去年“3·26”一纸政策出台，商业用途的房子，褪去居住属性，仅可办公。本就是投资聚集地和调控灰色地带的商改住项目，一下子成了调控政策最严控的部分。商住这个词在北京楼市中消失，商业办公类产品被明确不再允许居住。曾经很多投资了商住公寓的人都感觉砸在了手里，但好在，随后出台的细则划分了界限：政策出台前已经居住的销售的可以按照原有设计继续保持水电供应，但在界限之后，则不能改水、改电，甚至不能有小户型供应。商办类产品一下子跌入谷底，库存压力大增。进入2018年，上海、广州先后对商办类产品进行了微调整，允许个别项目有条件地由商转租，作为长租公寓运营——这是否会是未来大量商办项目的集体出路呢？《广厦时代》采访的多位业内人士普遍认为，商办的未来出路取决于政策的走向，但期待像以往那样放开商办产品进入居住领域是不可能的。

上海、广州微调商办限购政策

“听说了吗？上海、广州的商办类产品都放开了一条口子，未来是不是商办类项目还可以用来居住？”

近日，在通州某商住楼的业主群里，几位投资了商住项目，却因为政策调控导致难以出手的业主，纷纷讨论起最近商办市场的动向。

事实上作为去年楼市调控组合拳的重要组成部分，商住房的概念已经在北京、上海、广州等重点城市中成为了历史名词。商业办公类土地不再允许建设成居住类产品的要求，让本已成为楼市成交主力的商住项目，一下子坠入谷底。或许是由于政策太过严厉，大量商办类项目面临库存积压的困境，一些城市也开始有条件地尝试为商办产品去库存。

去年12月29日，上海宝山区发布最新消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。

有业内人士分析认为，上海的商办项目转型租赁住宅，不仅盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，让商办物业做长租公寓的合法性更进一步。要知道按照之前的调控要求，商办项目是不能用于居住的。因此有不少此前购买了商住楼的投资人，都认为此举相当于放开了商办的居住功能，未来还有可能进一步放宽。

不仅是上海宝山，在新年交替之际，广州的公寓市场也迎来了一次小小的“松绑”。近日，广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》，属于旧改商服类项目，可以不执行“3·30”新政中商服类最小分割单元不低于300平方米的规定。这也意味着旧改商服项目又将可以开发小户型公寓，但是销售对象依然不能是“个人”，必须是 “法人单位”才能购买。

北京商办库存创纪录

有观点认为，新年伊始上海、广州对于商办产品的微调，无论是转型租赁，还是允许小户型开发，均是由于政策严控近一年来，商办类项目受到了巨大的冲击。

其实在北京也是类似，住宅项目虽然供应有限，但商办产品却压力山大。

来自市场研究机构《地产营销人》的数据显示， 2017年北京商办市场的供应套数大幅增加，但成交套数却大幅下滑，商办产品的库存量也达到了四年来的最高位。整理从2014-2017年的数据可以发现，去年北京商办供应套数突破2万套，达到20034套，为四年来最高，同比增长了32%；而成交套数却仅有9635套，远低于2016年的15443套，同比下降了38%。由此，北京楼市的商办库存达到45878套，创下了四年以来的最高位，库存量上升了29%。成交均价和成交金额分别为26616元/平方米和524.27亿元，同比分别下降了8%和36%。

业内专家、地产营销人韩乐告诉北京青年报记者，之所以出现这样的现象是由于商办市场在调控后，受到了极大的冲击，发生了结构性的变化。

一方面，对于开发商已经通过规划的原“商改住”项目不得不重新调整定位，转向纯粹的商办形象，由此导致大量的原本想要卖给个人的小面积产品进入市场，提高了供应占比。另一方面，购房客户由于政策原因已无法以个人名义购买商办产品，只能通过公司获取购买资格，因而无法贷款，变相提高了首付比例和购房成本，所以低总价小面积商办也试图在适应市场的需求。

而那些没有通过规划的新增商办项目，按照新政要求，则需要设计成使用面积500平方米以上的大户型，这意味着建筑面积接近700平方米，达到了半层或者一整层的体量。韩乐表示，这样的规划是不可能吸引个人投资者的，只能通过整售给企业办公来消化库存，但这样的交易毕竟是少数。于是，小户型商办由于不能贷款不能出售给个人，大户型商办则因为价格太大，都无法快速销售，最终导致库存不断增加。北京大规模放开商办几无可能面对与上海、广州类似的商办库存压力，北京的商办市场是否会有微调政策出现呢？

对此，安居客首席分析师张波认为，北京政策微调的可能性较大，但会严守“商改住”这条红线，回归商业本质和“商改租”是未来商办类项目的两个大方向。其一是回归商业的本质，严格按照土地性质改住为商，对于有着优势地理位置的项目可以考虑；其二是转住为租，未来政策对于租赁会有更多倾斜，租赁的市场也将进一步扩大，在国家多渠道并建的政策指引下，租赁市场也将有更多发展机会。

韩乐也认为，北京也有可能会对商办产品放开租赁的限制，引导商办库存转入租赁领域。不过，韩乐同时表示，期待北京对商办产品放开更大的口子是不可能的，也一定不再允许曾经的商改住再次入市。而且就算是引导商办物业进入租赁领域，对开发商来说仍旧压力很大。因为按照现有的租赁政策，租金回款相对于开发成本来说太过微不足道，而且开发商还要负责日常的运营和维护，资金会承受更多的压力，转型租赁并不适用于所有商办项目。亚豪机构市场总监郭毅也表示，北京楼市由于特殊的标杆作用，不会出现对商办产品的大规模松绑，即便允许部分商办项目转为租赁住房，一定会有严格的限制标准，比如运营能力、消防标准、安全标准等。投资需求很难重回商办市场。

商办产品已失去投资吸引力

虽然上海和广州放松了对商办的限制，但对于投资需求来说，严厉的政策，已经使得商办产品失去了投资吸引力。

韩乐表示，曾经商住市场由于不限购、不限贷、低总价，吸引了大量的楼市投资需求，但这样的情况已经不可能再发生，除非是由于公司发展需要，个人投资者已经不会再投资必须全款支付的商办产品。张波也表示，首先，必须承认低总价的商办类项目过去几年的确承接了部分刚需，尤其是在目前房价已经高企的一二线城市更是如此；其次要看到这种现象并不是合理的，或者说并不应该是国家鼓励的方向。一方面土地性质决定了物业类别，地方政策在土地出让时往往对于地块有着前瞻性的规划和思考，大量商办项目变相转为住宅显然会和地块的定位有一定差异。另一方面商办项目存在居住和办公的混杂现象，人员管理方面存在极大安全隐患。

因此，张波认为，短期来看，商办的投资热已经退去，尤其是针对个人的商办类投资市场已经退潮。但这并不意味着商办项目就变成了“鸡肋”。2018年商办项目有适度松绑的可能性，市场热度虽不会出现明显提升，但大型整售客户出手的可能性较大。同时在“租购并举”的政策背景下，“改商为租”有着很强政策红利，吸引着各方资本进入商办市场。

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