8月以来，楼市冷淡已成不争的事实，去化率断崖式下滑，售楼部到访人数急剧下降。同时，为了促进销售，越来越多的楼盘推出了各种优惠措施以期吸引购房者，其中也包括简单粗暴的降价。是什么原因造成了现阶段楼市的低迷？仅是传统淡季的原因吗？对此，记者采访了重庆业内资深地产人士。

1、传统淡季，全国楼市降温态势延续

最新数据显示，7月全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量进一步减少，二手房价格连续两个月出现20个城市下跌的局面，楼市降温态势仍在延续。

同时，7、8月份作为房地产的传统淡季，大部分房企半年冲刺结束，市场进入调整期，炎热的夏天也导致了看房人数也会直线下降。

就重庆而言，在7月份多次入夏失败后，8月总算迎来骄阳似火。这样的天气，还能出来看房的真的是真爱。

2、产品结构失衡，改善产品占据大半壁江山

“目前重庆楼市销售不佳的产品主要是再改型产品，比如洋房、大平层、别墅，这3类产品的总价和单价都较高，客群基数相对较少，再加上由于2018年和2019年上半年整个重庆主城的供地的平均容积率基本上都在1.5，这种容积率的项目绝大部分都是洋房、大平层等再改产品，而且该类型产品的供应占比还在不断提高，所以导致该类型产品销售情况不佳。”领域机构董事、总经理刘兵对记者表示。

记者了解到，就2019年上半年而言，容积率2.0及以下地块占比达74%，平均容积率仅1.5。且今年起拍楼面价逼近5400元/平方米。

据铭腾机构统计数据，8月份，重庆楼市新开高层项目92个，大平层项目3个，洋房项目70个，别墅项目32个。可见，改善产品已经占据了大半壁江山。

不仅是业态上的失衡，以刚需为代表的高层产品，也渐渐以三四房为主流。以8月将开盘的高层项目（北区）来看，一共有40个楼盘，其中建筑面积低于90平的楼盘仅10个，包括万科四季花城、华融现代城、恒大云湖上郡、世茂璀璨天城、龙湖九里峰景等。而像万科翡翠公园的高层，面积区间在建面180-212平，御临府的主力面积为建面120-154平。可以看出，小户型产品开始绝迹。

比如香港置地今年陆续面世项目如壹号半岛、壹江郡、嘉景湾、林山郡及云山岳等，都是面积较大、总价较高的大平层、洋房和别墅项目；融创下半年即将推出的八大明星产品也是高端改善产品。

3、重庆房价已经达到一个阶段的天花板

重庆英联达美产业机构策划总监樊强认为，房价也是制约重庆楼市的一个重要因素。

他认为，重庆的房价目前已经涨到了一个阶段的天花板，核心商圈、北区的单价大多都是2万＋，改善基本总价都超过300万，就连刚需也要150到200万的样子。像南区、西区虽然单价相对较低，但该区域的购买力有限，也达到了区域的天花板。

比如位于某龙头房企位于龙洲湾渝南大道的一楼盘，开盘当天155套高层仅卖出25套。主力套内面积约为61-98平，套内均价12000元/平方米，还是精装修房源。这样的销售数据着实有些难看。而就在昨天，该房企推出全线优惠活动，该楼盘一旦成交就可获得888元的粮油大礼包。

纵观重庆这几年的房价变化，从2015年的建面均价7008元/平方米，到2016年的7223元/ 平方米，2017年的8828元/ 平方米，2018年的10369元/ 平方米，以及现阶段的10715元/ 平方米。大多数重庆市民该买的都已经买了，已经没有购买力了。

“在经过2017年、2018年的高歌猛进之后，地产市场进入盘整震荡期，也是正常的。”重庆一资深业内人士感叹道。

4、二手房挂牌量高达11万，影响投资者信心

截止今日，链家上的二手房挂牌数量已经高达110550套，并还在持续增长中。另外，两年限售期即将解禁，二手房将迎来有史以来最大抛售潮。

事实上，一些二手房卖家选择降价仍然卖不出去，在链家的app可以看到，新增了很多降价急售房，这些房源的价降幅度高达20-70万。于是，市场上很快就开始弥漫起恐慌的情绪。

如此多的二手房挂牌量，从侧面可以看出的是，那些有多套房子的人都在开始“大甩卖”啦。更重要的是，要卖一套房子出去并不太容易，像之前那种“房东随时都能反悔涨价，房子并不愁卖”的时期已经不在。

所以这个时间段对于投资客来说是最难熬的，虽然知道房价不会跌，但是也知道未来几年上涨的空间也不会大。所以他们进入进退两难之地，自然也就影响到投资者信心，大多采取观望的态度。

5、经济下行，政府调控趋严，加重观望情绪

“由于整个经济形势下行，购房者担心自己的收入得不到保障，从而加重了购房者的观望情绪。”刘兵表示。

此外，政府有关房地产的调控政策还是趋严，特别是信贷政策。比如光大银行传出重庆首套房贷利率最高上浮25%，二套上浮30%；中国银行首套上浮20%，二套上浮25%。高首付、高利率都可能导致部分客户因无法办理按揭贷款而放弃购买。

刘兵还指出，就目前低迷的楼市而言，并不仅仅是淡季所存在的现象。估计这种形势在短期内会一直持续下去。

那么，在降价潮之下，哪些房源比较好卖？购房者接下来应该如何买房？“重庆房市”也将继续追踪，系列报道敬请关注。

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