在渝中区重庆医科大学家属区，许多老楼房加装了电梯。市住房城乡建委供图
重庆日报消息，社区办宴席，没有钱，怎么办？
一个被广为采用的方法，是发动居民，“各出一盘菜，共办一桌席”。
点多、面广的重庆老旧小区改造，也面临资金匮乏的难题。借鉴社区宴席，我市充分整合资源，积极探索居民、市场、政府多方共同筹措资金的方式，通过引导居民出资、吸引企业投资，凝聚老旧小区改造的强大合力。
渝中区重庆医科大学家属区：
居民不甘心“宅”在家，为邻居垫资装电梯
“为什么其他栋楼都装了电梯，我们这栋楼还没有动静”？
前不久，钟丰菊从外地度假回家，刚走进重庆医科大学家属区，就看见院内的部分老房子在加装电梯。她心里一着急，行李都没放下，就给社区工作人员打电话。
钟丰菊是重庆医科大学的退休职工，在她所居住的重医家属区，老年人占比达到70%。为自己的房子加装电梯，是她多年的梦想。
然而，社区工作人员在征求该楼居民意见时，却碰到了棘手的事：钟丰菊住的10号楼共有5层楼房、10户人家。10户居民中，一、二楼的住户明确表示不参与电梯加装；剩余的6户人家中，只有3家人同意安装电梯。
电梯加装工作似乎走进了“死胡同”，怎么办？
钟丰菊和其他两户渴望安装电梯的住户商量后，做出了一个决定：她们一起出钱，为其他3家不愿安装电梯的住户垫上电梯加装费用。
据了解，在钟丰菊所住的楼房加装电梯，至少需要60万元，其中的一半费用由政府出资，剩余的30万元则由钟丰菊等三家人共同承担。
为什么钟丰菊们宁愿为邻居垫资，也要加装电梯？
记者了解到，一方面，是这些住户家中有行动不便的老人，他们不甘心让家人长时间“宅”在家，希望通过加装电梯改善出行条件；另一方面，加装电梯后的小区升值空间可观，在重医家属区附近，不少小区加装电梯后，每户房屋的“身价”上涨了至少20万元。
钟丰菊告诉记者，她们和其他三家不愿出资的住户达成了协议：为这些住户留下进出平台，并用防盗网封住电梯入口。如果今后这些住户想坐电梯，必须自己出钱打开防盗网，还要把其他居民的垫资悉数返还。
渝中区住房和城市建设委员会人士介绍，重医家属区改造项目涉及房屋28栋、居民1192户，已有24栋房屋立项推进电梯加装工作，小区居民出资超过400万元。为保障电梯加装工作顺利推进，重庆医科大学还划拨50余万元为家属区增设了两台专业用电变压器，解决了小区给排水管网改造、化粪池迁移等问题。
“我们这栋楼的电梯加装工程8月开工，下月就可坐上电梯，上下楼方便了！”钟丰菊笑呵呵地说。
江北区南桥苑小区：
打造国内首个老旧小区改造的集中式长租公寓
整洁的外墙，茂盛的植被，干净的楼道，装有密码锁的单元门，嵌有玻璃的观光电梯……如不是亲眼看见，很难想象，这是一个建成20多年的小区。它，就是江北区南桥苑小区“建融家园”。
“建融家园”由原南桥苑小区7幢改造而来，本是建于上世纪90年代末的安置房。以前，这里不仅环境糟糕，房间还有渗水等问题，大部分居民被迫搬离，空房也租不出去。作为这里为数不多的“留守人员”，67岁的小区居民钟传玉说，过去提起自己的小区就感到“窝心”，盼望早日启动改造工程。
面对居民的呼声，南桥苑项目前业主——重庆宏融资本运营管理集团有限公司（江北区国有资本运营平台）多次对外挂牌出租或出售，却因房屋条件不好，加上管理难度大、后续维护费用开销多等原因，迟迟找不到“下家”。
转机，出现在2019年。
当年，建设银行重庆市分行得知其客户宏融资本想改造提升南桥苑小区7幢的消息后，在江北区政府相关部门支持下，携手建融住房服务(重庆)有限责任公司(建设银行旗下从事长租房经营的企业，简称建融住房)，与宏融资本就南桥苑小区7幢改造事宜达成合作意向——建融住房负责对该小区7幢共3个单元楼、3000平方米的老旧住房进行改造，获得改造项目10年租赁权。
为此，建融住房重庆公司投资约400万元对该楼实施了电梯加装、综合改造等“手术”，配备了家具、家电，设立便民服务场所和小超市，打造了较高品质的租赁住房项目“建融家园”，委托给专业公司运营。
2020年5月，国内首个老旧小区改造的集中式长租公寓——“建融家园”投入运营，46套房源在1个月内全部按市场价租出。据测算，该项目预计未来10年租金收入约850万元，扣除运营成本后可基本实现效益平衡。
提起自己现在的家，钟传玉的笑容如阳光般灿烂。“以前蜘蛛网般凌乱的管线规整了，楼道消防通道焕然一新……小区不但环境好了，生活也更方便了，我住在这里感到很舒心！”
九龙坡区劳动三村：
PPP模式解决小区的改造资金难题
九龙坡区谢家湾街道劳动三村的居民骆红兵最近养成了一个习惯：每天早上都要在小区里散步，先沿着精致的小花园走走，再到小区的步道上健健身，累了就在新修的木质坐椅上休憩，感觉生活十分惬意。
骆红兵告诉记者：“我们这里的房子建于上世纪90年代，以前是上漏下堵，与周边新修房屋相比，居住条件落后一大截，大家苦不堪言。”
可是，劳动三村改造涉及楼房45栋、居民1145户，如果要把整套改造“手术”做下来，需要花费的资金接近4000万元。彼时，九龙坡区准备推进的老旧小区改造项目还有多个，需要筹集的改造资金高达数亿，劳动三村的改造费用从哪里来？
经与市住房城乡建委协商，九龙坡区将劳动三村和周边白马凼小区等六大片区的改造项目打包，形成一个包括366栋房屋、总建筑面积约102万平方米的“超级”老旧小区改造项目——2020年九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目对外招标，成为全国首个采用PPP模式推进的老旧小区改造项目。
九龙坡区住房城乡建委人士透露，该项目拟采取PPP模式中的“ROT”（改建-运营-移交）运作方式，引入规模化实施运营主体，由市场主体负责全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等所有工作，项目合作期限为11年（建设期1年，运营期10年）。项目主要通过梳理整合停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、闲置物业、广告位、散居楼栋清扫保洁7大类经营性收入来源，并让渡部分小区、国有资产收益，建立“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式。最终，九龙坡区引入愿景集团与区国有公司投入3.7亿元组建SPV公司（即项目公司）。
有了资金的注入，劳动三村的变化非常明显：2021年初，施工单位进场施工。本月底，一期工程将基本完工。该小区不仅进行了屋面修缮、楼顶防水、雨污水管改造等修缮工作，还新修了老年人坝坝茶场地、康养漫步道、外来打工者之家、童叟互动空间等设施。
“以前我们小区又脏又乱，现在焕然一新，大家赞不绝口。”看到小区发生的变化，骆红兵对未来的生活充满期待。
部门声音>>
老旧小区改造，没有资金寸步难行。为此，我市通过加强政府引导，强化部门联动，鼓励水电气等专业经营单位投身老旧小区改造行动，积极探索市场化、可持续推进老旧小区改造和社区建设的新路，建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的长效机制，为老旧小区改造注入“推进剂”。
——重庆市住房和城乡建设委员会
专家点评>>
重庆老旧小区存在公共设施改造资金投入大、渠道单一，居民出资意愿不高的问题，严重制约了改造工作的推进。
上述案例积极发挥政府资金的引导作用，整合各方主体利益诉求，寻找到各方合作共赢发展的最大公约数，是推进重庆中心城区老旧小区改造工作的有益探索，对激发城市活力，提升城市价值，满足居民幸福感、获得感具有重要意义。
建议以老旧小区功能再造和价值提升为牵引，充分发挥财政对老旧小区改造资金投入的“牛鼻子”作用，引导各金融机构、城建开发企业、社会投资者和小区业主积极参与，打造城市功能价值再造以及责任共担、利益共享的“金链子”，夯实老旧小区改造的资金投入保障。
——重庆社会科学院城市与区域经济研究所所长、研究员彭劲松
重庆日报记者 廖雪梅
原标题：关注重庆老旧小区改造之③ 市场化融资篇“各出一盘菜，共办一桌席”重庆多元筹资，凝聚老旧小区改造合力
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