随着人们对品质生活的追求，加上二胎家庭结构变化的助力，重庆楼市逐渐从“刚需时代”走向“改需时代”。
记者近日采访发现，今年来，我市主城区洋房、大平层等各路改善性物业供需两旺。据锐理数据显示，重庆住宅市场结构从2017年开始出现调整，高层市场占比持续回落，洋房、别墅、大平层等改善产品份额扩大，2019年上半年，重庆主城高层成交套数占比跌破75%，洋房改善市场创新高，占比20%。铭腾机构发布的数据也显示，以今年6月主城新开盘情况为例，以改需为主的洋房、别墅、大平层总比重已占到56%，大大高于高层刚需产品的比重。
市场情况到底如何？购房者对改需产品有哪些看法？记者对此展开了采访。
市场：
开发商提前布局 改善性产品开始唱主角
“想要选一套80平米内的小户型，怎么那么难哦。”
最近，来自万州的肖先生想在重庆主城购买一套新房，结果走遍市场却发现，目前市场上基本被90平米以上的大户型占领，小户型可供选择空间少的可怜。
记者走访市场发现，目前重庆主城在售房源中，基本已经以小高层、洋房、大平层等改善性房源为主。尤其是在重庆北区表现特别明显。
例如，目前礼嘉在售的楼盘中，基本已经没有80平方以下的户型，某楼盘推出的大平层套内最小面积在110平方米以上。同样，再往北，悦来、中央公园所推户型也是以改善性产品唱主角。以悦来生态城为例，目前在售产品基本上以小高层、洋房、叠拼别墅为主。套内85以下的小户型仅有一个楼盘在售。
据铭腾机构最新发布的数据，以今年6月主城新开盘情况为例，高层项目有82个，占44%；洋房64个，占34%；别墅39个，占21%；大平层3个，占1%。以改需为主的洋房、别墅、大平层总比重已大大高于高层刚需产品的比重。
“一方面随着二孩增多等因素影响，市场需求在变化；另一方面，从土拍情况来看，主城地块的容积率基本都在2.0以下，规划也在引导市场推改善性房源；第三，随着一些大开发商入驻，他们也更加注重产品品质，引领了市场走向。”万仓房产资深分析人士明龙表示，其实从去年起，重庆楼市改善型房源就开始增多，今年上半年，改需产品已占据市场主导,粗略估计，目前重庆主城的改善性房源基本已占到8成左右。
需求：
刚需、首改仍是主流 高端市场去化周期仍较长
市场普遍推改需产品，消费者买单吗？
记者采访了解到，今年来，在重庆楼市瞄准改善性房源的购房者越来越多，但整体来看，刚需、首改仍是主流。
“我们6月初开出一栋洋房，几天内就售罄。”悦来一楼盘置业顾问介绍，该洋房套内均在100平方米以上，瞄准的是有一定经济基础的改需人群。结果从客群分析来看，有70%来自重庆主城，20%来自重庆区县，另有10%左右来自四川等周边城市。
记者近日在李嘉的一新开楼盘处也看到，不少消费者瞄准了4房。不过，整体上，仍然是90平方米以内的产品更为走俏。
锐理数据显示，以6月份为例，重庆高层产品依旧中为成交的绝对主力，成交面积为销售总面积的60.31%，紧随其后的是花园洋房产品，其市场占比为17.73%，环比5月占比持续增加；其次小高层产品，占比8.46%。2019年上半年，重庆主城高层成交套数占比仍接近75%。
对此，重庆大学建设管理与房地产学院教授周滔分析表示，从2013-2018年重庆整个住宅市场的结构来看，改善性需求相应的产品结构比例增长明显。2011-2018年重庆的刚需产品中，两室加院馆以上的户型所占比例也在逐渐扩大，但目前市场需求仍以刚需、首改为主，今年上半年重庆市场上的普通高层住宅去化周期大约在4~5个月，而大平层及以上高端住宅的去化周期超过6个月。
趋势：
地块容积率逐年降低 不同类型产品和区域差距将拉大
数据显示，从2018年起，重庆地块业态升级非常明显，2018年主城成交的房地产开发用地当中，容积率2.0以下的有41块，占比达到47%。而在今年上半年重庆主城成交的92个地块中，容积率2.0以下的地块有65块，占比接近71%。
业内分析人士表示，土拍是市场晴雨表，一定程度上也是未来楼市的风向标。能与2.0以下容积率匹配的，多为小高层、洋房、大平层以及别墅等业态。因此，重庆主城在未来更多的仍是修建改善性住宅，这一点也体现出重庆正在深入落实和加速推动“房住不炒”，进一步提升居住的品质。但是，在高品质住宅竞争中，不同类型的产品和区域差距会进一步拉大。
重庆锐理数据总经理陈冬旭表示，对于改需人群而言，他们更加注重居住品质，在选购产品时，会更加追求舒适健康的人性服务，注重对绿色、文化等方面的诉求。因此，下半年重庆楼市在保持整体平稳的同时，预计不同类型的产品和区域差距会拉大，形成一个消费分层的局面，以满足不同消费者的多元化需求。而在成本和需求的共同作用下，如何增加产品的附加值，让消费者为价值埋单，将是今后在渝房企集体思考的课题。
上游新闻•重庆商报记者 孙琼英 实习生 龙训娟
【免责声明】上游新闻客户端未标有“来源：上游新闻-重庆晨报”或“上游新闻LOGO、水印的文字、图片、音频视频等稿件均为转载稿。如转载稿涉及版权等问题，请与上游新闻联系。
