2011年，内蒙古赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区开发商，打出“首付8万元送8平方米入户花园”的售房广告以吸引客户；仅一个月后，该售房广告就去掉了“送8平方米入户花园”的内容。

估计开发商万万没想到，就这一个看似不大的“纰漏”，会让自己惹下一大堆诉讼官司——因认为开发商没有兑现“首付8万元送8平方米入户花园”的广告承诺，御龙湾小区的两名业主在4年之后的2015年，先后将开发商告上法庭。经历漫长复杂的诉讼官司后，两名业主相继胜诉。

上游新闻(报料微信号：shangyounews)近日获悉，得知两名业主胜诉后，该小区180名业主也将开发商告上法院，索要相应补偿房款。

12月10日，赤峰市元宝山区法院开庭审理了此案。

▲2011年，内蒙古赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区开发商，打出“首付8万元送8平方米入户花园”的售房广告。受访者供图

“送入户花园”广告仅一个月仍惹下麻烦

上游新闻记者获得的相关案卷材料显示，赤峰中天房地产开发有限公司（下称中天公司）是平庄御龙湾小区项目的开发公司。2011年11月，中天公司在《赤峰亿翁广告》上刊登了“首付款8万元＋送8㎡入户花园，提前入住御龙湾”的广告。2011年12月，中天公司不再采用开盘早期“赠送8㎡入户花园”的营销方式。2011年12月16日起，该公司将售房广告变更为“首付8万元，中央景观多层，全城发售”，并附有提示：“预知活动详情，请到御龙湾营销中心咨询。”

然而4年之后的2015年，该小区业主吴某却将中天公司诉至法院，称自己是在看到“首付款8万元＋送8㎡入户花园，提前入住御龙湾”的广告后，才于2013年6月签订了购房合同。

吴某声称，2015年3月3日，他从测绘公司了解到，御龙湾小区“入户花园”按实际建筑面积计入各户套内面积，即产权面积中包含了“入户花园”的面积。吴某表示，中天公司打广告宣称赠送“入户花园”，实际上是按面积收取了房款，因此起诉要求返还“入户花园”部分的购房款和相关利息。

中天公司则表示，“赠送8㎡入户花园”的优惠广告是阶段性的，广告下方还标注有“详情到售楼中心咨询”。而且吴某的购房时间（2013年）不在广告发布期间(2011年）内。对吴某的具体优惠政策，已经体现在了购房合同中。

▲一个月后，该售房广告就去掉了“送8平方米入户花园”的内容。受访者供图

复杂漫长的官司后两业主胜诉

相关案卷材料显示，吴某与另一位小区业主滕某起诉中天公司的案件，先后经历了法院一审、二审以及再审，其间还涉及检察院的抗诉，过程相当复杂。

2016年3月，赤峰市元宝山区法院判决中天公司败诉，业主吴某胜诉。

一审法院认为，中天公司发布广告中刊登了“首付8万＋送8㎡入户花园，提前入住御龙湾”的内容，对吴某的购房意愿及房屋价格的确定产生了重大影响，故应认定该广告性质为要约。该内容虽未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，对双方均具有法律约束力。

2016年9月12日，赤峰市中级法院终审判决，中天公司胜诉，吴某败诉。

二审法院认为，本案中“首付8万＋送8㎡入户花园”并非是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。中天公司发布广告时间为2011年11月，而吴某购房时间为2013年6月，没有证据证明其在购房时仍可享受赠送8平方米入户花园的优惠政策。

2017年6月13日，内蒙古高院指令赤峰市中院再审此案。

2017年9月15日，赤峰市中院再审判决中天公司败诉，返还吴某“入户花园”部分的购房款及相关利息。

2018年2月12日，赤峰市检察院认为上诉再审判决错误，决定支持中天公司监督申请，并提请内蒙古自治区检察院进行民事监督。

2018年11月15日，内蒙古自治区检察院决定，不再支持中天公司民事监督申请。

上游新闻记者还了解到，2015年，御龙湾小区业主滕某，以同样理由向法院提起诉讼。

他在法院一审和二审遇到的情况，与吴某相同，即一审胜诉，二审败诉。但内蒙古自治区高院于2017年3月10日驳回了滕某的再审申请。2018年11月28日，内蒙古自治区检察院决定支持滕某的民事监督申请。同年12月14日，内蒙古自治区高院裁定提审本案。今年10月8日，内蒙古自治区高院判决中天公司败诉，返还滕某相应购房款和利息。

180户业主继续起诉开发商

吴某与滕某相继胜诉后，该小区的180户业主于今年10月23日，将中天公司起诉至赤峰市元宝山区法院。上述业主认为，自己享有“赠送8㎡入户花园”的优惠活动，“入户花园”的面积不应计入产权面积中，要求中天公司返还相应购房款及利息。

12月10日，赤峰市元宝山区法院开庭审理了此案。

中天公司的代理律师告诉上游新闻记者，双方的房屋买卖合同是由内蒙古建设部门和工商部门监制的合同，双方权利义务明确，价格和面积十分清楚，根本没有关于“赠送8平方米入户花园”的约定，原告没有证据证明此事。

上述律师还表示，此案争议的广告语是要约邀请，并明确注明“了解详情到中天公司，公司具有最终解释权”。所有小区业主的购房合同，均是2011年12月16日广告变更之后。而原告主张没见过变更广告，一直认为赠送广告有效，可是在签属正式合同却不主张，不符合常理。

售楼广告是要约还是要约邀请？

开发商的售楼广告“首付8万元送8平方米入户花园”，究竟是要约还是要约邀请？

对此，中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师纪格非表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。“原则上是要约邀请，但是，出卖人就开发规划范围内的相关设施所做的说明、允诺、具体确定并对商品房买卖定义及有重大影响的，视为要约。”这种情况下，原告一方需要对他主张所依据的法律关系的构成要件承担证明责任。

中国行政法学会顾问、原副会长青锋教授认为，如何看待上述《解释》，将会对案件产生重要指导意义。“从立法角度来看，商品房销售广告和宣传资料在一般情况下原则上被视为要约邀请，只有在解释所列的例外情况中，才被视为要约。”青锋还提到，在合同履行过程中，公平合理、诚实信用、实事求是等原则需要得到尊重和落实。

上游新闻记者 李洪鹏

【免责声明】上游新闻客户端未标有“来源：上游新闻-重庆晨报”或“上游新闻LOGO、水印的文字、图片、音频视频等稿件均为转载稿。如转载稿涉及版权等问题，请与上游新闻联系。