房地产行业正经历深度洗牌。当大房企间的“春秋争霸”进行得如火如荼时，小房企前景日趋黯然。不以地产为主业的企业正在以转让股权等方式加速剥离地产业务。

7月27日，重庆恒春置业有限公司（以下简称“恒春置业”）45%股权及6.24亿元债权在重庆联合产权交易所挂牌，标的的转让方为央企重庆长江轮船公司旗下的重庆长航房地产开发有限公司（以下简称“长航房地产”）。降价二次转让恒春置业于2010年10月14日在重庆市合川区注册成立，注册资本3000万元。

其中，上海金禧房地产开发有限公司（以下简称“上海金禧”）出资1650万，股比为55%；长航房地产出资1350万，获得45%股权。恒春置业旗下项目为恒春·凤凰城，该项目位于重庆市合川区南津街办事处白鹿山片区，占地面积221亩，分为A2、A3、B1、B2、B3及C等6个地块，规划（设计）总建筑面积58.31万平方米。根据开发规划，恒春·凤凰城定位为“江山国际公园住区”，其中住宅面积约48万平方米、商业面积约3万平方米。该项目的开发长久延期和搁置。

目前，除A2地块26、27号楼及A3地块全部1-6号楼于2012年8月开工外，剩余A2（26-27号楼除外）、B1、B2、B3及C地块仍尚未动工，待开发建筑面积约45.68万平方米。而已开工地块中，只有A3地块于2015年竣工交房，A2地块中的26、27号楼仅完成主体结构。开发迟滞的同时，恒春置业还背上了不小的债务包袱。

截止评估基准日（2017月12月31日），恒春置业涉及的被诉案件多达34项，重庆长江轮船有限公司（以下简称“重庆长航”）、重庆长航金海洋物业管理有限公司（以下简称“金海洋公司”）、长航房地产等关联方相继以借贷合同纠纷为由向恒春公司提起诉讼，涉及借款本金4.47亿及相应利息、罚息。关联方之间的关系颇为亲密，重庆长江轮船有限公司为长航房地产大股东，股比为92%。同时，它亦为金海洋公司大股东，股权比例为60%，长航房地产则持有金海洋公司剩余的40%股权。除了资金投入，重庆长航介入恒春·凤凰城项目的过程似乎也并不愉快。

重庆市第五中级人民法院2017年12月作出的一份民事判决书显示， 2010年10月8日，长航房地产与上海金禧签订《合资协议书》，约定合资成立恒春公司。该协议书第12.04条约定，建设资金不足部分，由双方按照出资比例追加投资。如股东一方不能继续追加投资，则可由另一方股东提供贷款。

为了对恒春公司追加投资，2013年6月25日，重庆长航与中信银行重庆分行签订《委托贷款委托合同》，同日，中信银行重庆分行与上海金禧签订了《人民币委托贷款借款合同》，贷款本金人民币5000万元，贷款期限6个月，自2013年7月1日至2013年12月31日。但经重庆长航多次催款，上海金禧并未履行还款义务。合作过程中龃龉频生让重庆长航生出退意。挂牌转让恒春置业45%股权及相关债权的同时，重庆长航还同时捆绑转让了其对上海金禧的8100.45万元债权。但重庆长航的转让并不顺利。

6月27日，重庆联交所第一次挂牌转让恒春置业股权及债权，挂牌价为5.2亿。此番再次挂牌转让，挂牌价下降了近5100万元。而恒春置业也陷入了“爹不疼娘不爱”的心酸境地：持股55%的上海金禧放弃了对恒春置业45%股权的优先购买权。

图片来源：视觉中国

央企“退房”重庆长航是中国外运长航集团下属的综合性地区公司，主要经营长江集运、滨江旅游、港航服务、多元产业四大业务板块。其房产经营事业部下设长航房地产和金海洋公司，主营房地产租赁、物业管理、物流货运代理及电信通讯业务等，曾开发长航大厦、重庆江峡大厦、万县长航大厦和南坪安居工程住宅小区等物业。重庆长航退出恒春置业亦是近年央企退出地产行业的一个缩影。

2010年3月份，国资委发布78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产行业的通知，中国外运长航集团有限公司（简称“中国外运长航”）在列。随后，央企拉开退出大幕。中国核工业集团公司挂牌转让下属的北京新润房地产开发有限公司8%股权，中国航天科工集团公司已经将其旗下三级子公司北京金中都置业有限公司80%股权挂出。2010年12月16日,中远集团下属二级子公司中远香港集团也将间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权全部出售。至此，中远集团在完全退出远洋地产的同时，也彻底退出房地产市场。　

不过，距离国资委出台“退房令”已经过去8年，仍有不少央企仍然徘徊在“退房”路上。业内人士认为，重庆长航退出地产行业，或更多出于内部资源整合、优化重组的需求。2015年，招商局集团有限公司（以下简称“招商局”）与中国外运长航实施战略重组，中国外运长航整体并入招商局。关于二者的重组内容，招商局彼时透露，将实现双方物流、航运、港口资源的有效衔接，进一步提升大型央企在综合物流、交通运输、园区开发与地产以及港航联运等领域的综合服务能力及竞争优势。

而中外运丰厚的仓储、物流用地等土地储备被认为是给当年挂牌上市的招商蛇口送去的“大礼包”。招商蛇口的招股书也显示，招商局集团明确承诺其将会是招商局旗下唯一的地产平台。“这更多的是央企之间资产重组之后，一些板块重新在内部优化重组的过程。”同策咨询研究中心总监张宏伟对时代财经表示。

而苏宁金融研究院特约研究员江瀚则认为这是房地产市场转型的大势所趋。他指出，随着“房住不炒”理念的施行，整个房地产市场面临着大调整、大洗牌的格局，房地产企业赚快钱的发展模式已经被证明不可行。无论是万达集团，还是保利、万科、恒大，都在进行转型，重庆长航转型也并不意外。“此次转让股权，体现企业在‘归核化’的道路上更迈进了一步，越来越回归基础业务、核心业务，对房地产这种非核心业务就会出现一定的调整。

另外，随着整个市场的发展，中国的房地产市场必然会出现‘二八’分化，即大型的、融资能力强的房企将呈现兼并格局，而融资能力有限、发展实力和发展前景不明朗的中小型房企将会迫不得已逐步退出房地产市场。”

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