自2019年房地产行业利润增长拐点得到确认，叠加疫情对房企施工及竣工交付节奏的影响，2020年行业营收及利润增速进一步放缓。据克而瑞研究中心发布的研究报告，2020年，66家典型房企中有近7成企业毛利率、归母净利率双降。报告认为，在土地成本上升和政策调控持续的背景下，房地产行业利润空间和企业盈利指标的下行压力或将长期存在。未来企业需从提升投资及成本管控能力、内部运营效率以及产品打造能力等角度着手，挖掘利润空间并强化自身的行业竞争力。
行业利润增速进一步放缓 盈利指标延续下行趋势
据悉，截至到目前，已有万科A、大悦城、华侨城A、金融街、荣安地产、金科股份等66家行业典型上市房企陆续披露2020年年报。
报告显示，从截至目前已披露年报的66家行业典型上市房企的营收和利润规模来看，2020年整体的营业收入为45429亿元，营收增速的中位值为18.4%，较2019年的28.7%下降10.3个百分点。整体营业成本33706亿元，增速放缓幅度明显小于营收。
在营业收入和营业成本增速不匹配的挤压下，行业毛利润规模增速表现出更为明显的下降趋势。2020年，66家行业典型上市房企实现毛利润总规模11722亿元、归母净利润4297亿元，毛利润增速和归母净利润增速的中位值分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%进一步明显下滑。
从利润率指标来看，近年来行业整体盈利能力面临下行压力。2020年，66家行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下滑趋势，且降幅较2019年有进一步扩大。其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。
报告认为，在当前的行业竞争格局下，房企面临融资端资金收紧、投资端拿地成本提升以及销售端热点城市限价等多重挑战，利润空间和盈利水平持续受到挤压。具体来看，2020年在66家行业典型上市房企中，毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。
高地价项目、资本化利息进入结算 挤压利润空间
哪些因素导致房企利润增速放缓？
在克尔瑞分析师看来，主要有四大原因。
一是近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，2020年不少房企前期获取的高地价项目进入结算，对企业利润空间的影响较为显著。
二是2018年以来房企的利息资本化处理，对营收及利润率的滞后性影响开始显现。在近年融资监管加强、融资渠道收紧的行业背景下，面对不断提升的融资成本，多数房企调高利息资本化率，以优化当期利润指标。但2020年以来随着这部分项目进入竣工结算，融资利息计入营业成本后导致项目的利润率水平下行。
三是目前“房住不炒”调控基调企稳，一二线热点城市限价政策直接抑制市场价格上扬，且短期内政策难有放松。对于重点布局一二线城市或是前两年在热点城市高价拿地的部分房企而言，地块的货地比会明显低于企业自身预期，项目盈利空间受限。
四是2020年特别是上半年在疫情的影响下，房地产行业整体的开工复工、竣工及项目交付结算的进度普遍延缓，影响到多数企业全年营收及利润规模的确认。此外，2020年内不少房企为保证自身销售业绩规模，通过一定程度的“以价换量”实现货值去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下也进一步加剧了增收不增利的现象。
克尔瑞分相关析师表示，2020年，房企利润空间持续受到挤压，行业整体营收及利润增速进一步放缓，企业利润率水平延续下行趋势且降幅明显扩大。而在销售增速放缓、政策调控持续、土地成本上升的行业背景下，企业利润空间和盈利指标的下行压力或将长期存在。
目前短期内，在融资端有成本优势、资金压力较小或是综合实力较强、能获取低成本优质地块的企业，在盈利空间上仍具备较高的竞争优势。未来不同房企之间的盈利能力将继续保持分化。而从长期来看，面对行业压力，房企如何提升自身内在的成本管控能力、经营管理效率，“向管理要效益”挖掘利润空间并强化自身的行业竞争力成为行业共识。
上游新闻·重庆商报记者 孙琼英
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