最近，细心的人士发现，住房政策正发生重大变化。国家推进租赁市场发展的一个个政策陆续出台，广州宣布“租购同权”，上海推地限定用途为租赁住房。诸如此类的举措，让不少人感受到，房地产的风向变了。

那么，针对这一形势，重庆房地产行业如何看？未来如何应对？

租赁市场已成房地产发展的新风口

据了解，对于推进租赁市场，建立长效机制的举措，并非始于眼下。2015年底，中央经济工作会议就提出，把建立购租并举的住房制度作为主要方向。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，表示要全面部署住房租赁市场。

2016年的中央经济会议更是提出要加快住房租赁市场立法和机构化、规模化的租赁企业发展。今年5月，住建部进一步公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，成为我国首部对外征求意见的住房租赁销售法规。

7月18日九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次对住房租赁市场发展的机构化和规模化进行了细化，选取广州、深圳等12个城市作为试点。其中提到，培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易平台，增加租赁住房有效供应。

相关人士分析，大力推进租赁市场旨在打通稀缺的城市资源，满足多层次的住房需求，实现住房供应体系的立体化。租赁崛起是我国住房制度上的重大事件，国家住房政策、住房管理工作已开始向此倾斜。这标志着房地产市场发展已进入一个新阶段，迎来了新的经济拐点。

净流入人口量大推进租赁需求旺盛

重庆也是一个租赁市场面临重大发展机遇的城市。中国居民家庭住房自有率位居世界第一，而重庆则排在前列。几年前，就有调查数字显示，重庆家庭住房自有率达80.2%。其中大批房屋空置，造成资源的浪费。

另据相关相关统计报告分析，重庆也是一个流入人口量相当大的城市。据统计，2016年重庆流出人口66.8万，流入人口96.9万。流入人口有一半人年龄低于30岁，比流出人口更为年轻。

从城市发展来看，重庆净流入人口逐年递增。其中，2014年重庆净流入人口16.1万人，2015年重庆净流入人口23.6万人，2016年重庆净流入人口30.1万人。净流入人口的增加，必将加大房产供需矛盾，增大房屋租赁需求。

最近几年，重庆主城中心地段房屋租金不断上升，一些机构化、规模化住房租赁企业应运而生，通过大数据短租网站，推动了租赁市场的兴旺。

业界对租赁市场看法不一

长租公寓市场迎合市场发展需要

如何看待大力发展租赁市场？重庆龙湖副总经理罗政认为，从政策维度上来理解，国家已多次出台文件支持租赁市场发展。加上从最近广州“租售同权”的市场探索，都显示出长租公寓的租赁市场将是未来发展的方向。从政策导向来讲，目前是房企切入长租市场的一个机会。

其次，从房地产市场发展周期来看，众多一线城市土地越来越稀缺，政府在供地中有很多要求，包括提出自持物业的条件和准入门槛，未来的纯粹的居住用地的供应会越来越少，更多要求开发商自持物业长期经营。因此说，房企应及时调整策略，顺应这一发展要求。

此外，从市场需求来看，传统的租赁市场更多是一种民居性质的租赁，带来了诸多问题，比如说影响社会治安、住户生活品质难保证、市场不规范等问题。因此，这个市场需要规范。长租公寓的品牌化经营将会对这一市场进行健康规范，会带来全新的生活体验。

对物业租赁开发企业持观望态度

李则林分析认为，“中国人传统历来是有房才有家，很多年轻人感觉没房子恋爱都没法谈”，因此租赁很难取代购房，这涉及到传统观念的改变。另外，最近不少地方在倡导“租售同权”，这对于高房价城市有意义。如果实施，租金肯定会涨，甚至会拉动房价的变化。

李则林直言，针对大力发展租赁市场，开发企业对此持观望态度。因为通常是房子卖不掉才想到出租，在房子不愁卖的情况下是不可能考虑出租的。相对而言，公寓产品比住宅容易滞销，但将公租长租从投入到获得收益周期很长，开发商谁也不会做这种赔本赚吆喝的生意。

房企应转换观念适合这种变化

沈光明指出，业界对长租公寓这一新事物非常关注。“我感觉它与互联网紧密相关，甚至它诠释了‘使用比占有更重要’这一中国哲学思想，它应该是未来的长期发展方向。”

他说，我们城市居民一般每家都有多套房，很多在空置中，如何盘活物业是件大事情。因此需要有专门的机构，对这些物业进行集中式、分散式地经营运作，把资源最大化利用。

万科、龙湖以及世联、链家，还有一些中介、装修公司都以积极投身于长租公寓这一新兴业态。房地产各个上下游企业都在关注房屋租赁。他说，“它是未来发展的风口，是未来的趋势。开发企业都应从观念上进行转变，适应这种变化。”

他说，对开发商而言，租赁产品只是占据其很小一部分。其中包括一手公寓，一些销售不好的住宅，还有对新业务战略转型的一种探索。他认为，“房地产是短周期项目，如何能保持可持续发展，经营好持有物业，这是房企未来转型的发展方向。这对于大公司的盘活资产、资产管理很必要。”    

龙湖先行吃长租公寓市场头啖汤

资料显示，目前万科、龙湖、旭辉、招商、远洋等房企已进入长租公寓业务，其中万科的“泊寓”和龙湖的“冠寓”已迈出不小步子。万科曾提出，5年内“泊寓”仅在北京就开出10万间。

龙湖地产罗政介绍，龙湖也是顺应政策及市场需求，推进战略布局，投身长租公寓。他说，在2016年报中，吴亚军董事长提出把长租公寓作为龙湖的主航道业务，就像自持商业一样自持长租公寓。通过龙湖的运营，实现企业物业资产的增值，提升企业未来抗风险能力。因此说，龙湖并不是简单进入某个市场，而是基于企业发展的重大战略布局的调整。

罗政介绍，龙湖冠寓，我们提供的不是一个简单的居住场所，而是一种生活方式。年轻人聚集在一个城市，特别是外来人口在一个陌生城市落脚，在这里能寻找一种情感的交流的空间，它不是一个简单的居住地点在而更多融入情感关怀。

目前除重庆之外，龙湖已在全国14个城市推进冠寓业务，今年将在全国开出15000间长租公寓产品。目前，龙湖冠寓在重庆有3个项目。其中，已经开业的源著的冠寓长租公寓，租赁达99%，新一城冠寓出租率已经接近50%。罗政说，“从目前的经营情况来看，我们对长租公寓市场充满了信心。”

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