中新经纬消息，20日晚间，实地地产发展有限公司(以下简称“实地地产”)在港交所提交招股书，正式开启资本市场征途。根据机构排名，实地地产年销售额仅排在中国房企百名左右，属于小规模开发商，但其实控人、董事长却是富力集团联席董事长、总裁张力的独子张量。根据《2019 胡润百富榜》，张力、张量父子以240亿元人民币的身家，排在中国富豪榜第133位。
曾留学海外的张量，有着与第一代地产商不同的作风，涉足的行业涵盖了矿业、装饰、餐饮、影视娱乐、风投、地产等。实地地产仍是张量主要的商业版图，招股书披露，公司2017年-2019年营收的复合年增长率达到46.6%，负债有逐年走低的趋势，但仍高于行业平均水平。
从煤老板到投资人
在房地产行业，有像碧桂园的杨惠妍、世茂的许世坛、融创的孙喆一等，从自家企业管理岗位做起，一步步向上迁升并直至接班的“地产二代”；也有如王思聪这种，不想子承父业，愿意在外搏事业的豪门子弟。
张力曾在多个场合明确表示，儿子张量不会接班富力。出生于1981年的张量，曾留学加拿大，2003年回国后没有进入富力体系工作，而是另起炉灶闯荡生意场。
回国当年，张量创办了恒量建设集团，主营建筑业务。报道显示，该公司早期承接了富力多个住宅小区与甲级写字楼的建造、装修等工程，后续进入中山、贵州、无锡等城市开展业务。这期间及以后，张量陆陆续续创办了电梯媒体飞沙、网上3D售楼咨询平台狙房网及一家饮食公司。媒体称，飞沙后来被分众传媒收购，张量取得不错的投资回报。
实地地产的历史可追溯至2006年，创立之初，张量及其母亲廖冬芬分别拥有实地地产集团80%及20%股权，其后，张量取得了全部控制权。成立当年，实地地产集团在广东中山开发了首个住宅物业项目璟湖城，但此后数年，都没有大的动作。实地地产招股书在“我们的主要业务发展里程碑”一栏中，2006年-2012年是空白，直到2013年，将业务拓展至贵州、江苏两省时，才有了新的记录。
2014年，张量当起投资人，创办了黑洞投资，这是一家聚焦多资产类别、多策略投资的平台型投资机构。有报道称，黑洞投资的投资名单中包括了货拉拉、房司令、小狗机器人、逗号新零售、桉树IBC、袋鼠影业等企业。在共享单车火热时期，张量投资了小蓝单车、优拜单车，但最终打了水漂。
2017年10月，张量通过买卖协议，购入了在港交所上市的天马影视已发行股本约58.71%的股份，折合4亿多元。之后，张量获任公司董事会主席，天马影视更名为传递娱乐。根据最新的报告，张量持有传递娱乐74.14%的股权。
招股书还披露，张量在主要从事半导体业务的港股公司脑洞科技担任执行董事。根据脑洞科技2019年年报，张量持有该公司74.96%的股份。
父亲张力除了地产业务，在煤炭开采上也有布局。2012年，力量能源在港交所上市后，张力就将公司的控股权转到了张量名下，根据2019年年报披露，张量通过一家境外公司拥有力量能源62.96%的股份。如今，张力担任力量能源董事会主席，张量担任执行董事。
实地地产股权结构图 来源：实地地产招股书
张量控制的三家上市公司，盘面都较小，截至2020年5月21日收盘，力量能源、传递娱乐、脑洞科技的市值分别为26.6亿港元、4.91亿港元、3.24亿港元。中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，从营收、利润、土储等指标来看，实地地产如果能够成功上市，市值可能不会高于100亿港元。至今，实地地产仍由张量100%控股。
营收复合年增长率近50%
直到2015年，多年未有大动作的实地地产，以17.08亿元先后在广州长岭居板块拿下四宗住宅用地，2017年，又在三亚、惠州、昆明及深圳开始发展各类物业项目。
近几年，张量在各方面物色职业经理人，扩充高管团队。2017年1月，张量任命私交甚好、曾被部分媒体称为百度“太子”的李明远为总裁，不过不到一年，李明远便挂印去职。
2019年10月底，有着碧桂园“打工皇帝”之称的刘森峰离开老东家，11月就任实地副董事长兼总裁。根据招股书显示，今年4月21日，刘森峰获委任为执行董事兼首席执行官。其他董事和高管中，多有富力、龙湖、泰禾的工作经验。
招股书援引中指院的数据称，实地地产2019年的销售额排在中国房企第92位，也就是300.4亿元人民币。而克而瑞研究中心数据显示，2019年其全口径销售额、操盘金额分别为119.6亿元、108.3亿元，排在中国房企第153位、第149位。
2017年-2019年，实地地产收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元，复合年增长率为46.6%；税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元，复合年增长率为102.9%。
从营收上看，2017年-2019年，实地地产超9成收益来自物业销售，即卖房收入，2019年该部分收入占到总营收的98%。近三年，物业销售收益主要来自广州、遵义、中山、无锡、武汉五个城市，其中，大本营广州2019年的物业销售收益约为40.73亿元，占当年物业销售总收益的49.94%。
实地地产主要财务比率 来源：实地地产招股书
2017年-2019年，公司毛利率呈现出上升趋势，分别为21.9%、25.2%及30.9%。但在净利润和净利润率方面，均出现由升转降的现象。2017年-2019年，实地地产净利润分别为3.27亿元、8.46亿元、7.56亿元，净利润率分别为8.4%、13.3%及9.1%。招股书称，净利润率波动主要是由于项目交付时间表所致。
短债偿还压力大
其他财务数据上，主要由于股东应占权益增加，实地地产的净资产负债比率由2017年的38.09倍降至2018年的5.33倍，后又降至2019年的2.25倍，负债率下降明显。
对比行业数据来看，克而瑞数据中心显示，2019年上半年，174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%。实地地产的净负债率仍高于行业平均水平。
实地地产银行及其他借款总额 来源：实地地产招股书
2017年-2019年，实地地产借款总额(包括银行贷款及其他非银行借贷)分别为119.83亿元、117.71亿元、126.57亿元。截至2019年末，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为14.03亿元，其他借款为21.81亿元，共计35.84亿元，占当年末总借款的28.32%。截至2020年3月31日，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款和其他借款合计达到42.88亿元。
2017年-2019年，公司现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元、20.39亿元，2019年末的现金及现金等价物已经明显低于一年内需偿还的借款，短期偿债压力大。招股书解释称，现金及现金等价物减少，主要是由于现金及银行结余因业务扩张在建项目数目不断增加导致资金需求增加而减少，受限制现金因预售增加而增加以及用于扩建的已抵押现金增加所致。
现金流方面，2017年-2019年，实地地产经营活动所得现金流量净额分别为25.15亿元、6.63亿元、2.23亿元，虽逐年下降，但保持了正数，对比处于扩张阶段的中小房企来说，还是不错的表现；投资活动所用现金流量净额分别为-59.1亿元、-27.14亿元、-19.63亿元，呈现收窄态势。
谢逸枫对中新经纬客户端称，近段时间在港交所提交招股书的中小房企，普遍面临着负债水平高、债务压力大的通病，急于上市，也是为了能够获得融资，缓解扩张资金压力。但当前，不管是房地产市场，还是整个经济环境，都不是上市的好时机，想拿到港交所准入证，难度不小。
原标题：“富力公子”资本局：实控三家上市公司 地产业务浮出水面
【免责声明】上游新闻客户端未标有“来源：上游新闻-重庆晨报”或“上游新闻LOGO、水印的文字、图片、音频视频等稿件均为转载稿。如转载稿涉及版权等问题，请与上游新闻联系。
