发现中国西部企业发展新机遇——中新REITs市场建设与发展论坛现场

为进一步服务中国西部企业跨境融资，推动中国与新加坡金融合作,帮助中国西部企业降低融资杠杆，7月16日，由重庆市中新示范项目管理局、新加坡交易所指导，新加坡星展银行联手中国新闻社重庆分社主办，戴德梁行协办的“发现中国西部企业发展新机遇——中新REITs市场建设与发展论坛”在重庆举行，约400位业内嘉宾共聚一堂，深入解读中国乃至亚太地区房地产信托（REITs）市场的发展趋势，以及国内企业赴新加坡REITs市场融资优势。记者从论坛上获悉，中新互联互通项目已签约金融领域内项目87个，中新双方还将合作发展REITs市场，助西部企业降杠杆。

中新互联互通项目已签约金融领域项目87个

REITs，即房地产信托投资基金，是实现不动产证券化的重要手段。REITs主要通过发行收益凭证汇集多数投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资管理，再按投资比例分配综合收益。其投资对象多为能够产生稳定租金的酒店、办公、商业、基础设施等持有型不动产，对不动产二级市场具有稳定价格和价值发现的功能，目前在中国尚处起步阶段。

2018年3月，砂之船房地产投资信托在新加坡交易所成功上市，融资金额3.96亿新币，这不仅是亚洲首个奥特莱斯REITs项目，也是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的REITs项目。该项目是中新（重庆）战略性互联互通示范项目（即中国与新加坡第三个政府间合作项目，简称中新互联互通项目）在金融合作领域的一项突破。

据悉，截至2019年6月底，在中新互联互通项目框架下，累计签约169个合作项目、总金额逾263亿美元，获国家有关部委给予支持政策66条，以“陆海新通道”为代表的一批重点项目相继落地，项目合作取得阶段性成效，超过中新双方预期。

重庆市中新示范项目管理局杨谊副局长在论坛上致辞时说，金融领域是中新双方确定的首要合作领域，三年来，重庆与金融专委会成员单位密切合作，推动中新双方在跨境融资、机构设立、产品创新等方面开展广泛合作，已经实现签约项目87个、总金额190亿美元，签约金额占中新互联互通项目签约总金额的72%。中新互联互通项目跨境融资通道基本建成。

截至2019年6月，在中新互联互通项目框架下跨境融资已突破百亿美元大关，累计落地项目106个、金额折合约104.4亿美元，涵盖国际商业贷款、跨境发债、不动产投资信托等类型，惠及制造、医疗、信息、物流等多个行业。其中，通过复制推广中新互联互通项目跨境融资模式，辐射带动四川、陕西、青海、新疆、广西、云南等6省区企业赴新加坡实现跨境融资近40亿美元。

杨谊说，一个REITs项目的成功落地,需要包括政府部门、金融机构、相关服务商等各方的共同努力。 此次论坛举办,就是为了帮助西部企业深入了解新加坡资本市场,让新交所成为企业优化财务管理的平台，让新加坡成为企业走向国际化的窗口。

中国香港及新加坡REITs持有重庆四处物业

作为资产证券化产品的组成部分,目前中国企业在发展REITs方面，进展如何？重庆在这方面又有哪些探索？

对此，戴德梁行环球董事、戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权介绍，截止到目前，中国香港及新加坡REITs持有中国内地物业共90个，其资产分布在31个城市。其中，重庆目前有4处物业在中国香港及新加坡REITs中，包括重庆大都会东方广场、重庆海逸酒店、重庆北部新区奥特莱斯、重庆市璧山奥特莱斯。

“包括重庆北部新区奥特莱斯、重庆市璧山奥特莱斯在内的砂之船房地产投资信托上市是中国西部首笔房地产投资信托。”星展银行（中国）有限公司董事总经理、企业银行业务部主管林子聪说，新加坡星展银行期待在砂之船房托的示范、带动效应下，有更多优质的西部企业，利用房托这种跨境资产证券化模式，将物业资产打包在新加坡上市，拓展融资渠道的同时，提高资产的流动性、回笼资金，降低发起人的财务杠杆，并提高股东回报率。

新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含接受记者采访时说，新加坡共有44支房托及商业信托，总市值730亿美元，平均股息率为6.5%。新交所上市房托在2018年通过定向增发及配股再融资43亿新币，为8年来最高 。发行人可以通过房托降低债务水平和利息负担，优化财务报表。

谢采含说，重庆有很多好的项目，新交所也将助力更多重庆企业，通过信托的方式，拓宽融资渠道。

中国公募REITs市场预计可达4万亿~12万亿元

论坛现场，嘉宾们纷纷认为，中国以及重庆的REITs市场空间巨大。

“随着不断深化的改革步伐，无论是从社会需求还是到行业呼声，都对中国REITs 进一步的发展有较强的盼望与期待。” 戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权提到，自2014 年4 月“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展，截止2019年6月，类REITs、CMBS、CMBN产品在五年时间里已发行146单，共计3166.6亿的市场规模，为持有优质物业的企业拓宽了融资渠道。商业房地产资产证券化对于盘活存量物业、优化资源配置、推进房地产金融行业供给侧改革具有重要、深远意义。

“中国房地产市场逐渐已由‘住宅+增量市场’过渡到‘存量资产+长效机制’的阶段。” 戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理则陈家辉告诉记者，研究结果显示，在过去5年市场的发展过程中，不动产资产证券化在丰富企业融资与物业退出渠道、形成了‘投融管退’行业闭环、降低市场系统性金融风险等多个维度对商业地产市场发展起到了正向作用。根据北大光华学院的统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场预计可达4万亿至12万亿元。

面对REITs将会给中国西部企业带来的机遇，戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管、高级董事胡峰则表示，“一方面，REITs利用证券化的思路，对存量物业的权益进行份额化，可以像买卖股票一样对不动产享受的权益进行转让，从而提高了资产流动性，盘活存量资产。另一方面，REITs相较于其他金融产品，最大的特点在于其收益最终来源于不动产的收入，而优质不动产往往表现出出租率高、收入稳定、资产价格波动性弱的特点，从而保证投资人享受稳定的收益。对于普通百姓来说没有投资门槛，REITs丰富了社会大众投资人的投资渠道，有助于稳定房地产整体市场。”

上游新闻·重庆商报记者 孙琼英 实习生 龙训娟

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