近日，海南省发布文件称，改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，将实行现房销售制度，这让“取消预售制”再次成为舆论关注的焦点。现房销售对购房者将带来哪些影响？现房销售时代要来了吗？

“期房”变“现房”  有人欢喜有人愁

近日，海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，严令该省户籍和常住居民家庭限购2套住房，鼓励发展安居型商品住房，同时，规定新出让土地建设的商品住房全部现房销售。

消息一出，有人欢喜有人愁。

其实，现房销售与期房销售是目前市场主流的两种房屋销售模式，期房销售是指房屋还未建成就已对外出售。现房销售是指其政策覆盖范围内的房屋至少拿下大产证（不动产首次登记证）才能对外销售。

在业内看来，对于购房者而言，现房销售意味着所见即所得，在一定程度上规避了偷工减料、货不对板甚至项目烂尾的风险，肯定是一大利好。

不过，对于房企来说，现房销售则将大幅延长项目开发周期，难免将加剧房企资金周转压力，那些一贯高杠杆、高负债经营的房企更将备受煎熬。

有业内人士透露，现房销售项目的资金投入大约是普通期房销售项目的2.5到3.5倍， 并且资金回笼的时间也会拉长3-4倍，这意味着开发商成本加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，海南此类规定可以认为是全国首个省级现房销售的政策，其对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。尤其是结合此前苏州松绑现房销售的政策，可以认为，海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现，更好地保障购房者权益。

“海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。”严跃进补充说。

现房时代 还有一定距离

自从预售制兴起后，便迅速在内地房地产市场火热起来，如今的房地产市场，几乎80%的房屋销售都采用预售制。这样不仅资金回笼快速，欠银行的利息也会比现房销售时少得多。

不过，为了保障消费者权益，防止烂尾楼等出现，国内多个城市都推出过现房销售试点。

此次海南现房销售政策一出，又引起市场猜测，这是否意味着将迎来现房销售时代？

对此，业内人士表示，现房销售是未来的一种趋势，但在当下，仍只是楼市调控中的一个特定现象，距离真正的现房时代还有一定的距离。

“现房销售，是需要实力的。”一地产人士告诉记者，现房在社区规划、房屋设计、工程质量及售后服务等各个方面都将作出更多努力，现房销售比拼的就是楼盘的品质，这对购房者来说是福音，但对开发商的资金链却是考验。该人士透露，房企的资金来源，一般30%来自于自有资金，20%左右来自于开发贷款，45%左右来自于房款。而房款的重要组成部分就是预售款——包含购房者交付的定金和首付。预售款无利息，成本低，且不受非标融资渠道收紧影响，是房企至关重要的资金来源和现金流。一旦预售制被取消，开发商起码需要花费一年的时间在建房上，也就是说一年之后才能拿到房款，这对于开发商来说无疑巨大的压力，部分小型开发商也会因为资金压力过大而退出市场。 同策集团首席分析师张宏伟也认为，现在房地产行业处于一个调整阶段，资金面比较紧张，不可能这么快全部取消预售制度，其他城市后续跟进，还是一个漫长的过程。

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重庆已有部分现房销售项目

事实上，重庆是2017年开始首批出台现房销售政策的城市。

2017年，重庆住宅市场高热化，政府一二级土地市场联动调控，其中就包括“溢价率超50%需现房销售”的土地调控升级。当年，重庆共拍出23宗“现房销售地块”，土地面积约173万方，涉及房企21家。

而目前，重庆市面上也有部分在售的现房产品，例如龙湖尘林间、龙湖开元、嘉景湾、壹江郡、樾千山、融信澜湾、天空云镜、首创禧瑞山河、北大资源紫境府、雅居乐滨爵府、绿城兰园、两岸风华、美的金科郡等。

记者走访发现，作为购房者能实地考察的直观产品，现房质量看得见，颇受自住购房人群的青睐。不过，现房销售的价格普遍也比周边的期房价格贵。

有置业顾问表示，目前市面上的现房项目，多是高端楼盘，相应的购买人群对价格的承受能力也相对较强，因此能否获得市场青睐，价格并不是关键因素，最终还是靠产品本身的综合实力说话，目前在售楼盘中，房源去化率低的，不到50%，高的，也可以达到70%~80%。

上游新闻·重庆商报记者 孙琼英

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