近日，在吉林省通化市有居民向上游新闻（报料微信号：shangyounews）反映称，位于当地东昌区一处地块现作为商业住宅开发，此前该改造项目被搁置多年。如今改造规划突然改变，位于该地块上的一栋居民楼被排除在外。在此居住的住户认为开发规划不合理，并质疑土地使用权的合法性。
记者注意到，通化市自然资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示显示，该单位于7月31日至 8月11日挂牌出让该地块国有土地使用权，成交价为7600万元。受让单位正是此前曾开发相关项目的地产商。
居民称，项目设立之初，相关地产商并没有按照法律规定的招拍挂的方式获得该土地使用权，而是通过政府会议纪要的方式以承揽工程项目换来了土地使用权。
对此，通化市自然资源局回应记者称（规划）肯定依法依规的，但是对于具体问题则表示不方便接受采访。
▲原十三中地块已为一片空地，综合楼位于地块一角。受访者供图
土地规划突变：规划了4栋楼只修3栋
记者采访了解到，通化市东昌区光明街5115号地带方圆约20000平方米。在七、八十年代是一家制鞋厂。1993年4月，当地政府部门为解决鞋厂职工住房困难问题，在厂房的仓库处、靠滨江路盖起了一栋集资综合楼（即鞋厂综合楼）。
此后制鞋厂倒闭，处理厂房时，当地将该地块的一半估卖给了通化市二轻建筑公司。1995至1997年期间，余下的土地用于通化市原十三中扩大翻盖，土地变为教育用地。为操场美观整齐，圈修围墙时将鞋厂综合楼和原十三中围在一个院内，综合楼一楼的十二个车库全归原十三中所有。
2011年，为扩大校园，原十三中计划搬到江南。同时，这块地被置换给负责建设新十三中的开发商通化礼同房地产开发有限公司（以下简称礼同公司），由此原十三中的教育用地就转性为商业用地。至此，鞋厂综合楼和原十三中仍在一宗土地上。
2015年10月8日，原十三中搬至新校区。此后，当地城乡规划研究院对原十三中这块地进行规划：将此处盖四栋高层，跟江南大桥西侧，和隔江对岸的新开发区遥相呼应。根据居民提供的原十三中地块改造规划图显示，十三中地块改造项目将修建一栋写字楼以及三栋住宅楼。
对于居住在年久失修的鞋厂综合楼居民来说，这是一个天大的好消息，居民们非常欣喜。然而，四年过去，此地块一直闲置迟迟没动工。直到2020年4月，当地突然变更规划，由原来规划的四栋楼，变成了三栋，鞋厂综合楼被刨除在外。
居民为此多次寻求说法，得到的消息是，开发商认为拆迁老综合楼收益低，故只计划在该地块另起三栋楼，单独撇下综合楼，造成该地块上“三栋新高，一角老破”的格局。
鞋厂综合楼的一名住户介绍：“鞋厂综合楼已近三十年，现已年久失修。由于此楼坐落在连接外省的主干道滨江西路上，为美化市容环境，政府曾多次对此楼加以整修，但也只是为了更美观，对建筑的稳定性没有帮助。”
居民指出在去年发布的《自然资源部办公厅关于加强国土空间规划监督管理的通知》中明确：“不得以城市设计、工程设计或建设方案等非法定形式擅自修改规划、违规变更规划条件”“不得以集体讨论会议决定等非法定方式替代规划许可，搞特事特办”。
除了抗议规划修改外，居民又提出了对该土地使用权合法性的质疑。记者查询公开资料发现，从2011年决定学校迁址，到2016搬迁结束至今，该地块在该期间经历了两次转让、土地变性以及三年土地闲置，近十年内没有任何公开信息及公示。
记者注意到，8月11日，通化市自然资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示显示，该单位于7月31日 至 8月11日挂牌出让该地块国有土地使用权，成交价为7600万元。受让单位为通化澎达房地产开发有限公司 。
专业代理征地拆迁案的北京京平律师事务所魏巍律师接受上游新闻记者采访时表示，
按照规定，变更规划前，相关部门应当进行必要的论证，并征求该地段内居住的人，听取意见并提交相关部门进行修改。
魏巍举例说，该地块曾经是教育用地，可能涉及到学区房问题，一旦修改之后无形之中就影响了业主子女上学和造成房屋的贬值，所以要听取他们的意见。目前没有看到政府履行相关的程序。
▲此前原十三中地块改造规划示意图。受访者供图
居民质疑：改规划相关流程并未公示
为此，居民们向通化市委反映该地块规划问题。今年6月，通化市自然资源局就居民信访事项作出答复。
根据《信访事项的答复意见书》显示，项目设立之初，是由市政府专题会议决定，由礼同公司新建十三中，用于置换原十三中校园土地和校舍房屋。学校迁址后，原十三中土地使用权及校舍建筑物所有权归礼同公司。
至于项目搁置多年，则是由于手续不齐全，无法完成置换。意见书显示：“2016年9月，礼同公司与十三中签订《土地校舍转交合同》，但因原校土地、校舍、评估等未经财政预算评审及土地、校舍等手续不全，土地和校舍置换无法完成。”
搁置多年后，2019年8月14日，通化市土地供应专业委员会会议决定，原礼同公司资产转让给通化澎达房地产开发有限公司（以下简称澎达公司），澎达公司继续开发原通化市十三中有关问题，并继续享受2011年政府会议纪要给予礼同房地产公司的各项优惠政策。”而澎达公司正是上文提及的，于今年8月11日以7600万拍得该地块国有土地使用权。
居民对该意见书的答复再次提出质疑。一名居民代表提出，多年前，礼同公司获得土地时，就没有按照法律规定的招拍挂的方式获得该土地使用权，而是通过政府会议纪要的方式以承揽工程项目换来了土地使用权。
其次，在2018年，该地块除鞋厂综合楼外，校舍建筑经拆除已是一片净地，且至今闲置了两年之久，当地政府没有按照闲置土地处理，而是在2019年又通过会议纪要的形式决定直接转让给另一家公司。
上游新闻记者致电通化市副市长，其让记者直接联系通化市自然资源局杨局长。记者联系杨局长后，其以会议多为由让记者直接联系分管的章局长，
章局长告诉记者，其是管信访的，不管具体规划。但其回应称（规划）肯定依法依规的，但是对于具体问题则表示不方便接受采访。
▲通化市自然资源局发布的土地使用权招拍挂出让成交公示。官网截图
律师：会议纪要形式出让土地系违法
北京京平律师事务所魏巍律师接受上游新闻记者采访，针对居民提出当地两次以会议纪要的形式出让土地使用权存在违规，他指出，以会议纪要的形式出让土地使用权，违反了《物权法》第137条，《城市房地产管理法》第13条和原国土资源部的11号令，用于经营性商品住宅开发的土地必须进行招标拍卖挂牌的方式进行出让，不能以会议纪要的形式出让，该形式出让是违法的。
至于规划的变更是否违法，魏巍表示，依据《城乡规划法》第46条，48条和50条关于修改规划的规定，如果要修改整体，首先政府要组织有关部门和专家进行评估，以听证会和论证会的形式征求公众的意见，然后向同级人大常委会报告，听取人大意见。如果是控制性详细规划改变，这种规划要求修改前，需要进行必要的论证，然后要征求该地段内利害关系人，也就是说在这个区域内居住的人，听取他们的意见并把这个意见提交相关的部门进行修改。此外，控规下还有修建性详细规划，这个规划修改的话同样需要听取相关利害人意见。因为修改规划，对利害人造成了权益性损失，要给补偿的。
魏巍举例说，该用地曾经是教育用地，可能涉及到这个是学区房，一旦修改之后无形之中就影响了业主子女上学和造成房屋的贬值，所以要听取他们的意见。目前没有看到政府履行相关的程序。
魏巍还表示，如果此前对老鞋厂地块进行了规划，后来又改变规划妨害到老鞋厂居民的权益，那么居民可以针对规划改变是否合理、是否征求了相关利害人的意见提出异议。如果确实因为改变规划，把老鞋厂土地单独划出来，导致其公共用地范围变小，居民可以提起诉讼，按照物权法和城乡规划法的规定，居民可以从物权上提出侵犯居民相邻的权利，周围规划变更导致居民权利的的侵害，对政府变更规划提出异议。
目前，居民就上述问题仍在向相关部门反映情况。
8月18日，上游新闻记者欲就此事联系该项目开发商，截至发稿，该公司电话始终无法接通。
上游新闻记者 张莹
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