源都有着较大的议价空间，“基本都能谈到15%以上的让价，总价特别高的，可以争取一下25%左右的让价”。有价无市，降价是常态。

另外一套房子挂了三年还没卖出去

据时代财经报道，有中介称檀宫在售的有两套房源，檀宫6号和檀宫8号。檀宫6号挂牌三年至今未能成功售出。两套豪宅都有议价空间，要根据买家的付款方式商议，如果首付比例高、资金到位快，可以尝试向业主争取3.5亿左右的价格。

檀宫豪宅如果以4亿的总价算，首付至少要1.2亿，还不包含各项手续费、税费。

檀宫属于上海较早的一批顶豪别墅，同时也是一个充满了“神秘感”的话题楼盘。

据悉，檀宫位于上海市长宁西郊，这块区域早在上世纪30年代便已发迹，成为叱咤上海滩的四大家族和民族资本家们的别墅后花园。檀宫毗邻的西郊宾馆历史悠久，是接待了百余批国内外元首的国宾馆。

这一区域内不仅配套设施十分齐全，而且教育资源极具国际特色，包括哈密路幼儿园、上海市总工会幼儿园、宋庆龄幼儿园国际部、虹桥国际学校、长江商学院上海校区等众多名校。

资料显示，总占地近4.8万平方米的檀宫规划建造了18栋独栋别墅，其中，每栋面积最小的近1600平方米，面积大的则超过2000平方米。

开发商：没给自己留，我不配住这样的房子

一般的别墅叫别墅，檀宫的别墅，叫庄园可能更合适。

“檀宫在开盘时也不是说看就能看的，当时我们想去看样板间，要传真名片过去核实身份，再预约时间等，如果有意向购买，还要先交1000万元的可退还保证金，然后才能选择购买哪座别墅，并与开发商讨论别墅的内部装修细节。”有地产人士表示。

檀宫建筑风格以英国、法国、意大利、西班牙的经典建筑为蓝本，并由世界顶尖的建筑设计事务所在境外设计。别墅分上下四层，每一层休闲和娱乐、社交、款待贵客和居住四大主题。

据介绍，这里的别墅每月物业维护费都在10万人民币以上，“每一栋别墅就像一座私人酒店，恒温游泳池、中央空调等耗费的水电煤费用，草坪清理等人工费，一样都不可少”。开发檀宫的上海华丽家族（集团）有限公司董事总经理曾志锋曾这样介绍。

据悉，檀宫一万平方米原生水域环绕在其周围，以及对方圆3公里内的建筑永远不得高于15米的规定。另外，建筑的选材也是特别有讲究，整个别墅区所有的石材全部来自于阿尔卑斯山地表矿，据说法国卢浮宫、凡尔赛宫及巴黎圣母院都使用该石材。”

有记者曾经问过其开发商华丽家族董事总经理曾志峰：“这样经典的豪宅，有没有想过给自己留一套？”曾志锋淡淡地说：“没有，我不配住这样的房子。”

檀宫降价只是特例 老洋房更壕

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，檀宫此类别墅卖的是稀缺的土地资源，因为占地比较大。一栋就有几亩地，私密性也很好。而后面开发的别墅基本密度都很高，住户的距离比较近，越往后这种大面积的占地别墅开发的就越少，很早之前别墅土地就不批了。

此外，檀宫的地理位置也相当不错，靠近市中区的别墅不多，虹桥肯定是比较好的区域，且覆盖了很多历史底蕴的东西。

对于檀宫8号打折甩卖，卢文曦认为这只是特例，因为这个产品本身就很小众。顶级豪宅本来就是有价无市，富人的房子哪天心血来潮觉得好，就砸钱买了。

卢文曦介绍，这种极端顶豪，即便市场活跃的时候，每年的交易量也是比较少的，随着市场波动，清淡的时候成交更少，市场本身就是相对封闭的市场，每年交易可能就那么几套，甚至几年也不一定交易一套。

要说檀宫是顶级豪宅，那上海老洋房似乎是更壕的存在，交易市场也更为封闭。据了解，上海老洋房都是名人住过的，属于历史保护建筑，一年就那么几套，买家大多很神秘，价格高低全凭个人喜好，有的人就喜欢淮海路的老洋房，或者华侨对老房子有情怀，几个亿砸下去就买了。

上海豪宅市场稳定 新盘天花板确定

檀宫的降价让不少人猜测豪宅市场降温。丽兹行统计豪宅研究院统计数据显示，第三季度高端二手公寓成交量总计508套，环比下降21.1%；高端二手别墅成交128套，环比上升2.4%，与去年第三季度持平。

新房方面，三季度共计有18个高端豪宅项目开盘，环比第二季度上升125%，但仅成交32套总价五千万以上的豪宅，同比下降幅度达到64%。

卢文曦表示，从数据来看，市场成交量是缩水的，毕竟现在市场资金收紧，房地产市场整体业在降温，即便土豪买这种顶豪产品也会考虑市值、资金等本身的问题，所以市场成交量其实这两年相对前几年稍微有点缩，但上海这种豪宅市场成交量整体还是比较稳定的。

卢文曦称，现在上海单价十几万的豪宅成交还不错。因为新盘限价的关系，原本像黄埔江边上楼盘，单价开到15万没问题，但现在很多盘单价开到10万，卢湾、新天地这种区位楼盘定价也只能定到16万，新盘的天花板已经划好了，对再上涨的期待就少了很多，这两年市场相对比较清淡一点。

综合中国基金报、时代财经、新浪财经等

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