中房报记者 翁晓琳丨深圳报道

中国房地产报消息，这个3月，一篇《租房租房，我们是待宰的羔羊》火遍网络，全国租房客都心有戚戚焉。一位上海租房白领给这篇文章留言说：上海6年，搬家9次。房东真的……一言难尽。今天刚被女主人摆了一道，与男主人谈好的价格却不承认，又需要重新看了。

一位网络编辑感慨：租房永远是在外迈不过去的一道坎。

4月2日，深圳市罗湖区笋岗村的租客徐丽丽（化名）对中国房地产报（微信ID： china-crb）记者称，我房租又上涨了，每年都要上涨。“我们很关心房租”。

笋岗村，此前作为深圳市第一批实施《“城中村”综合治理行动计划（2018-2020年）》的试点村，在去年《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018—2025）》的征求意见稿一公布，村民就严重反对该意见稿。

按照规划，类似笋岗村这些并未纳入城市更新范围的城中村将无法进行拆迁重建，只能是综合整治。虽然深圳市不少城中村对此进行了强烈反对，不过深圳市规划和自然资源局在3月27日正式印发了《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（以下简称《总体规划》），综合整治分区划定的对象是深圳全市城中村居住用地，总用地规模约99平方公里。

对于徐丽丽这类租客来说，城中村综合整治能带来环境上的变化，但整改后这些成本也将转嫁到她们租客身上，“我们只能走一步看一步了，如果涨价到无法负担，那只能搬走”。

房东：房租上涨是必然的事情

深圳房价一直走在全国前列，现在租金也走到全国前列。

深圳中原研究中心数据显示，截至今年3月末，深圳全市住宅租金71.9元/平方米/月，租金回报率为1.65%。目前，福田区商品房租金水平全市最高，为109.3元/平方米；南山租金紧随其后，达到103.7元/平方米，最低的龙岗为51.2元/平方米。

因此，为了省钱，不少人在深圳第一个落脚点就是城中村。不过城中村的房租并不是停滞不前，每年也会上涨。

张姨作为笋岗村本地人，家里有栋9层自建房，8层都是对外出租。据她介绍，单间在1300元-1500元/月，一房一厅在2000元-2200元/月，两房一厅在3000-3200元/月，“我们租金设定看位置跟楼层高低，靠近村口的价格会更高一点，楼层低的价格也会更高一点”。

对于何时会涨租一次，张姨坦称：“这都要看房东，有些半年涨一次，有些一年涨一次，有些熟客住久了房东宁愿几年都不涨。涨幅大概就是一次100元至200元的样子，不会像其他村的一口气就涨得特别多。”

对于综合整治，张姨已经从反对到无所谓，“不管拆还是不拆，我的楼在那里一天，每天都有租金入账。至于要给开发商改造，我还是有些反对的。改造本身比较麻烦，而且增加的那点钱其实对于我的生活本质来说，并没有特别大的改善。”

记者调查发现，不仅仅综合整治的房租每年固定上涨，即将拆迁重建的城中村租金，也同样在稳步提升中。

深圳最大的城中村之一——白石洲，拆迁谈判时间十分漫长。中国房地产报记者实地走访发现，白石洲的租金在上涨明显，2016年单间价格在500-800元/月，三房一厅价格超过2800元/月。现在的单间好的在1100元/月以上，三房一厅在3600元/月以上。

“白石洲的价格优势已经逐步消失。现在城中村的单间完全就是商品房合租的价格。可城中村的环境根本比不上小区房。住在这里觉得生活艰难。”白石洲的租客李方（化名）对记者表示。

白石洲一位村民大叔也直言：“房价都在上涨，租金怎么能不涨。我们涨租每年都是固定的，并没有因为说是综合整治还是拆迁，才决定上涨幅度。”

开发商：利益方多，比想象要复杂

2018年夏天，因为综合整治导致租金上涨，引发了富士康员工给万科写公开信，质疑万科进入城中村改造使得房租翻2~3倍。因此对于综合整治下的租金控制问题，深圳在《总体计划》中提出，政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。

尤其要鼓励有社会责任感、有实力的大型企业，不以追求利润为目的，积极参与城中村综合整治，以及参与综合整治后物业的统一经营管理，确保城中村的可持续发展。

开发商加入改造城中村无疑减轻了政府的压力，但是改造成的长租公寓却是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。

之前深业集团进入福田区水围村改造成水围柠盟青年公寓，深圳市福田区政府将返租这些公寓再租给特定的人才。租金十分低廉，为75元/平方米。深业集团副总裁董方曾对中国房地产报记者称：“做这批产品也是基于国企的责任担当，基本是不赚钱的，是真的微利来做。”

据其表示，“做这样一个柠盟的青年公寓花的时间精力比我们做一些大的项目花的时间精力还要多。要跟村里面打交道、跟村民打交道，还涉及一些改造和消防的问题，包括怎么更好地设计、装饰装修、平面布局，花了很多心血。”

换句话说，即便是城中村综合整治也需要投入不小的成本。这些成本势必有部分要转嫁到租客身上。尤其是房东愿意将房间给房企改造出租，也是建立在租金未来能稳定上涨的基础上。

万科此前回应称不会改变城中村的“廉租”属性，但是“综合整治完成后的公寓，租金在现有的市场情况下会有约10%的增长”。

对于房企来说，利润微薄，还容易引发租客和房东不满，实际上是一件棘手的事情。去年11月底，万科就喊停了“万村计划”。据悉，由于工程进度严重滞后，深圳万科每月需要支付的资金高达数亿元，而回流的租金收入却极其少。

3月26日，万科总裁祝九胜在万科业绩会上回应这项业务称：万科出发点是希望通过这些城中村的整治，联合各方通过整治让城中村当中的居民、住户能够住的更舒服，环境能够更好，这里面涉及的利益相关方还挺多，比我们一开始想象的要复杂。

政府：“三房分立”考验实现智慧

不过对于深圳市政府来说，城中村综合整治是迫在眉睫。

在《总体规划》中，深圳市就提到，政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

此前，深圳因为拆迁和重建城中村，大量人口不得不向更偏远的区域迁移。深圳市政府也意识到城中村对外来人口居住的重要性。最近几年，相继出台政策，探索利用城中村妥善安置外来人口的可能性。

2017年，深圳为了完成“十三五”40万套的保障房目标，就发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）），要求 “十三五”期间收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

2018年6月，深圳进行了“二次房改”，未来住房市场四成为商品房，四成为政策性支持住房，两成为公共租赁住房。在供不应求的商品房市场下，深圳试图将大量住房需求释放到保障房中。

但对于目前地少人多的深圳来说，需要解决的是土地供应不足的难题。根据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。而深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体。

因此，《总体规划》中，在2019-2025年规划期内，深圳市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里。

对于综合整治能否顺利实施，外界仍有疑虑，这需要政府方面大大智慧来大力协同，分步推进。

合一城市更新集团董事总经理罗宇就此认为，“当前城中村还没有拆除重建的部分，城市更新实施率25％左右，75％左右还没实施。由于拆除重建与综合整治在经济利益上的巨大差距，市场主体参与综合整治业务的热情是否被激发，仍然有待观察。”

原标题：市场丨租金的大江大河：考验深圳“三房分立”理想

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