展望2019年中国房地产市场趋势，中国指数研究院（以下简称：中指研究院）分析指出：在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将强调因城施策、理性施策和结构优化；供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”；且中长期逐步向综合施策转变，形成包括金融、土地、住房保障、市场管理等在内的政策工具。

市场趋势

规模回落 价格稳定

中指研究院对今年房地产市场提出4个假设：宏观经济平稳发展；城镇化稳步推进；货币政策稳健，但房地产行业信贷融资仍定向收紧；继续因城施策，坚定调控目标不放松，楼市环境继续严控。并提出，若满足这些假设条件、不发生超预期事件前提下，今年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长”的特点。

其进一步分析称，2019年全国房地产市场整体运行承压：在需求端，调控政策进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%-7.0%之间；其中一线销售面积稳中小幅回升的概率较大，二线城市分化显著，行情对冲后整体销售规模或有小幅调整，三四线市场需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大。

在供应端，一方面，受限于销售规模的下行调整，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款降速也将制约房企投资热情；另一方面，近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支撑，保障新开工规模继续增长，也会为投资额增长奠定基础。其预计今年新开工的增幅维持在4.6%-6.6%之间，投资增速在3.7%-5.7%左右，均保持中低速增长。而价格方面，商品房价格将稳字当头，不排除微幅下跌的可能，降幅将控制在2.5%以内。

周期展望

时间延长 波动趋缓

当前，在房地产市场逐步回归冷静的过程中，内在周期规律对市场走势影响将更明显。2009年至2015年2月，我国房地产市场经历两轮完整的市场小周期，平均时长均在三年左右，但在共性之中，两轮小周期每一发展阶段的市场及走势又表现出明显差异。哪种因素导致这种情形的发生？其影响市场走势的路径又如何？

中指研究院结果显示，房地产市场深受货币环境、信贷政策、行政调控、市场供求等多方面影响。过去两轮周期中，外界政策干预房地产市场运行的主动性较强，同时，当市场供求关系过度失衡，将明显延缓其他刺激或收紧政策效用的显现。

而2015年起步的本轮周期，相对于全国“一刀切”的统一调控，根据当地市场实际情况因城施策的导向更加凸显，这也推动各线城市市场的周期轮动。另外，不同于以往周期中“控热”及“救市”间的快速切换，无论就全国还是各线城市而言，本轮周期的限制性行政调控力度均达到史上最严，且供需两端的创新性调控政策频出。

且基于2019年下半年市场触底的判断，本轮周期运行时长将达4年半，较前两轮周期时长大幅延长，同时，受上行期周期轮动影响，本轮周期波动幅度已现明显放缓，预计受下行期政策调控趋稳影响，市场将在底部持续震荡，下行波动幅度将更趋于平缓。

企业策略

升级产品线 创新营销渠道

据悉，近年来，部分先行启动发展的区域和城市当前政策从紧、入市门槛提升、居民总体需求和购买力明显透支。

据中指研究院介绍，在供给结构调整、优化的新趋势下，租赁住房、共有产权住房将成为重点一二线城市房地产市场的重要构成部分，未来这些城市房地产刚需产品供给将会提升。在此情形下，未来能够满足居民自住需求、具有高性价比及强产品力的刚需和改善类产品仍为市场主流。

对于开发企业来说，无论是借助科技从硬件方面升级产品线，还是加大产品软性服务，均将成为一种常态。此外，智能、绿色和科技类住宅产品符合时代发展趋势和居住理念，逐渐成为住宅产品升级的主要趋势。

同时，随着房地产行业集中度不断提升，企业除了依托市场布局和产品特点保持规模增长外，整合各类资源、通过灵活的营销策略也是重要因素。特别是在行业政策效应持续发酵、市场预期渐趋低迷时，企业更应紧跟不同城市政策和市场变化节点，随行就市调整推盘与价格策略，积极扩大市场份额。与此同时，互联网和新媒体等多元化的营销渠道也有助于企业提升营销效能。

总之，对于多数企业而言，未来仍需准确把握市场周期走势，做对投资、做精产品、做好营销，不断培育内在增长动能，提升企业运营能力，以多变的发展策略应对行业变局。

数据与资料来源：中指研究院综合整理

上游新闻·重庆商报记者 滕飞飞

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