2018年的秋天喊出“活下去”、去年底发“节衣缩食”倡议的万科，在今年初的年会上，再次判断房地产行业已经进入“黑铁时代”，抛出“破釜沉舟、背水一战”的观点。
如何理解背水一战？在郁亮看来，就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。日本的案例已经告诉我们不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。
“缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。”
在郁亮看来，如今房地产行业的呈现两大特征，一是进入缩表出清阶段，二是进入新发展模式。
在年初主题为“敢拼就会赢”的年会上，郁亮作出总结发言，从战略、组织、人、机制、文化五个方面对公司未来的发展提出要求。
第一，在战略方面，外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。
对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个心然的趋势，也是痛苦的过程。
外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。郁亮认为，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心就是解决老百姓居住问题；三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人一地一房的匹配。
第二，组织方面，郁亮认为面对市场萎缩后更加白热化的竞争，大家都想活下去，都会全力以赴，“万科靠什么赢？”万科上下需要思考4个问题，一是万科如何一盘棋建设？二是面对业务的此消彼长，组织如何适配；三是行业到了黑铁时代，万科怎么找到新的锚定点？四是面对已经是10%左右微利的行业，万科在流程方面要不要再造？
第三，人的方面，郁亮直言自己听到很多人抱怨说：“我们没有能人，希望最好有超人”，但他用6个员工的例子反问：我们今天缺少的，到底是所谓的能力还是将工作做好的态度？并表示尤其痛恨用照片去签到证明自己下过工地的项目经理，建议各个区城BG—经发现立刻严肃处理，直接开除。
第四是机制方面，在黑铁时代，万科要寻找相适应的新锚点，这是要涵盖福利、补贴等方方面面的。地产行业降薪似乎已成为大势所趋。郁亮称，社会上有很多热门行业，比如元字宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而地产行业发展到今天已经没有这个出价能力了，无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。
最后是文化方面，早在去年11月，万科内部就提出“节衣缩食、战时氛围”。如今，郁亮再次强调，现在是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。
要打赢这一仗，赢得下个春天，郁亮提出要以“特别好”为标准要求自己才可以，三个要求――做专业高手、全能冠军、长跑胜将。
值得关注的是，郁亮的喊话，从“白银时代”到“活下去”，再到“黑铁时代”，作为行业“一哥”，万科对行业发展的预判在业内有风向标之意。
2018年9月11日，万科南方区域月度例会上，郁亮便呼出“未来三年的目标是活下去”的口号。当日股价收盘23.34元，不到3年万科股价见高33.35元，期间涨幅近50%，随后开始逐级下探，最低至17.52元，几近腰斩，目前股价稍有回升，截至2月11日，万科A报21.18元。
而浙商证券在1月7日发布研报称，万科稳健经营，融资成本优势明显， 2021年有效补充优质土储为后续销售奠定基础。此外公司多元化业务持续推进，综合实力强劲，行业格局优化过程中具备较强竞争实力。我们预测公司 2021、2022 年 EPS为每股 3.48 元和 3.65 元，参考可比公司估值给予 2022 年7.5倍 PE 估值，对应目标价为27.4元，对应市值为 2663亿元，给予买入评级。较目前价仍有30%上升空间。
而这次郁亮判断房地产进入“黑铁时代”，万科将“破釜沉舟、背水一战”，股价会有怎么样的表现，我们拭目以待。
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