时代周报消息，作别工作18年的我爱我家，创始元老胡景晖愤懑难消意难平。这场不欢而散，他自己同样始料未及。

连续3个小时的问答，是胡景晖的谢幕表演。8月19日上午10点，北京通州宋庄同泽艺术馆的地下室里，胡景晖布置了一个简陋的个人沟通会现场。没有背景板，没有空调，三台风扇摇着头对着台上的胡景晖和台下的30家媒体，但他有话要说。

在炮轰资本是租金暴涨的罪魁祸首，点名道姓批评二房东自如和蛋壳等之后，胡景晖出局了。是什么造成了胡景晖的罗生门？是链家董事长左晖暗示我爱我家董事长谢勇的封杀警告令，还是谢勇卸磨杀驴以防胡景晖功高盖主的狗血剧情，现在成了悬案一宗。

胡景晖笔名叫“胡一刀”，来自武侠小说《雪山飞狐》。他的离职，正搅和得房产中介江湖天翻地覆。这一次，资本再次成为众矢之的，并促使北京市政府主管部门对住房租赁企业提出“三不得”原则及稳定租金的相关指导意见。

据时代周报记者了解，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业已共同承诺落实“三不得”要求，并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

“未来3个月，自如将保证收出房两端价格稳定，供给平稳，为北京市场提供新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应）。”自如方面8月20日晚间回复时代周报记者称，他们新增投放市场的房源会维持租金不涨，此外，全国9城续约房源涨幅不超过5%。”

从行业“元年”到集中爆发，从粗线条轮廓到精细化运营，从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市，从ABS产品相继上市到类REITs产品获准发行，短短时间里，长租公寓开始重塑中国房地产新格局。

有进退有生死、有等级有层次，长租公寓内部亦江湖初成。进入这个行业不难，难在做大并持续盈利。如何保持冷静和独立思考？行业商业模式的演进又会如何？

离职罗生门

将时间拉回到四天前。

8月17日上午，原本要去杭州出差的胡景晖改变了行程，他在北京专门召开了电话会，试图揭开近期房租上涨背后的真相。

“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%–40%在争抢房源，人为抬高收房价格，”面对一众媒体和投资机构，胡景晖丝毫没有避讳，他断言，“这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。”

这波房租上涨声浪，早在8月10日前后就已发酵。在链家旗下贝壳研究院的一份报告中，今年7 月的北京租赁市场格外火热，成交量环比增长了 19.2% ，1平方米月租金 91.5 元环比上涨了 2.2 %。

其中，东城、西城、海淀和朝阳四区分别以1平方米月租金128元、127元、109元和104元位列前四，而租金涨幅排名前三的新奥洋房、三义庙北、城华园的环比涨幅分别达到 36.1 %、28.4 %、24.5 %。

有业内人士戏称，每隔半年，中介之间都有一场硬仗要打，风雨无阻。“行业在进步，拳头变成了嘴仗。”贝壳研究院的这份数据迅速被中原地产、我爱我家等挑出了毛病，他们将房租上涨的矛头毫不犹豫地指向了链家的拳头产品自如等。

一篇名为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的贴子，更是将自如、蛋壳这两家长租公寓品牌推上舆论的风口浪尖。在此之前，也有人将高房价的矛头指向过链家，戏谑称“调控就是调链家”。

左晖之于链家，胡景晖之于我爱我家，都不仅仅是企业的代言人，更是中介行业的意见领袖。胡景晖没想到的是，“上午10点半散会，中午就有记者写出新闻来。下午1时22分，谢勇就找我谈话。他把我叫到办公室，一顿臭骂”。

今年2月，昆百大A宣布完成对我爱我家的股权收购，促其“曲线上市”，成为房产中介行业的“第一股”。原昆百大A控制人谢勇也正式承接起我爱我家集团董事长、总裁的新身份。彼时，胡景晖位列我爱我家高管名单第七名。

在臭骂胡景晖之前，谢勇和左晖已经通了电话。这通神秘电话之后，胡景晖迎来的是长达4个小时的“末日审判”。

“谢勇两次告诉我，左晖让他管好我的嘴，管不住的话，链家将会在舆论上对我爱我家公开开战。”胡景晖接到了封杀令，他说谢勇给了他两个方案：其一，放长假休息，换句话说就是出局；其二，去管研究院和海外业务。随后，我爱我家调整了胡景晖的权限，禁止他代表公司发声，并不再负责公司品牌事务。

胡景晖作出了选择，他在次日（8月18日）清晨9点发布了离职信，称“因众所周知的原因，在关键时刻，被干净切割了，会辞去我爱我家的所有职务”。

左晖迅速发声撇清关系。8月18日中午，左晖公布和谢勇的聊天记录，称电话是谢勇主动打给他的，他不希望行业内斗，同样也对我爱我家内部事情没有任何观点。当天晚上，胡景晖和左晖通了30分钟电话，他再度以人格担保来否认威胁论。

没有电话录音，一些内容没有办法佐证。自始至终，谢勇没有任何公开表态。他只在小范围内讲过一句，“清者自清”。

资本成众矢之的

胡景晖已是自由身，但他依旧质疑左晖，“在左晖的逻辑里，贝壳和自如都是对的，他有自己的战略构想。但我认为他可能跑偏了，现在改还来得及”。

“一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配，但他们仍坚持包装后高价出租，以此赚取租金上涨的差价。”胡景晖称，运营企业不顾及房屋租赁市场长期稳定发展和租客的利润，超出正常市场规律，收房、重修房。这种情况下，如果再继续高价收房、重装修，继续违规的N+1出租，资金链断裂，业主收不到房租，就会驱赶承租人，后果比P2P爆仓还要严重。

所谓N+1模式，通俗来讲是二居室通过改造变三居室，三居室变四居室，在一段时间内，N+1模式是为解决房源供不应求，增加房源的重要方式。去年起，北京在整治中将自如的隔断房敲除。目前，N+1模式是二房东实行的重要发展模式。

以北京东四环外的70平方米左右的两室一厅为例，通常租金是7800元/月，不包括管理服务费费（每年一交，通常为一个月房租），但通过N+1模式可租到9000元。

乐派（中国）公寓集团董事长兼CEO潘喜鹏表示，“N+1模式造成了租赁价格的增长和大家争抢房源的入口，因为只有N+1才能把房量的规模做出来，规模做出来，才有更多的资本、金融投进来，填补这个‘坑’，N+1模式是造成这个问题的核心点”。

胡景晖直指的就是资本。近两年，资本高调出现在各行各业，通常的玩法是烧钱，冲规模，重增长。这片泛着金光的租赁蓝海，同样让大批资本蜂拥而来。

以自如为例，今年1月，自如获得40亿元A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。

这是长租公寓领域截至目前最大融资额，左晖称：这一天是“自如的成人礼”。自如CEO熊林迅速公布了军令状，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。

除此之外，自如还获20亿元储架式ABS发行额度；绿城获40亿元住房租赁专项公司债获批；保利发行国内首单房企租赁住房REITs；龙湖发行第一期30亿元住房租赁专项债券；建设银行与海尔集团签署住房租赁合作协议；新派公寓与建行发起资产证券化专项并购基金等。

“资本在亮出獠牙，本来供需结构就紧张，长租公寓企业正在放大这种紧张，大量的资本在进入，可以形成垄断性租金，”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者说，这些大量的资本进入的是存量改造，只是通过升级或者分割获得投资溢价，获得差价，会直接拉涨租金。当下以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%。

有房企代表则表示，“资本的思维方式是先做流量，不管赚不赚钱先成为头部企业，形成一定规模的垄断和声势。他们在初期会大幅提升租金去抢房源，抢占市场，就给市场传递了涨价的信号”。

然而，长租公寓的利润结构，决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业，对已经进场和试图进场的玩家而言，依然有高风险考验。

华兴资本根据一系列数据，对长租公寓行业的息税前利润率做了敏感性分析。他们得出的结论是， 55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点，“无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场”。

“市场或许无法承受如此不理性的发展。”在胡景晖看来，高价收房是在“干傻事”，重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，“2018年将是长租公寓的死亡之年”。

竞争在加剧，市场也在试错。与资本赛跑，就意味着有人吃肉有人阵亡。自2017年以来，至少有GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等8家长租公寓企业宣布倒闭。

租赁期待长效机制

高涨的租金引起了各方的警觉，官方约谈正起敲山震虎之效。

8月17日，北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出“三不得”和“三严查”。

其中包括住房租赁企业，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。

与此同时，北京相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查，并提出“三严查”：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

张大伟表示，“约谈自如等企业是调控的开始，预计针对租赁市场的调控政策将很快出台。实际上，住建部从年初就开始关注资本对租金的影响”。

“从民生属性看，租金的重要程度要大于房价，政府应加强对租金水平的管理。” 清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，当前，热点城市中很大一部分群体通过租赁市场解决住房问题。要建立租赁市场监管体系，增加平价房源供给。

事实上，党的十九大以来，住建部曾在多个会议提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

据时代周报记者多方了解，目前，住建部正在加快建立这一体系，并细化评价单元，对未能实现“稳房价、控租金”等调控目标的责任主体坚决问责。

这就意味着，评价体系中，“房价”将不再是惟一的指标和参数，租房市场、共有产权房的居住满意程度，也可能作为评价地方政府调控成效的指标之一。

自如方面迅速给出回应，称“不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。自如、长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力；其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。”

“过去十年，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰，9月进入下行，无一例外；租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关，以今天中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段，” 自如CEO熊林称。

今天中国一线城市至少30%以上的人口需要租房，比例仍会上升，租房供应的核心要依靠个人房源，这导致客户和业主两端都极其个性化，存在供需结构错配、时间错配、品质错配、服务错配的核心矛盾。但经过6年发展，租赁机构化占比也不足3%，自如在北京占比也不过8%，自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。

约谈的作用是立竿见影的。据时代周报记者了解，北京市房地产中介协会在19日召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

其中，自如8万间，相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间，总计125725间。

原标题：地产界崔永元”胡景晖离职背后：直斥资本推高房租 住房租赁企业北京推12万套房

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