从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人，邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。
“我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已移民美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由于多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。
根据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(下称“报告”)，中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家，成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。
作为美国外国人购房的主力，在2016年4月~2017年3月的报告统计周期，中国人的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币)，比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高;购房数量也超过4万套，在经历上年的回落后再次冲击历史最高点。
中国已连续四年成为美国房产的第一大海外买家。图为纽约中央公园一角
随着中国外汇流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。
近七成全额现金支付 申请贷款不容易
2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔(化名)在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。
贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。
像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。
上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷;墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷;英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。
有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。
“从加拿大去美国买房的很多也是华裔，觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。
吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为“可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷)，也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。
美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请，“就大西雅图地区而言，可以为中国人贷款的银行不超过5家，其中包括中国工商银行美国分行。”
在吴光慧的印象里，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些，“美国的有些银行最近针对外国买家的贷款路径时松时紧，有的只开放按揭给高端客户，也就是你需要购买理财产品才放开贷款。”
按照赵桐的说法，为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。“提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”
美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然后再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。
“在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以，选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者，贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民，这个要求都一样。
而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。
吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。
在美国的外国购房者主要分为两类，一类是持有美国绿卡的外国人，另一类则是非美国居民的外国人。值得一提的数据是，非美国居民的全款买房比例高达72%，明显大于持有美国绿卡的外国购房者(35%);而非美国居民从美国银行申请贷款的比例(21%)则明显小于持美国绿卡的外国购房者(57%)。
有人出卖比特币筹房款
在近一两年来“宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。
由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。
根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元;还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。
除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%～8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。
对于“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如汇丰银行，然后通过自己在国内的汇丰银行账号，直接汇出境外即可。
当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。另外，有的人在香港和内地都拥有公司，由境内的人把人民币汇到该公司的内地账号，然后该公司的香港账号往美国汇出等额美元，也可以实现。
贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500～1800美元，扣除800～1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。
此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。
对美国房价的上涨，报告专门利用各国的货币来做了一番衡量。用通货膨胀严重的委内瑞拉货币来算，2017年3月份的美国房价同比增长了60%;用贬值较多的英镑来算，也有20%的增长;而用人民币来算，3月房价则增长了10%;以加拿大货币计算，则增长了4%。
根据美国圣路易斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随后逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。
吴光慧表示，虽然美国政府鼓励当地人买房，但由于消费习惯不同，美国当地仍然是租房者比买房者多。
为了移民自住还是投资配置
对贾乔这样获得了美国绿卡，但目前还主要在中国生活和工作的人来说，在美国买房主要目的是为了投资。当然，长时间来看，也并不排除自住的可能。
关于在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。
和越来越多人申请移民美国对应的，是越来越多的人赴美买房。但有一个有趣的现象是，虽然2017年中国人在美国的买房数量明显增长，但购置房产的价格中位数却从去年的54.2万美元降至53万美元;房价均值则从去年的93.7万美元下降到了78.2万美元，也低于2015年83.2万美元的房价均值。
看起来，近期一系列外汇政策虽没能减弱中国人赴美买房的热情，却在一定程度上影响了购房的单价。
佛罗里达近期也成为房产投资的偏好地。图为奥兰多
吴光慧则对第一财经记者分析说，除了政策的原因，这也说明了中国人开始购买一些投资类的房子。以前是刚需，多在华人居多的加州、纽约等地买房，价位多是在50万～100万美元。随着中国人慢慢看到了美国一些房价低洼地区的投资机会，比如得克萨斯州和佛罗里达州，这些地方的独立屋一般20万～30万美元就能买到。
随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的“土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是后者的2.2倍。
来源：第一财经
原标题：中国客美国买楼又拿第一：多渠道筹美元，近七成付全款
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