追不上房价的人，没想到有一天还会追不上房租。

在各种严厉的调控政策下，房价上涨趋势得到了遏制，但房租却有“接棒”趋势，多个城市出现大幅度上涨。

根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

房租暴涨，谁是背后推手？谁又是最后赢家？

资本：巨头纷纷入局，但还没赚钱

关于房租上涨的隐忧，由来已久。自有租赁关系开始，广大的房东和更广大的租客便站在利益的两面，作为弱势的一方，租客控诉房东单方面毁约、在合约期内涨租、临时逼迁等新闻并不罕见。

但有一天，当一个比个体房东更强大、更专业、有广泛话语权甚至能左右市场定价的租赁机构进场时，这些个体的矛盾和纠纷，便演变成了群体性的对立。

今年1月，自如完成了A轮融资，由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投，融资金额为40亿元，创下该领域纪录。根据各家的投资额和占比推算，自如目前的估值约200亿元。

除了自如、蛋壳等平台，亦有无数个不知名的小平台进入长租公寓市场。

资本入局长租公寓，但还没赚钱。

地产经济学家、方圆地产首席市场分析师说，“目前所有的长租公寓都是不赚钱的，也找不到盈利模式，就像共享单车一样，以为这个是风口，大家都想参与，但怎么赚钱不知道，也找不到盈利方案。”

他分析，目前租金回报率尽管已经涨了一些，北上广深这些在2%左右，“这是什么概念呢，房企的融资成本大概8%到10%，甚至更高。年投入只有2%到3%的回报，但年融资成本要8个点到10个点，收益远远覆盖不了利息，更谈不上超过本金，这个是最大的问题。”

另外，长租公寓属于重资产模式，而房地产项目很贵，造一个房子十几个亿，甚至几十个亿。周转越慢财务成本越高，这也是有问题的。

但连续暴涨的房租对资本有着巨大的诱惑力。

中介：抢房源、搞垄断，当“二房东”赚差价

数据显示，从2016年到2017年，从链家集团独立出来的“自如”品牌所管理的房源规模从25万间迅猛发展到了50万间。今年6月，自如CEO熊林在接受媒体采访时表示，目前自如管理着北上广深等9座城市的60万间房源。

8月17日，在一场电话会议中，原我爱我家集团副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。自如、蛋壳等长租公寓，因为有资本的支撑，从市场上不计成本疯狂收房子，再转嫁给承租人，推高了房屋租金。

有意思的是，8月18日上午，胡景晖在微信朋友圈宣布辞职，8月19日召开新闻发布会召开发布会还原离职内情。

以往的第三方租赁做的是流量，恨不得租金便宜点好成交，但类似于“自如”这种企业，房租上涨直接就能带来利润，因为它已经控制了房源。

中原地产首席分析师张大伟认为，当前北京大量房源在中介手中，中介改造成公寓后再出租，以二房东身份获得差价，中介资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。

租客：毕业季助推房屋租赁需求集中释放

7月份以来，伴随高校毕业生开始入职，房屋租赁需求集中释放，一些大城市租金水涨船高，尤其一线城市房租上涨明显。

自如CEO熊林发布的声明中也表示，过去十年，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰，九月进入下行，无一例外。

我爱我家集团研究院的统计数据显示，今年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。

北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。

刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。据中国国际技术智力合作公司发布的数据，2017年本科毕业生起薪平均水平4854元，其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

市场：供需结构失衡，优质房源稀缺  

在贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领看来，总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要推手。

贝壳研究院在《北京租金上涨的真相》报告中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

其他原因。此外，造成租金上涨的其他原因还有：90后成为租房主力，更追求品质生活，租赁业态升级换代，结构性上涨；楼市调控升级，部分有购房计划的人群，没有购买资格和能力等。

谁是最大赢家？

长租公寓是一门好生意吗？

8月19日，潘石屹对长租公寓进行了“吐槽”：不建议投资长租公寓，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。

潘石屹表示，其实租金再翻一番，做这个行业依然亏本，这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是不归路。

但从政策和市场角度，长租公寓站在了机会的风口上。

最早提出“租购并举”，并明确其为住房制度改革的主要方向，始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向，针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。

“购”的一端过于火热，“租”的一端过于薄弱，长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康。

十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

包括广发证券在内的很多券商机构判断，未来房屋租赁市场未来将进一步扩大，并呈现量价齐升的态势。但在人们生活水平提高、消费升级的时代背景下，庞大的租赁市场面临供需错配、监管困难等诸多痛点。对比美国日本等发达国家现状，中国的住房租赁市场仍有巨大的提升改善空间。

而除了政策方面的变化，市场也在变化。

被动留在租赁市场的人口增多，主动进入租赁市场的人口也呈现增加趋势。若单纯从居住体验考虑，购房意味着巨大的成本支出。在获得相同居住体验的前提下，买房需付出的成本远远大于租房，并且未来这个成本差未来将会继续扩大。

这样看来，长租公寓实际上是在应对广阔的租房市场，以及租客、房东的诸多痛点。

因此，抓住时间窗口做大规模更加重要。而扩大规模的方法绝不是哄抬房租。

正如猫宁公寓联合创始人罗立华所言，这样一个资本游戏中，最大的赢家是房东，而运营商和租客一同承担房租上涨的压力。“但房东不会是最终赢家，如果项目无法运营下去，运营商把房源退回房东，而房东自身又不具备运营能力，会造成资源浪费……会产生一系列化学反应，而一个不良行业生态中不会有赢家。”

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