短短3年时间，累计改造老旧小区2326个、4564万平方米。2020年度专业机构开展的调查显示,重庆群众对城镇老旧小区改造满意度达到95%以上。作为国内较早开展老旧小区改造试点的城市，重庆交出一份颇为亮眼的答卷。
众所周知，老旧小区改造不是件容易事。上下水管线改造，一户不同意，楼上楼下都做不了；加装电梯，一户不同意，一个单元都做不了……老旧小区改什么、怎么改，诉求多样，众口难调。
而公共空间少，也是老旧小区的“硬伤”。在本就狭小的空间内，还要做“微创手术”，满足居民渴望增设停车位、修建休闲长廊、安装健身设施等多元诉求，“螺蛳壳”里怎么做“道场”？
此外，资金问题也是困扰老旧小区改造的一大障碍。仅靠政府唱“独角戏”难以为继，数以亿计的“真金白银”从何而来？
民意难统一、缺空间、缺资金，面对老旧小区改造的三大难题，重庆如何破解？来看重庆日报记者的调查。
共识如何形成？
政府出“菜单”，居民“点菜”
23%！这是2018年两江新区邢家桥社区准备改造安置房时，群众的支持率。
居民为啥不支持小区改造？原因是大多数人更希望拆除重建。
“政府曾考虑过拆除，但邢家桥安置房不符合危旧房改造政策。”邢家桥社区书记谢兰说，为让大家在房屋改造上达成一致，社区开展了一场“攻坚战”。
首先是一遍遍宣传讲解，直到居民们都明白为何不能拆，认识到小区改造的好处。
其次，为了在改造方案上达成一致，社区组织党员及居民召开会议30多次、院坝会40余场，总计接待群众达5000余人次，征求意见建议1000余条，最终选定群众对小区最不满意的前5项，作为改造的重点内容。针对每家每户的需求，邢家桥社区“一户一策”地进行调整，逐步化解整治困难。
同时，社区精心打造的样板间，也让居民切身感受到实施改造的效果。
73岁的黄大爷曾是小区“顽固派”之一，工作人员去他家不下20次。直到亲自去了样板间一趟后，他的态度变了，“改造出来的效果，完全不比花园洋房差。”此后，黄大爷不仅公开表态支持小区改造，还当起了志愿者，协助工作人员处理整治过程中产生的纠纷。
政府出“菜单”，居民“点菜”，由此形成共识。邢家桥社区的做法，在我市老旧小区改造中具有普遍性。
例如，今年初刚实施改造“手术”的渝北区双龙湖街道龙顺街社区旺瑞小区，建于上世纪90年代，共有19栋单体楼，它们的修建时间不同、建筑结构不同，甚至每个楼道的宽窄程度都不一样。居民的诉求也是五花八门，有要求整改消防设施的，有要求维修下水管道的，还有要求增加小区绿化、修停车场的……
如何达成小区改造的共识？社区工作人员三次入户发放调查表，征求了八成左右居民的意见。经过一番梳理，最终确定了小区改造的6大类28个具体改造事项，并针对每一栋楼房，量身定制了施工方案。
其中，塑料雨棚更换，是小区数百户居民的心声，但也遭遇了小部分居民的反对。小区老住户曾健（化名）等50多位住户，就对更换雨棚很“不感冒”。
“居民们并不是不想换雨棚，只是担心新换的雨棚噪音大，质量不如原来的塑料雨棚好。从某种程度上说，这是对老旧小区改造效果的不信任。”双龙湖街道党工委书记杨坤敏认为。
曾健回忆，社区工作人员多次上门走访，讲解塑料雨棚存在的安全隐患和更换防火雨棚的好处。细致的解释工作，打开了他的心结。
“不光是雨棚，小区改造后发生的许多变化都让我震撼。看到环境变得一天比一天好，大家的心情都敞亮了。”曾健说，从最初的“不想改、不让改”，到后来主动提出“可不可以这样改”，许多像他一样的居民实现了思想转变，一些原先看似棘手的工作在后期推进得较为顺利。如今，旺瑞小区不仅有近千户居民更换了雨棚，还新装了10部电梯。
旺瑞小区旧貌换新颜，不仅源于政府以居民需求为导向，缺什么补什么，还在于社区工作人员下足绣花功夫，与群众频频互动，共同解决了小区居民的急难愁盼问题。这也是我市在老旧小区改造中坚持政府主导、群众参与，建立共商、共建、共享机制的一个折射。
市住房城乡建委人士介绍，为引导群众主动参与老旧小区改造提升的全过程，相关部门明确“改造39项+社区服务提升25项”内容清单，形成了“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”的改造机制。此外，我市还在国内率先出台城镇老旧小区改造项目全流程管理办法，针对项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出了规定。
空间从哪里来？
向内“挤”，向外“腾”
位于九龙坡区渝州路街道红育坡社区的白马凼小区，建于上世纪80年代。去年底，街道办事处对小区改造项目进行调研时，居民反映最为强烈的诉求，是增加公共空间的功能。
近300名居民提出的需求，包括修建儿童活动场地、塑胶步道、棋牌桌椅、乒乓球台、老年健身器械、休闲广场、党建宣传栏、机械停车楼、树下坐凳、会客厅等。但是，在这个老旧小区里，楼与楼的间距不足20米，最大的公共空间，不过是小区门口一块约3000平方米的地方，里面还被树池占了一部分。
这么多公共服务设施，放在哪里？
没想到，几个月后，居民们的需求都实现了。
为了“挤”出更多供市民休闲、娱乐的公共空间，白马凼小区向天空要“空间”，向楼宇之间要“空间”。
例如，小区建起了3组迷你循环塔机械停车楼，100多平方米的“弹丸之地”，竟然可停放36辆汽车。这种“向空中借地”的做法，不仅保护了小区绿化，还减少了停车对周边环境的影响。
又如，在小区北面，围绕树木和场地边缘，小区建起了“会客厅”，共有两层，下面占地71平方米，上面的露台利用立柱支撑的方式拓展休闲空间，面积达到128平方米，为小区的教育科普、社区文体、社区党建、劳动就业、司法援助等公共活动，创造了新的空间载体。
再如，居民楼西侧的人行道，原有一片架空电线，既影响小区美观，也存在安全隐患。此次改造增加了风雨连廊，不仅巧妙遮挡了线缆，还串联起小区各栋楼房，不管是下雨还是出太阳，居民都可以在连廊下休闲……
市住房城乡建委相关负责人介绍，重庆在老旧小区改造中，不仅向内要空间，还通过区域连片改造，积极向外拓展空间，形成串珠成线、连线成片的改造规模和效应，实现了城市公共空间利用的最大化。
比如，2019年，永川区启动了三河汇碧片区老旧小区改造项目，共拆除违章建筑约2.4万平方米，取缔占道经营300多户。腾出来的城市空间，则修起了亲水休闲广场、特色文化商业街区等设施。
再比如，北碚区南京路片区老旧小区改造项目，注重连片打造，不仅配建了停车场，增设了人行步道、自行车道，优化了沿线路网交通结构，还建起了滨江亲水公园、养老服务中心，提升了片区品质……
据了解，截至目前，我市已有南岸区南坪正街、新街和黄桷渡片区老旧小区，荣昌区白象社区老旧小区综合改造等50个老旧小区项目采取了集中连片打造方式，通过“改造一片、提升一域”，约37.6万户群众成为老旧小区改造的直接受益者。
缺钱怎么办？
政府引导、社会参与、居民出资
江北区南桥苑小区，是建于上世纪90年代的安置房。几年前，这里房屋老旧，配套设施较差，部分楼栋安置居民搬离，即便位于中心城区核心地段，多栋房屋长期空置，外墙脱落，内部渗水，管线混乱，还存在不少安全隐患。
为啥会这样？原来，由于南桥苑7幢的糟糕情况，没有安置人员愿意选择，同时属于国有资产，按照相关规定，如无合适用途，财政不能出钱予以改建。
能不能将老旧小区的改造设计成一个可盈利的“产品”，吸引市场力量来参与？2019年，机会来了。
当年，在江北区政府的撮合下，以项目10年租赁权为回报，建设银行重庆市分行携手建行旗下的建融住房服务(重庆)有限责任公司(简称建融住房)，与江北区国有资本运营平台——重庆宏融资本运营管理集团有限公司（简称宏融资本），就南桥苑小区7幢改造事宜达成合作意向：建融住房负责对该小区7幢共3个单元楼、3000平方米的老旧住房进行改造。
此后，建融住房投资约400万元，对3个单元楼实施了外立面改造、屋顶防水处理、完善排风排烟设施、整治优化公共空间、加装电梯、综合改造等“手术”，还添置配备了家具、家电，设立便民服务场所和小超市，具有较高品质的住房租赁项目“建融家园”，由此诞生。
2020年5月，“建融家园”投入运营，46套房源在1个月内全部按市场价租出。
建融住房负责人认为，通过引入社会资本，南桥苑小区改造项目不但解决了资金难题，还实现了三方共赢：不仅居民居住环境变好了，国有资本运营平台盘活了闲置资产，建融住房也有了新业务。同时，在市场化的运营模式下，项目还能实现可持续发展。
继“建融家园”项目之后，建融住房又在渝中区中山四路、大坪等地，承建了多个老旧小区改造长租公寓项目。
建融住房在老旧小区改造领域接连出手，是近年来我市在老旧小区改造过程中探索居民、企业和政府多方出资，共同解决资金难题的一个缩影。
“重庆充分调动各方力量，已探索出市场化、可持续的老旧小区综合改造新路。”市住房城乡建委相关负责人介绍。
具体而言，我市筹集老旧小区改造资金的方式，主要有三种——
第一种，是针对属于国有资产且房屋闲置的老旧小区，引入社会资本全额出资进行改造。改造完成后，社会资本方按合同约定获得一定期限内的小区房产租赁权，并在期满后将房产交还国有房屋产权方。建融家园便是典型。
第二种，是针对房产属于居民私有的部分老旧小区，引入社会资本全额出资进行改造。改造完成后，社会资本方获得一定期限内的改造项目的运营权（包括物业管理经营权、商铺租赁权及农贸市场等配套项目经营权等）。如，九龙坡区红育坡片区老旧小区改造项目，通过PPP模式的“ROT”(重构—运营—移交)运作方式，引入北京愿景集团与地方国有公司投入3.7亿元组建项目公司，负责片区改造和运营。作为回报，项目公司获得改造项目10年的运营权，通过运营停车场、充电桩、农贸市场等配套项目所赚取的收入，以及广告、保洁等经营性收入来实现项目的可持续运营。
第三种，是对于房产属于居民私有的部分老旧小区，我市整合中央补助资金及市级、区县城市更新、棚户区改造、住房租赁等相关配套资金，通过政府资金引导、撬动居民出资，社会资本分散投资打造、运营小区配套项目，调动社会多方力量，“各出一盘菜，共办一桌席”。如，荣昌区白象社区改造项目，通过搭建“政府引导、社会参与、居民投工投劳投资”的资金筹措机制，以财政资金撬动社会企业投入150余万元，居民以义工、志愿者方式出工出力并自愿投入80余万元，改造老旧小区15.36万平方米，惠及居民1116户。其中，一家企业投资运营快递柜，一家企业投资运营幼儿园。
“通过财政资金引导社会资本、居民出资的多元化筹资方式，既让老旧小区‘有钱可改’、居民受益，又让企业获利、政府减压。”市住房城乡建委这位负责人透露，“十四五”时期，重庆将通过这种筹资方式，推进2000年底以前建成的老旧小区改造约1亿平方米。
重庆日报记者 廖雪梅 黄光红
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避免“一年新、三年旧、五年破”
重庆三种方式推进老旧小区物业管理
和改造比起来，老旧小区的后续管理更难。
从全国来看，“一年新、三年旧、五年破”，是老旧小区改造后续运营的普遍难题。重庆的做法，是采取引进物业服务企业、组建社区物业服务中心、居民自治物业管理等3种模式，对改造后的物业小区实施分类物业管理。
比如，渝北区双龙湖街道采取“联单成体”“联体成片”的方式，将86栋老旧单体楼“抱团”成13个街区，引入专业物业服务企业实行街区制管理。新建街区在基础设施建设、市政功能配套、绿化美化质量、文化内涵质量和物业管理水平等方面改善明显。
又如，渝中区以“党建+物业”管理模式成立了67个社区物业服务中心，解决了2296栋老旧住宅管理维护问题，实现了全域老旧社区物业管理全覆盖。
再如，南岸区铜元局在实施长江村老旧小区“手术”的基础上，签约新东原物业公司进驻长江村小区，让小区居民感受到高质量的物业服务。
据了解，未来，我市将积极探索“物业管理+城市运营”模式，引导更多物业服务企业参与老旧小区改造，为更多居民提供专业、规范的物业管理和线上线下服务。
重庆日报记者 廖雪梅
原标题：看重庆如何破解老旧小区改造“三难”
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