“过去的五年，房地产行业波澜壮阔，称之为白金时代毫不为过。但是今天，我们要和这样一种时代说再见了。”新一年的“丁祖昱评楼市发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱如此说，2021年是房地产行业告别“盛世”的一年。
回看2021年的重庆楼市，确实可以说是跌宕起伏！
上半年，楼市活跃，需求抬头；土地市场火热，一波接一波的“地王潮”给人留下了深刻的印象，紧接着热情持续，楼市看似一片大好。
下半年，天气转热，市场转凉；随着房贷政策收紧，“金九银十”明显失色；集中土拍，不少民企“熄火”，国家队出场“救火”；市场多次探底，开发商开启激烈“抢客”模式。
2021年，中心城区商品房成交近3000万方，与去年持平，满足了市场合理需求，房地产市场运行总体平稳。近日，重庆市房地产业协会也如期发布了备受行业关注的《2021年重庆市中心城区商品房销售TOP20房企榜单》，2021年正式画下句号。
（资料图片/牟哥美摄）
榜单解读：
强者恒强 融创、龙湖、万科包揽前三甲
2021年中心城区商品房销售TOP20房企总业绩表现依旧突出，合计1585亿元，较去年略有下调。
2018年：融创267.06亿，龙湖256.06亿，金科228.28亿；
2019年，融创290.71亿，龙湖269.71亿，万科211.05亿；
2020年，融创253.30亿，龙湖210.69亿，万科199.83亿。
2021年，融创212.81亿，龙湖204.03亿，万科188.13亿。
从这几年前三强的销售数据可以看出，今年top3房企也较之前几年有所下调，但前三的位置基本不变。
得益于2021年的优秀表现，融创和龙湖龙头位置非常牢固。
2021年，融创有多个类型的精品项目亮相，既有像壹号院二期、融创·春华锦这样的经典大平层，也有像融创云翠、桃李序这样讲究人居意境之美的洋房美墅。十年融创·欧麓花园城也迎来收官。
此外，多年来，融创以“中国建筑文化”为根，“中式产品谱系”为脉，不断探寻当代中国人的理想栖居地，长乐雅颂和桃花源便是根植自然与文脉的时代作品。
2021年，龙湖新推了焕城、天曜、北岛、美林美院、魔方等全新产品入市，个个都具备“爆款”的基因和热度。
其中，焕城首开当周，一举拿下重庆中心城区销售金额、销售面积、销售套数三冠王，创下2021年下半场销售奇迹，也成为整个大渡口的信心；北岛以天空岛境大平层面市，引发了市场强烈的关注与讨论，是一个被客户满意、同行尊重，叫好又叫座的项目。
2021年，重庆万科全面发力，始终坚持为城市提供好产品、好服务。
比如，在众多企业纷纷发力高端市场时，万科锦绣滨江依然凭借过人的产品力从中脱颖而出，为城市精英所打造母城滨江一线天幕级居所，赢得了高端改善市场的赞誉。
11月，重庆万科参与城市建设的重磅作品——万科星光天空之城，是重庆万科首个车辆段TOD住宅项目，也是沙区传统核心区焕新之作，或将重塑城市空间格局。
2021年，万科响应时代发展，重仓布局中央公园，推出万科璞园，首创了“方厅型”产品，节约走廊面积，让空间功能实现最大化。
虽然，头部企业总体业绩有所下滑，但2021年融创、龙湖依旧以200亿+的骄人业绩，稳坐冠亚军，万科以188.13亿元，排名第三，金科排名第四，全年业绩也超过百亿元。
总体而言，TOP10房企总业绩1127亿元，占比中心城区总销售金额32.8%。TOP5房企总业绩810亿元，占比23.6%，市场高度集中。
另外，TOP10-TOP20企业业绩也基本稳定，保持在35-59亿元。
值得一提的是，龙湖、金科、华宇、东原4家渝派地产代表，以优异的业绩和市场认可，持续蝉联中心城区商品房销售前二十。
其中，作为为数不多“零踩线”的民营房企，华宇一步一个脚印地稳健成长，展现出强大的“安全感”，再次凸显出竞争优势。像御璟悦来、华宇城、锦绣玺岸、星城原麓等楼盘都展现出极强的产品力。
2022年新趋势，
分化或将越来越明显
当楼市普涨时代过去，未来房地产市场的分化也将越来越明显。
（资料图片，娅莉/摄）
一是，房价上的分化。
2021年的危机中，很多民企摇摇欲坠，就连一些头部民企的日子也过得不太如意，从拿地的主动性就可见一斑。
2021年重庆市主城区累计出让107宗居住类用地。其中，国企央企拿地一批次占比40%，二批次占比29%，三批次占比41%，“国家队”资金雄厚，始终是土地市场“生力军”。民企拿地则以实力较强的头部企业为主。
同时，从地价也能窥视2022年楼市的价格趋势。
整体来看，2021年全年平均成交楼面地价约7775元/㎡，比2020年上涨约33%，比2019年上涨了约14%。
新入市的这些地块，和拿地较早的项目相比，在一定程度上将造成价格的分化。
其次，在产品上的分化也会愈加明显。
在重庆铭腾机构总经理吴小飞看来，2021年的楼市，产品更多的是回归、错位和精细化。2022年，重庆楼市的产品则将呈现出三大态势。
1、产品继续分化，会出现3个明显的分段，刚需、刚改仍是重庆主力，在核心及近郊60-80㎡甚至更小户型会增多，90-99㎡仍是主力，改善需求增加，四房占比提升，但144㎡是分水岭；
2、精装是大趋势，土地出让普遍有装配式建筑要求，精装项目会进一步增多；
3、配置更加丰富，销售中心、示范区由大而泛向小而精、主体化转变，社区健康、绿色、科技成新卖点，细节决定未来。
（资料图片，娅莉/摄）
最后，是房企和行情的分化。
“房企要改变的是路径依赖，曾经的成绩都是过去式，不能再依赖房价上升，不能依赖市场的规模上升，应该重新审视自身，思考未来的增长路径，路径一定要改变，不改变是没有出路的。”正如丁祖昱而言，随着行业的变化，房企也面临剩者为王的竞争局面。
强者恒强，大鱼吃小鱼，将是未来房企之间的新常态。
2022年，在各种外部因素叠加内部因素之上，不同行情是不可避免的。同样，那些更具产品优势或价格优势的楼盘，也更受购房者青睐。
丁祖昱认为，房地产仍将是中国经济的压舱石，房地产业也继续是支柱产业。
2022年，期待一个更稳更健康的重庆楼市。
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