近日，贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》（以下简称：报告），报告显示上半年全国重点城市二手房市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低靡中走出，但回暖并不稳定，下半年购房需求有一定的上行动力，不过市场缺乏大幅向上动能。

落地重庆，今年上半年重庆的二手房市场发生了哪些新变化？使二手房市场发生变化的背后原因是什么？2019年下半年房地产市场将怎么走？记者进行了调查。

现象：春节后曾回升，但近两个月有所回落

上游新闻记者连续多日在新牌坊、江北嘴、大石坝等地房产中介走访，发现今年上半年，重庆楼市经历了一波“小阳春”。

“农历春节后，购买二手房的客人增加了50%以上。”在房记保利观澜、新鸥鹏教育城店，店长李铭给记者描述起当时的火爆场景，进门的客人都直奔二手房，当天看房就交易的现象十分普遍，特别是4月，就像进入了二手房交易的峰值。

重庆恩居地产新牌坊店店长陈江也告诉上游新闻记者，以他们单店为例，自去年下半年二手房成交到低位之后，今年农历春节后迅速回暖，几乎每天都有客户上门看房，一个月卖5套以上二手房不在话下，交易量占比超过了新房，占70%以上。

但记者调查发现，近两个月，一路走高的初夏温度与重庆楼市成交似乎走出了相反的轨迹，二手房交易量开始回落。

“到了5月、6月，成交量降了一半。” 重庆恩居地产新牌坊店店长陈江告诉记者，近两月他们店里的二手房未能延续回暖势头，成交量开始下降。

重庆祥业地产大石坝店负责人也向记者证实了这一点，“从看二手房的客人数量来看，4月高峰期时，单店有70人上门看房，成交率8%——10%，这个月看二手房的客人也就40、50人，成交率下滑到5%左右。”

“看二手房的客人下降20%以上，成交量下降20%以内。”重庆链家事业部东环大区总监古华军在接受采访时称，自5月底以来，受3~5月去库存多及6~8月天气影响，重庆二手房市场出现周期性起伏。

贝壳研究院数据显示，重庆二手房市场在去年上半年出台调控后，去年下半年成交量走低明显，今年上半年成交量低位回升，但同比仍明显回落25.9%，到了6月成交量再次出现回落。

探因：重庆独特地貌、需求有限造成

对于二手房交易下滑，重庆21世纪不动产总经理赵伟指出，新房分流了部分二手房的客源。他说，从春节前，就开始有大量项目铺排入市，而且在价格上也基本上都调整到位。这样的情况下，就使得今年的实际成交节点相对更早一些，并很快分走了部分二手房客户。加之近期房地产政策发生变化，购房者观望情绪浓厚，入市积极性下降，多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。

重庆链家事业部东环大区总监古华军认为，现行政策下，重庆每年所能释放出来的购房需求有限，加上二手房能否顺利交易，还会受到整个二手房流通环节的影响。所以在二手房成交方面，也很难形成一个可持续的爆发式增长。“政府基于房子用来住的，不是用来炒的，实施合理的信贷政策等，有效的限制了炒房，让二手市场和新房市场比较均衡，客户自主选择新房二手。”

重庆德佑品牌经理高超则认为，重庆二手房成交量难持续爆发增长还与地形地貌有关。他告诉记者，重庆被山和江划为一块一块的，呈现出组团城市的特点，使得区域内商圈、商场组团，并形成了多个CBD。“多个CBD齐头并进，周边区域交通、生活设施都逐渐完善，将城市人口分散到各个区域，而不是集中在一个区域抢购住宅。”

采访中，多位业内人士称，长久以来，重庆楼市存在周期性问题，即夏天天气影响，导致看房人数骤降，房子不好卖。而最近二手房交易量回落或也受此影响。

贝壳研究院表示，从市场表现看，经历了一季度刚需的集中释放后，二季度改善需求开始入市，中大面积的成交增多，但是改善型需求的杠杆空间小，释放难度大，换房链条的轮动受阻，市场成交量自然回落。

展望：下半年稳是常态 需警惕“新库存”风险

“小阳春”不可持续几乎已成业界共识。

高超表示，近几年来看，重庆二手房市场都会趋于稳定。“重庆还未进入存量房市场，目前的政策情况下，二手房很难出现大幅波动。”

他进一步指出，在两年限售政策的调控下，打击了不少炒房者，着重凸显出房子是用来住的，不是用来炒的，有利于重庆去二手房泡沫。

贝壳交易数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析道：“宏观经济压力下政策不能‘紧’，房地产防风险下政策不能‘松’。因此，预计下半年我国房地产政策将会保持连续稳定。从内部来看，过去20年尤其是近10年的金融宽松，住房投资属性大幅增强，不利于长期消费和经济的增长。

从外部看，刺激房地产投资与消费，无疑会挤占其他行业的投资与居民其他方面的消费，结果是实体经济进一步空心化，内需进一步疲软不振。从实际情况看，政策对于市场保持高度的敏感性，哪里市场有变化哪里就有潜在政策，政策总体稳定的背景下一城一策也是下半年及更长时间的政策基调。”

多方因素影响，2019年一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下，多数城市二手房市场降温，伴随而来的是房源库存的走高。在贝壳监测的29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月。二手房库存下降的城市仅上海和苏州，其中上海是3-4月库存环比持续下降，苏州是仅4月库存环比下降。

许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

上游新闻·重庆商报记者 韦玥

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