随着商业地产发展进入存量时代，城市更新与核心商圈的提档升级意义重大。如何打破空间物理限制，打造高品质空间，构建更人性化、智慧化的核心商圈，助力重庆城市能级再升级？4月22日，由仲量联行（纽交所代码：JLL）主办的睿见论坛在重庆举行，论坛上发布了《2021年第一季度重庆商业及物流地产市场全年报告》，并对重庆城市更新与传统商圈升级等话题进行了探讨。
仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“当前，作为中国西部最大的制造业基地、内陆国际金融中心、西部陆海新通道的战略支点等众多功能性中心，重庆将吸引更多境内外优质企业和品牌在渝布局，仲量联行对重庆商业地产市场的未来发展持积极展望。”
一季度甲写净吸纳量领衔新一线
报告显示，一季度，重庆甲级办公楼市场录得6.3万平方米的净吸纳量，带动空置率回落1.0个百分点至25.3%，低于多数新一线城市，供需关系逐步趋于平稳。此外，春节后市场多个项目带看量明显上升，为后市释放积极信号。
据仲量联行统计，一季度重庆办公需求以字节跳动、猿辅导和学而思为代表的新媒体和在线教育头部企业大面积扩租为主，叠加荣耀、小米等优质企业办公升级需求，推动科技互联网行业新租占比51.2%，成为市场第一去化主力。据悉，截至季末，科技互联网行业在甲级办公楼中份额占比已达15.7%，在全行业中排名第三，仅次于金融业（27.6%）和房地产建筑业（18.2%）。
报告认为，2021年，重庆仍将迎来近40万平方米甲级办公楼面积交付，其中约六成面积将被企业自用，因此不会对租赁市场造成较大冲击。
仲量联行重庆总经理暨商业地产部负责人刘洋表示，“在‘双循环’模式下，重庆和其他西部城市将不断迎来相关产业的梯度转移，而重庆经济增长的‘确定性’将驱动产业资源加快集聚和增长。依托西部陆海新通道的建立，中国西部已经成为新格局下的开放新高地，重庆战略新兴产业的不断发展壮大将成为未来办公楼市场的需求增量，因此如何把握好这一轮新兴机遇将成为办公楼业主方关注的重点。”
迈入 “消费3.0”时代 新兴消费内容涌现
报告显示，一季度，重庆零售物业市场新增体量约4.7万平方米，市场总存量升至754万平方米，市场信心逐渐升温。今年，还有约克郡光环购物公园、星光68二期、大悦城、18T等多个优质商业开业，届时重庆优质零售商业物业总体量预计将达到870万平方米。
从业态来看，零售服饰表现活跃。一方面，一些知名品牌继续进驻成熟优质项目；另一方面，部分国际快时尚品牌加速退租，被一些更具中国元素、市场潮流元素的国内新晋设计师品牌、潮流品牌或客单价较低的本土品牌取而代之。儿童培训、健康娱乐等体验类业态表现企稳，部分餐饮业态继续承压。此外，新能源汽车继续布局线下展厅，并展现出较强的承租能力。季内，理想、比亚迪、爱驰、天际汽车等近十个电动汽车品牌持续进驻各大商圈。
报告认为，重庆已迈入“消费3.0”时代。新触点、新内容、新场景构建无界性的消费体验，成为提振居民消费意愿、推动消费提档升级的动力引擎。消费者更乐于为情怀、体验、理念买单。
仲量联行华西区交易与商业地产部负责人邓耀华表示，“消费3.0是一个多元、包容、无界的消费商业体系。重庆在迈入消费3.0时代，在网红经济、夜间经济等‘新触点’中具备优势。此外，在后疫情时代，零售消费需求转变为‘两头翘’结构，消费行为被重塑，涌现更多新兴消费内容。相信重庆在建设国际消费中心城市的进程中，将衍生出更多拉动消费市场发展的‘新经济’模式。”
城市有机更新正促进传统商圈升级
此外， 城市有机更新也正促进重庆传统商圈升级。
报告认为，重庆核心商圈在持续繁荣发展的同时，形成了各自稳定的客群影响力，商圈发展重心出现分化。例如，解放碑商圈积极开展城市更新，在保留传统空间、肌理和文化的基础上，对商圈内零售业态特色化打造，突破旅游客群消费单一的限制，融入更多运动、潮流元素；观音桥商圈成为本地年轻客群、时尚潮流的聚集地，随着商圈扩大进一步吸引高端品牌入驻。季内，LVMH集团旗下Loewe 和Louis Vuitton进驻观音桥商圈，登陆重庆星光68广场。随着未来星光68二期入市，预期将有更多国际知名品牌进驻观音桥商圈。
仲量联行华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示，“对比目前重庆传统商圈的发展现状，城市有机更新是可以促进重庆传统商圈升级的重要路径。依托重庆传统商圈基础，文化立基、科技赋能、场景营造和金融支撑是促进重庆传统商圈升级和高品质发展的关键策略。可以通过对文化的挖掘和表达塑造商圈特性，通过科技赋能促进商圈活力重生，通过场景营造塑造城市地标，通过金融支撑夯实城市有机更新道路。”
消费繁荣的背后，离不开仓储物流的强力支撑。
报告显示，2021年第一季度，重庆新增仓储面积约12.8万平方米。需求方面，全市净吸纳量达到22.9万平方米，为历年一季度净吸纳量最高值。预计未来三年，重庆高标库市场年平均新增供应约39万平方米，较2020年显著回落，且主要集中于空港、两江龙盛和西部物流园三大区域板块。
仲量联行华西区产业及工业地产部负责人尤鹏伟表示，仓储一手土地收紧乃大势所趋，高标库市场进入门槛和成本将越来越高。随着社会各行各业对优质仓库需求的增长，未来高标库项目无论在租金收益抑或土地增值方面，都将极具潜力。
上游新闻·重庆商报记者 孙琼英
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