2018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。而地方延续2016、2017年因城施策的调控风格，伴随需求端继续深化调控，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。
价格：百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显
图：2011年5月至2018年11月百城住宅均价及环比变化
今年以来，百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。在2018年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化：9月，中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11月，中指百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。
从2018年三季度开始部分城市房价出现调整，这是多种因素共同作用的结果：调控政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用。在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。我们认为，正常的价格调整，有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来说，积极营销、合理定价，才是提前适应价格变化周期的不二法则。
供求：供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理
2018年1-11月，全国商品房销售面积为14.9亿平方米，同比增长1.4%，增速持续回落。其中商品住宅销售面积12.9亿平方米，同比增长2.1%。去年拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年销售增速明显回落。另一方面，重点城市调控效果显现，成交规模趋于稳定。
成交规模：重点城市成交规模同比基本持平
图：2010-2018年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势
注：代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
重点代表城市整体成交规模同比基本持平。据初步统计，2018年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2983万平方米，同比增长1.7%，绝对规模与去年同期基本持平。不同级别城市来看，各线城市商品住宅成交规模同比均相对稳定。市场整体调整背景下成交的维稳主要源于供应的放量增长。2018年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米，同比增长24.8%。随着重点城市住宅供不应求态势的缓解，其短期库存水平也渐趋合理。
尽管从数据上看，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定，但考虑到三四季度房企供应放量增长的情况，这种交易稳定背后的市场环境已然发生了显著变化：更多的城市开始出现开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况，整体市场量价回落的格局正在形成。2019年，市场会延续下行，开发商会面临更严峻的业绩挑战。困难中寻找机遇，对于当下的房企来说，就是去发掘短周期内有销量的城市加快营销，更要在拓展端注重项目规模可控，防范大体量项目带来的去化风险。特别是在普通的三四线城市，业绩释放的窗口期快到了关闭的时候，一切的策略都需要更“快”。
成交结构：多数城市各层次产品价格小幅提升，市场高端化步伐放缓
基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。
表：2018年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间
注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2018年数据均为1-11月统计数据，下同。
2018年，各类城市各层次楼盘套总价及中位数总体呈现上升趋势，但代表城市各类楼盘价格涨势得到控制。成交结构的变化，一方面是对市场需求结构的反映；但在卖方市场的环境下，它也是市场供给特征的直观写照。特别是北京、深圳等一线城市供给侧改革调控效果逐步显现，刚需和中小户型产品成交占比不断提升。二三线城市居民改善性需求不减，同时，限售限贷政策叠加市场预期改变，大户型产品购买力下降，投资需求明显减少。展望未来，有效供给政策将持续发力重点一二线城市，预计后期此类城市房地产刚需供给将继续增加，中小户型产品销量占比也会进一步上升。普通二三线城市居民改善性需求仍有较大释放空间，高品质的中高端产品存在一定的市场竞争力。
土地：推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出
图：2011-2018年11月全国300个城市住宅和商办用地推出面积
注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
各类用地推出量继续增长，住宅用地成交面积增幅显著。2018年1-11月，政府延续加速推地模式，住宅、商办用地推出面积继续增长，其中住宅用地增幅较为显著。截至11月，全国300城共推出各类用地21.2亿平方米，总面积超过2017年全年，同比增长25.6%，增幅较2017年扩大了13.7个百分点。成交方面，各类土地成交面积持续回升。1-11月300城各类用地共成交17.0亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅用地成交7.9亿平方米，同比增长14.5%。其中三四线城市宅地成交面积同比增幅最大，部分三四线城市应注意防范库存去化风险。
图：2011-2018年11月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地成交楼面价同比持续下跌，溢价率回落。2018年1-11月，全国300个城市各类用地成交楼面价为2151元/平方米，同比下跌10.0%。其中，住宅用地成交楼面价为3781元/平方米，同比下跌8.4%；商办用地为2338元/平方米，与去年同期基本持平。溢价率方面，2018年1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为14.2%，较去年同期下降16.4个百分点。其中，住宅用地平均溢价率为16.1%，较去年同期下降19.5个百分点。商办用地平均溢价率为7.2%，较去年同期下降6.7个百分点。
图：2010年至2018年11月全国300个城市住宅用地流拍总规划建筑面积
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2018年以来，土地流拍数量明显增加，流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。今年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之土地出让限制政策频出，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。2018年1-11月，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。
土地市场在2018年下半年以来明显降温，既有市场调整后开发商预期改变的因素，也有其资金紧张下投资收缩的影响；但更关键的是，过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击，房企面对当下各地较高的地价愈发慎重，更多的企业开始观望和等待，等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果，一旦土地市场特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。而对于过去两年多拿的高价项目来说，高昂的地价成本及其资本化利息，将成为其面对未来市场竞争最大的劣势，风险正在增大。
企业：业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理
图：2012年至2018年11月代表企业月度销售额及同比增速
注：重点监测企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
代表企业销售金额保持增长，销售规模有望创新高。2018年1-11月，20家品牌房企累计销售额达到42893亿元，较去年同期提高26.2%；累计销售面积31601万平方米，同比增长21.5%。具体来看，上半年20家品牌房企销售金额同比增长32.1%。进入三季度，房企积极出货，但项目去化不及预期，企业销售业绩同比增幅较上半年收窄近8个百分点。四季度，企业加快推盘、积极营销冲刺全年业绩目标，整体销售规模仍将保持高位。
拿地情况：品牌房企理性投资，拿地节奏放缓
图：2013年-2018年11月20家代表企业拿地面积和金额情况
注：品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀
拿地态度谨慎，土地投资热度下降。 2018年1-11月，20家代表企业累计拿地26072万平方米，同比下降23.5%；累计拿地金额12012亿元，同比下降29.0%。20家品牌房企拿地金额占销售金额的比重为28.0%，较2017年显著下降TOP10企业1-11月拿地金额占TOP50企业的42.7%，大型房企土地资源优势凸显。
尽管品牌企业对市场变化愈发表现担忧，但其2018年业绩再创新高已经是不争的事实，规模的增长为其应对变化聚纳了更丰富的资源。而过去多年的调控和波动，让更多的企业积极的去未雨绸缪，积极去调整适应新的市场周期，这本身是一种好的现象，也是企业成长成熟的表现。
上游新闻·重庆商报记者 滕飞飞
数据与资料来源：中国指数研究院综合整理
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